В сентябрь 2015 г. долларовые цены на рынке вторичного жилья Астаны катятся вниз

В сентябрь 2015 г. долларовые цены на рынке вторичного жилья Астаны катятся вниз

Вслед за падением курса тенге в августе рынок недвижимости за ушедший сентябрь стал бить новые рекорды по темпам снижения долларовых цен. 

В сентябре по сравнению с августом средняя долларовая цена сократилась на 4,3%.

Текущие тенденции

Тенговый номинал цен в связи с переходом к режиму плавающего валютного курса за последние два месяца увеличился в среднем на 30%.

С момента начала снижения цен на рынке жилья (февраль 2014 года) долларовая цена понизилась на 19,9%, тенговая, напротив, выросла — на 19,2%.

Реакция рынка на скачки курса выражается увеличением скидок на торг с привычных 3-5% до 15-20%. Таким образом, с учетом дисконта при продажах тенговые цены уже около года остаются на одном уровне.   

Курс доллара в течение сентября 2015 года колебался от минимального значения 234.94 тенге до максимального — 283.98 тенге.

Несмотря на неопределенность, связанную со скачками курсов, на рынке сохраняется положительная динамика сделок купли-продажи. Так, в сегменте многоквартирного жилья количество сделок в августе увеличилось на 6% и составило 1385 ед.  По отношению к августу прошлого года это выше на 81%.

Динамика регистрируемых сделок купли продажи жилья Астаны сентябрь 2015 г

В соответствии с пессимистическим прогнозом (при среднегодовой цене на нефть на уровне 70 долларов за баррель и незначительном росте ВВП), аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья Астаны сентябрь 2015 г

Ценовые изменения

По данным аналитической службы kn.kz, в течение сентября 2015 года наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Есиль —  на 5,5%. Основное влияние на падение ценового показателя в районе оказали снизившиеся цены на квартиры 2- и 4-комнатного формата.

При этом в районе правого берега запрашиваемые цены снизились как в районе Алматы — на 4,2%, так и в районе Сарыарка — на 4,6%.

Таблица 1. Цены на квартиры вторичного рынка жилья по району

Район

Средняя площадь квартир, кв.м

Средняя цена предложения, $/кв.м

Средняя цена предложения, тг/кв.м

Средняя цена предложения за квартиру, $

Алматы

68

1 701

424 700

115 600

Есиль

78

1 891

474 500

148 400

Сарыарка

58

1 578

393 700

91 000

По городу

68

1 711

441 300

115 700

По городу в разрезе формата жилья лидером по снижению цен стали 2-комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 5%, при этом наименьшее снижение наблюдается на квартиры 3-комнатного формата — 3,1%.

Средняя цена на вторичном рынке жилья Астаны по формату сентябрь 2015 г

Таблица 2. Цены на квартиры вторичного рынка жилья по формату

Формат

Средняя площадь квартир, кв.м

Средняя цена предложения, $/кв.м

Средняя цена предложения, тг/кв.м

Средняя цена предложения, за квартиру, $

1-комн.

39

1 717

428 000

66 700

2-комн.

59

1 676

419 000

99 400

3-комн.

87

1 709

427 700

149 000

4-комн.

124

1 822

455 900

225 500

5-комн. и выше

212

2 029

509 400

430 700

По городу

68

1 711

441 300

115 500

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 16% меньше, или минус 22 200$.

Больше всего за год подешевели 2-комнатные квартиры — на 18% (минус 22 500$ за квартиру), меньше всего — 4-комнатные — на 13% (минус 33 600$). При этом многокомнатное жилье за год подорожало на 13% (плюс 51 200 $).

В десятке самых «дорогих» ЖК, предлагающихся на вторичном рынке жилья, находятся ЖК «Альтаир», ЖК Europe Palace, ЖК «Сулу», ЖК «Миланский Квартал», ЖК Rixos Khan Shatyr Residences, ЖК «Авиценна» и другие (смотрите таблицу) с диапазоном цен от 3560 до 4900 $/кв.м.

Таблица 3. Топ 10 самых дорогих ЖК Астаны

Наименование жилого комплекса

Средняя цена предложения, $/кв.м

Средняя цена предложения, тг/кв.м

ЖК Europe Palace

6 000

1 547 500

ЖК «Парижский Квартал»

5 135

1 324 500

ЖК «Альтаир»

4 899

1 263 500

ЖК «Нурсая»

4 409

1 137 300

ЖК «Хайвилл Астана»

4 086

1 053 900

ЖК «Сулу»

4 082

1 052 700

ЖК Rixos Khan Shatyr Residences

4 000

1 031 700

ЖК «Миланский Квартал»

3 871

998 400

ЖК «Нурсая Бонита»

3 780

974 800

ЖК «Арай-2»

3 636

937 900

Цены на жилье новой постройки, объем которого составляет 74% от общего числа, сократились на 4,8% по отношению к августу текущего года. Темпы снижения в сегментах «улучшенной планировки» и «хрущевки» составили 3,5% и 3,9% соответственно. На жилье старой постройки снижение запрашиваемых цен — 6,8%.

Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца.

Как видно на диаграмме, в течение 2014 года на рынке существовала тенденция завышения цен предложения при выходе на рынок. Разница в ценах между «новыми» (со сроком экспозиции меньше месяца) и «старыми» (со сроком экспозиции больше месяца) объявлениями составляла 2-3%. Примерно с начала 2015 года, ситуация начала меняться, и уже в сентябре ценники новых объявлений в среднем оказались ниже «старых» на 23$.

Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.

Удельная цена предложения со сроком экспозиции менее и более месяца Астана сентябрь 2015 г

По наблюдениям аналитиков kn.kz, в сентябре 2015 года средние цены в сегменте «дорогого» и в сегменте «дешевого» жилья сократились на 1,8% и 8,2% соответственно. Причем с начала года верхний ценовой сегмент просел на 9,4%, а нижний ценовой сегмент — на 18,9%. Столь существенная разница в темпах обусловлена все той же привязкой к валюте расчета. Очевидно, что основные покупатели сегмента «дешевого» жилья — это представители среднего класса с невысокими доходами, получаемыми в тенге.

В сегменте «дорогого» жилья, куда входит большая часть элитных квартир преобладает покупатель с высокими, в том числе долларовыми доходами.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение в сегменте «дешевого» жилья составило около 21,4%, в сегменте «дорогого» жилья — 10,7%.

Исследования показывают, что в долгосрочном периоде «дорогой» сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый», однако «дешевый» сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и kn.kz, составило 6089 ед. общей площадью 411 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 715 млн долларов.

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 51%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 22%.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 52%, в монолитных и панельных домах — 31% и 17% соответственно.

Выводы

  • По сравнению с августом текущего года средние ценовые показатели значительно сократились во всех сегментах рынка.
  • Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается снижение объема предложений.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на вторичном рынке жилья столицы в ближайшие месяцы ожидается снижение цен предложения на уровне 1-1,5% в месяц.

Аналитическая службаkn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков