Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Караганды за август 2009 г.

Ставки на рынке аренды жилья Караганды продолжают снижаться. Так, с июля по август средняя арендная ставка сократилась на 5,1 процента и составила 686 тенге за квадратный метр. Тем не менее, сокращение платы за наем жилья наблюдалось лишь в «дорогом» сегменте. Здесь падение составило 22 процента — до 998 тенге за квадратный метр. Арендные ставки в «дешевом» сегменте остались без изменения.

Данная ситуация вполне объяснима. На рынке аренды начинается сезонная активизация спроса, которая явно преобладает именно в сегменте «эконом-класса». «Дорогие» квартиры, аренда которых напрямую зависит от уровня деловой активности, в основном остаются невостребованными на рынке. Это заметно и по изменению структуры предложения: в течение месяца заметно сократилось предложение одно- и двухкомнатных квартир — на 8,2 и 9,3 процента, в то время как количество трех- и многокомнатных квартир, увеличилось на 7 процентов. Изменения в разрезе районов также косвенно подтверждают факт достаточно высокого уровня спроса на «дешевые» квартиры. Так, в Майкудуке, наиболее доступном в ценовом отношении районе, объем предложения в течение месяца сократился сразу на 32 процента. Однако собственники, уловившие потребности рынка в недорогом жилье, стали более активно предлагать в аренду комнаты, доля которых в общем объеме предложения возросла с 17 до 24 процентов, или на 42 процента с июля по август.

В зависимости от района, сдерживающее влияние на средний показатель по городу оказал влияние главным образом Майкудук, где был зафиксирован рост арендных ставок на 2,1 процента — до 505 тенге за квадратный метр. В других районах города ставки аренды за счет «дорогого» сегмента продолжили снижаться. Так в Центре и на Юго-Востоке средняя плата найма жилья составила 952 тенге и 734 тенге соответственно.

Максимальная арендная ставка была зафиксирована на трехкомнатную квартиру в Центре города — 1700 тенге за «квадрат», минимальная — на однокомнатную в Майкудуке — 440 тенге за единицу площади.

Изменения по типу квартир

В зависимости от типа квартир продолжается тенденция снижения ставок на трех- и многокомнатные квартиры, тогда как стоимость аренды одно- и двухкомнатных остается на прежнем уровне или даже показывают небольшой рост. Так, в разрезе сегментов «дешевые» однокомнатные квартиры подросли в цене на 1,4 процента, «дорогие», напротив, подешевели — на 3,1 процента. Двухкомнатные квартиры также показали рост — плюс 0,9 процента в «дешевом» и «минус» 1,5 процента в «дорогом» сегменте. И лишь трехкомнатные квартиры показали одновременное снижение ставок независимо от сегмента — на 2,6 процента.

Наибольший рост арендных ставок наблюдался на «дешевые» одно- и двухкомнатные квартиры в Майкудуке — на 2,3 и 2,5 процента соответственно.

Сегодня самые дешевые однокомнатные квартиры предлагаются в 12, 15, 16 микрорайонах Майкудука — от 10 тысяч тенге в месяц.

Структура предложения

В августе количество предложений по аренде жилья увеличилось на 1,9 процента и составило 531 предложение. В среднем за месяц в аренду было предложено 406 квартир и 125 комнат.

В зависимости от района наибольший объем предложения составляет жилье в Центре — 52 процента от общего количества, или 269 предложений. На Юго-Востоке и в Майкудуке распределение по удельному весу составляет 35 и 9 процентов, или 187 и 50 квартир соответственно. Минимальный удельный вес занимают Михайловка и Пришахтинск — 3 и 1 процент соответственно.

В зависимости от количества комнат основную долю от общего объема занимает двухкомнатное жилье — 32 процента (175 квартира). Доли однокомнатных и трехкомнатных квартир распределились по 30 и 14 процентов соответственно. В абсолютном выражении предложение однокомнатных квартир составило 157, трехкомнатных — 74 квартиры. Двадцать четыре процента от общего объема предложений занимает аренда комнат.

Доходность жилья

Возьмем за пример двухкомнатную квартиру в Майкудуке в микрорайоне «Восток», равновесная (!) цена которой на рынке составляет порядка 12 тысяч у.е. Что выгоднее для собственника — продать эту квартиру и разместить вырученную сумму на депозит в банке или сдать ее в аренду? Для того чтобы определить доходность этой квартиры в краткосрочном периоде, обозначим горизонт расчета — год. Итак, вышеуказанную квартиру без дополнительных затрат (на ремонт, покупку мебели и т.п.) можно успешно сдать минимум за 15 тысяч тенге, коммунальные расходы оплачиваются отдельно. Таким образом, за год мы можем получить 180 тысяч тенге. В тоже время, получая вознаграждение банка от размещенной суммы 12 тысяч у.е., мы получим 144 тысячи тенге. На первый взгляд, кажется, что сдавать квартиру в аренду выгоднее. Однако чтобы получить более объективную картину, необходимо учесть потери от падения рыночной стоимости и скорректировать арендный доход на темп падения, который за последний год составил порядка 15 процентов. Таким образом, получим уже не 180 тысяч тенге, а 153 тысячи тенге дохода. Ну а если же учесть расходы по эксплуатации дома, которые, как правило, несет арендодатель, расходы на косметический ремонт, который будет необходим в случае пересдачи новым жильцам, и прочие непредвиденные расходы, выходит, что доходность данной квартиры окажется не более 1. Рассчитывается данный показатель путем деления суммы дохода от сдачи в аренду на сумму вознаграждения по банковскому депозиту. Необходимо напомнить, что мы брали горизонт расчета 1 год, вместе с тем, если ситуация в экономике и, соответственно, на рынке недвижимости продолжит ухудшаться, показатель доходности может стать отрицательным. Конечно, в данном случае показатель доходности был рассчитан на определенный момент времени, и не учитывал, когда, и по какой цене была приобретена эта квартира.

В конечном счете, при расчете доходности конкретной квартиры необходимо принимать во внимание данные факторы, а также сроки, от которых, помимо всего прочего, зависит доходность.

Выводы и прогнозы

Итак, отрицательная динамика арендных ставок на рынке жилья сохраняется. Снижение личных доходов населения, сокращения персонала привели к тому, что количество имеющих возможность снимать жилье заметно сократилось. Вместе с тем в нынешних условиях как никогда показательной является сегментация рынка, из которой следует, что наибольшему давлению подвергнется сегмент «дорогого» жилья, арендные ставки в котором выражены в условных единицах и спрос из которого постепенно перемещается в «дешевый» сегмент.

С учетом нынешних тенденций снижение стоимости будет зависеть от сегмента и находиться в пределах «минус» 3-4,5 процентов в месяц в «дорогом» и 0-2,5 процента в «дешевом».

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков