Вслед за падением курса тенге в августе рынок недвижимости за ушедший сентябрь стал бить новые рекорды по темпам снижения долларовых цен.
В сентябре по сравнению с августом средняя долларовая цена сократилась на 4,3%.
Текущие тенденции
Тенговый номинал цен в связи с переходом к режиму плавающего валютного курса за последние два месяца увеличился в среднем на 30%.
С момента начала снижения цен на рынке жилья (февраль 2014 года) долларовая цена понизилась на 19,9%, тенговая, напротив, выросла — на 19,2%.
Реакция рынка на скачки курса выражается увеличением скидок на торг с привычных 3-5% до 15-20%. Таким образом, с учетом дисконта при продажах тенговые цены уже около года остаются на одном уровне.
Курс доллара в течение сентября 2015 года колебался от минимального значения 234.94 тенге до максимального — 283.98 тенге.
Несмотря на неопределенность, связанную со скачками курсов, на рынке сохраняется положительная динамика сделок купли-продажи. Так, в сегменте многоквартирного жилья количество сделок в августе увеличилось на 6% и составило 1385 ед. По отношению к августу прошлого года это выше на 81%.
В соответствии с пессимистическим прогнозом (при среднегодовой цене на нефть на уровне 70 долларов за баррель и незначительном росте ВВП), аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.
Ценовые изменения
По данным аналитической службы kn.kz, в течение сентября 2015 года наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Есиль — на 5,5%. Основное влияние на падение ценового показателя в районе оказали снизившиеся цены на квартиры 2- и 4-комнатного формата.
При этом в районе правого берега запрашиваемые цены снизились как в районе Алматы — на 4,2%, так и в районе Сарыарка — на 4,6%.
Таблица 1. Цены на квартиры вторичного рынка жилья по району
Район |
Средняя площадь квартир, кв.м |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
Средняя цена предложения за квартиру, $ |
Алматы |
68 |
1 701 |
424 700 |
115 600 |
Есиль |
78 |
1 891 |
474 500 |
148 400 |
Сарыарка |
58 |
1 578 |
393 700 |
91 000 |
По городу |
68 |
1 711 |
441 300 |
115 700 |
По городу в разрезе формата жилья лидером по снижению цен стали 2-комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 5%, при этом наименьшее снижение наблюдается на квартиры 3-комнатного формата — 3,1%.
Таблица 2. Цены на квартиры вторичного рынка жилья по формату
Формат |
Средняя площадь квартир, кв.м |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
Средняя цена предложения, за квартиру, $ |
1-комн. |
39 |
1 717 |
428 000 |
66 700 |
2-комн. |
59 |
1 676 |
419 000 |
99 400 |
3-комн. |
87 |
1 709 |
427 700 |
149 000 |
4-комн. |
124 |
1 822 |
455 900 |
225 500 |
5-комн. и выше |
212 |
2 029 |
509 400 |
430 700 |
По городу |
68 |
1 711 |
441 300 |
115 500 |
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 16% меньше, или минус 22 200$.
Больше всего за год подешевели 2-комнатные квартиры — на 18% (минус 22 500$ за квартиру), меньше всего — 4-комнатные — на 13% (минус 33 600$). При этом многокомнатное жилье за год подорожало на 13% (плюс 51 200 $).
В десятке самых «дорогих» ЖК, предлагающихся на вторичном рынке жилья, находятся ЖК «Альтаир», ЖК Europe Palace, ЖК «Сулу», ЖК «Миланский Квартал», ЖК Rixos Khan Shatyr Residences, ЖК «Авиценна» и другие (смотрите таблицу) с диапазоном цен от 3560 до 4900 $/кв.м.
Таблица 3. Топ 10 самых дорогих ЖК Астаны
Наименование жилого комплекса |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
ЖК Europe Palace |
6 000 |
1 547 500 |
ЖК «Парижский Квартал» |
5 135 |
1 324 500 |
ЖК «Альтаир» |
4 899 |
1 263 500 |
ЖК «Нурсая» |
4 409 |
1 137 300 |
ЖК «Хайвилл Астана» |
4 086 |
1 053 900 |
ЖК «Сулу» |
4 082 |
1 052 700 |
ЖК Rixos Khan Shatyr Residences |
4 000 |
1 031 700 |
ЖК «Миланский Квартал» |
3 871 |
998 400 |
ЖК «Нурсая Бонита» |
3 780 |
974 800 |
ЖК «Арай-2» |
3 636 |
937 900 |
Цены на жилье новой постройки, объем которого составляет 74% от общего числа, сократились на 4,8% по отношению к августу текущего года. Темпы снижения в сегментах «улучшенной планировки» и «хрущевки» составили 3,5% и 3,9% соответственно. На жилье старой постройки снижение запрашиваемых цен — 6,8%.
Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца.
Как видно на диаграмме, в течение 2014 года на рынке существовала тенденция завышения цен предложения при выходе на рынок. Разница в ценах между «новыми» (со сроком экспозиции меньше месяца) и «старыми» (со сроком экспозиции больше месяца) объявлениями составляла 2-3%. Примерно с начала 2015 года, ситуация начала меняться, и уже в сентябре ценники новых объявлений в среднем оказались ниже «старых» на 23$.
Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.
По наблюдениям аналитиков kn.kz, в сентябре 2015 года средние цены в сегменте «дорогого» и в сегменте «дешевого» жилья сократились на 1,8% и 8,2% соответственно. Причем с начала года верхний ценовой сегмент просел на 9,4%, а нижний ценовой сегмент — на 18,9%. Столь существенная разница в темпах обусловлена все той же привязкой к валюте расчета. Очевидно, что основные покупатели сегмента «дешевого» жилья — это представители среднего класса с невысокими доходами, получаемыми в тенге.
В сегменте «дорогого» жилья, куда входит большая часть элитных квартир преобладает покупатель с высокими, в том числе долларовыми доходами.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение в сегменте «дешевого» жилья составило около 21,4%, в сегменте «дорогого» жилья — 10,7%.
Исследования показывают, что в долгосрочном периоде «дорогой» сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый», однако «дешевый» сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и kn.kz, составило 6089 ед. общей площадью 411 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 715 млн долларов.
Лидером по объему предложений остается район Алматы — 51%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 22%.
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 52%, в монолитных и панельных домах — 31% и 17% соответственно.
Выводы
- По сравнению с августом текущего года средние ценовые показатели значительно сократились во всех сегментах рынка.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается снижение объема предложений.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на вторичном рынке жилья столицы в ближайшие месяцы ожидается снижение цен предложения на уровне 1-1,5% в месяц.
Аналитическая службаkn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046