Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Караганды за ноябрь 2008 г.

Как и ожидалось, в ноябре цены на аренду жилья в Караганде фактически остановились. По расчетам аналитического портала www.kn.kz, с октября по ноябрь средняя арендная ставка осталась без изменения и составила 800 тенге за квадратный метр в месяц. Однако в разрезе сегментов прежняя динамика все же сохранилась. Так, в «дешевом» сегменте был заметен небольшой прирост стоимости — на 2 процента, или до 596 тенге, в то время как в «дорогом» продолжилось ее снижение — на 2,5 процента, или с 1005 до 980 у.е.

Город

На сегодняшний день в данном районе стоимость найма однокомнатной квартиры с телефоном, телевизором, мебелью, и холодильником обойдется арендатору в 30-35 тысяч тенге в месяц. Встречаются, конечно, и более дешевые предложения — 20-25 тысяч тенге, однако их количество крайне ограничено и составляет не более 5-6 процентов. Как правило, эти квартиры расположены в более отдаленных от центра районах либо значительно уступают по своим внутренним условиям. Верхний ценовой сегмент — это квартиры в центре города, преимущественно по проспектам Бухар-жырау и Н. Абдирова, стоимостью от 40 до 70 тысяч тенге в месяц, с хорошим ремонтом, мебелью и всей бытовой техникой.

Не менее востребованными на рынке аренды являются двухкомнатные квартиры. Их удельный вес в общем объеме предложения в Городе составляет более 50 процентов. Средний ценовой сегмент здесь находится в диапазоне 40-55 тысяч тенге. Стоимость аренды самых дорогих квартир достигает 130 тысяч тенге в месяц.

Минимальное количество предложений составляют трехкомнатные квартиры, вместе с тем данный тип реже всего находит своего жильца. В среднем диапазоне стоимость аренды составляет здесь от 50 до 120 тысяч тенге в месяц.

Отдельный сегмент представляет аренда комнат. Ежемесячная плата за комнату, рассчитанную на одного человека, без подселения составляет в городе не менее 15 тысяч тенге в месяц.

Михайловка

Это также один из наиболее дорогих районов. Дешевле, чем за 30 тысяч в месяц, квартиру здесь не найти, а стоимость самой дорогой достигает 85 тысяч в месяц. Основное расположение арендных квартир — улицы Крылова и Кривогуза.

Юго-Восток

Данный район, пожалуй, наиболее востребованный средним классом арендаторов. В ценовом отношении он дешевле города, а потому привлекателен для студентов и молодых семей. Средняя плата за однокомнатную квартиру составляет здесь 25-30 тысяч тенге в месяц, самых дорогих — от 35 до 40 тысяч тенге. Средний сегмент двухкомнатных квартир колеблется в диапазоне 30-45 тысяч тенге в месяц, трехкомнатных — от 40 до 65 тысяч. Стоимость комнаты без подселения аналогична городской — 15 тысяч тенге в месяц.

Майкудук

В данном районе жилье является наиболее доступным в ценовом отношении, однако оно менее востребовано с позиции расположения. Стоимость однокомнатных квартир начинается здесь от 15 тысяч тенге в месяц, включая коммунальные услуги. Однако чаще всего такое жилье находится в «непрестижных» 12-16 микрорайонах Майкудука, квартиры же в верхних районах (микрорайоны «Восток», «Голубые пруды») стоят от 20 до 30 тысяч тенге в месяц. Вместе с тем, предложение арендного жилья в данных районах крайне ограничено. Основной удельный вес, 82,4 процента в общем объеме предложения, занимают как раз «непрестижные» микрорайоны, в то время как на «Востоки» и «Голубые пруды» приходится лишь 17,6 процента. Примечательно, что диапазон цен одно-, двух- и трехкомнатных квартир в нижних микрорайонах Майкудука практически не отличается.

Аренда комнат без подселения составляет здесь от 5 до 10 тысяч тенге в зависимости от района.

Пришахтинск

Данный район имеет минимальную долю в общем объеме предложения — лишь 1,7 процента. Разброс цен здесь составляет от 15 до 25 тысяч тенге в месяц.

Диапазон арендных ставок по районам и типам жилья представлен в таблице.

Предложение

В целом по сравнению с прошлым месяцем, количество предложений по аренде жилья увеличилось на 30 процентов и составило 410, из них 318 квартир и 92 комнаты.

В зависимости от района наибольший объем предложения составляет жилье в Городе — 44,6 процента от общего количества, или 184 предложения. На Юго-Востоке и в Майкудуке распределение по удельному весу составляет 33,3 и 16 процентов, или 135 и 66 квартир соответственно. Минимальный удельный вес занимают Михайловка и Пришахтинск — 4,1 и 1,7 процента соответственно (диаграмма 2).

В зависимости от количества комнат основную долю от общего объема занимает двухкомнатное жилье — 36,3 процента (149 квартир). Доли однокомнатных и трехкомнатных квартир распределились по 27,3 и 13,9 процентов соответственно. В абсолютном выражении предложение однокомнатных квартир составило 112, трехкомнатных — 57 квартир. Двадцать два процента от общего объема предложений занимает аренда комнат.

Доходность жилья

Индекс доходности жилья в течение месяца не изменился и составил в ноябре 1,15. Напомним, что в зависимости от конъюнктуры рынка он показывает, во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или невыгоднее), чем внесение денег на банковский депозит. Показатель 1,15 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 115 процентов покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму стоимости объекта недвижимости. Необходимо уточнить, что данный показатель не определяет доходность какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке жилья в целом.

В зависимости от района города и типа жилья доходность различна. Так, максимальной доходностью обладает жилье в Городе — 1,20, причем доходность однокомнатного жилья составляет здесь 1,36. На Юго-Востоке и в Майкудуке средний показатель ниже — 1,12 и 1,10 соответственно.

По типу квартир существует следующая закономерность: по мере увеличения количества комнат показатели доходности сокращаются.

Выводы и прогнозы

При прочих равных условиях, по оценкам аналитического отдела портала www.kn.kz, в условиях нестабильности, которая сохранится до конца 2008 года, размер арендной платы в среднем останется на достигнутом уровне. Однако на этом фоне по отдельным объектам в зависимости от их потребительских свойств из-за перераспределения структуры спроса могут быть как значительные снижения цен относительно среднерыночного уровня, так и небольшие подорожания. Так, скорее всего, в связи с ростом общего количества безработных и снижением реальных доходов граждан на рынке арендного жилья стоит ожидать перетекания спроса из «дорогого» сегмента в более «дешевый», что, в свою очередь, будет способствовать росту цен в последнем и их снижению в первом.

Еще одним фактором, способствующим сохранению средней арендной ставки на одном уровне, является доходность от сдачи жилья в аренду, которая находится на грани рентабельности. И если раньше основной потенциальный доход владельцам квартир приносил рост цен на рынке продаж жилья, то на фоне сокращения цен по продаже квартир стоимость их аренды становится единственным показателем доходности от вложения в недвижимость. В итоге, по оценкам аналитического отдела портала www.kn.kz, в течение ближайших месяцев стоимость аренды будет колебаться около достигнутого уровня.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков