Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Караганды за декабрь 2008 г.

Несмотря на существенное увеличение предложения на рынке аренды, снижать арендные ставки собственники жилья не спешат. Объяснение этому простое – перетекание спроса на рынок аренды из сегмента купли-продажи.

Финансовый кризис повлиял на рынок аренды двояким образом: одновременно увеличил и предложение, и спрос. С рынка купли-продажи постепенно начали уходить владельцы инвестиционных квартир, разочарованные реализовать купленные ранее метры. Вместо этого многие предпочли сдавать квартиру в аренду. Спрос на рынке аренды за год вырос как закономерное следствие оттока людей с рынка купли-продажи. Исчезновение ипотеки, сокращение доходов населения, общая финансовая нестабильность привели к резкому уменьшению числа тех, кто готов и способен купить себе жилье. Даже покупатели, у которых есть «живые» деньги, не торопятся превращать их в квадратные метры, ожидая дальнейшего снижения. Именно это и позволило собственникам жилья удерживать и даже повышать арендные ставки.Осеннее оживление на рынке аренды привело к увеличению арендных ставок с августа по декабрь на 20 процентов.

Однако в результате кризисных перипетий сезонный рост арендных ставок в начале осени сменился стабилизацией.

Сегодня квартира в Городе с телефоном, телевизором, мебелью, и холодильником обойдется арендатору в 30 - 35 тысяч тенге в месяц. Более дешевые предложения в Городе в пределах 20-25 тысяч тенге является редкостью, количество крайне ограничено и составляет не более 5-6 процентов. Как правило, эти квартиры расположены в более отдаленных от центра районах либо значительно уступают по своим внутренним условиям. Верхний ценовой сегмент — это квартиры в центре города, преимущественно по проспектам Бухар-жырау и Н. Абдирова, стоимостью от 40 до 70 тысяч тенге в месяц, с хорошим ремонтом, мебелью и всей бытовой техникой.

Не менее востребованными на рынке аренды являются двухкомнатные квартиры. Их удельный вес в общем объеме предложения в Городе составляет более 50 процентов. Средний ценовой сегмент здесь находится в диапазоне 40-55 тысяч тенге. Стоимость аренды самых дорогих квартир достигает 180 тысяч тенге в месяц.

Минимальное количество предложений составляют трехкомнатные квартиры. В среднем диапазоне стоимость аренды составляет здесь от 50 до 120 тысяч тенге в месяц.

Отдельный сегмент представляет аренда комнат. Ежемесячная плата за комнату, рассчитанную на одного человека, без подселения составляет в городе не менее 15 тысяч тенге в месяц.

Средняя плата за однокомнатную квартиру на Юго-Востоке составляет 25-30 тысяч тенге в месяц, самых дорогих — от 35 до 40 тысяч тенге. Средний сегмент двухкомнатных квартир колеблется в диапазоне 30-45 тысяч тенге, трехкомнатных — от 40 до 65 тысяч. Стоимость комнаты без подселения аналогична городской — 15 тысяч тенге в месяц.

Наиболее дешевые варианты найма квартиры в основном представлены в Майкудуке. Стоимость однокомнатных квартир начинается здесь от 15 тысяч тенге в месяц, включая коммунальные услуги. Однако чаще всего такое жилье находится в «непрестижных» 12-16 микрорайонах Майкудука, квартиры же в верхних районах (микрорайоны «Восток», «Голубые пруды») стоят от 20 до 30 тысяч тенге в месяц. Вместе с тем, предложение арендного жилья в данных районах крайне ограничено. Основной удельный вес, 82,4 процента в общем объеме предложения, занимают как раз «непрестижные» микрорайоны, в то время как на «Востоки» и «Голубые пруды» приходится лишь 17,6 процента. Примечательно, что диапазон цен одно-, двух- и трехкомнатных квартир в нижних микрорайонах Майкудука практически не отличается.

Аренда комнат без подселения составляет здесь от 5 до 10 тысяч тенге в зависимости от района.

Пришахтинскимеет минимальную долю в общем объеме предложения — лишь 1,7 процента. Разброс цен здесь составляет от 15 до 25 тысяч тенге в месяц.

Предложение

В декабре количество предложений по аренде жилья вновь увеличилось. По сравнению с ноябрем рост составил 20,9 процента до 496 предложений, из которых 410 квартиры и 86 комнат.

В зависимости от района наибольший объем предложения составляет жилье в Городе — 46 процентов от общего количества, или 227 предложений. На Юго-Востоке и в Майкудуке распределение по удельному весу составляет 33 и 15 процентов, или 165 и 75 квартир соответственно. Минимальный удельный вес занимают Михайловка и Пришахтинск — 4 и 2 процента соответственно.

В зависимости от количества комнат основную долю от общего объема занимает двухкомнатное жилье — 37 процентов (182 квартир). Доли однокомнатных и трехкомнатных квартир распределились по 27 и 16 процентов соответственно. В абсолютном выражении предложение однокомнатных квартир составило 136, трехкомнатных — 78 квартир. Семнадцать процентов от общего объема предложений занимает аренда комнат.

Сегодня владельцы сдаваемых квартир могут рассчитывать на доходность в размере 9-10 процентов годовых, что сопоставимо с доходностью по банковским депозитам. Однако если учитывать риски и непредвиденные убытки, связанные со сдачей квартиры в аренду (возможный простой, расходы на устранение аварии, косметический ремонт и др.), то реальная доходность может быть еще ниже. И если раньше столь низкий показатель не слишком волновал собственников, так как основной доход они получали за счет последующей перепродажи жилья, то в условиях стагнации и даже спада аренда — единственный способ заработать на вложениях в недвижимость.

Выводы и прогнозы

В перспективе при пессимистическом сценарии развития кризиса, рынок аренды будет ждать разнонаправленное развитие. Снижение личных доходов населения, сокращение персонала приведут, вероятно, к тому, что количество имеющих возможность снимать жилье заметно сократится. В связи с этим спрос будет падать и сосредоточится в сегменте наиболее дешевых квартир. Сильнее всего пострадают владельцы «дорогого» жилья. Здесь снижение ставок станет фактически неизбежным. Отдаление выхода из кризиса будет означать и продление стагнации на рынке недвижимости. При этом финансовое положение самих арендодателей может за эти месяцы ухудшиться, и тогда рента станет для них основным источником дохода.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков