Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Караганды за сентябрь 2009 г.

Традиционное сезонное оживление спроса на рынке арендного жилья привело к тому, что в сентябре средняя арендная ставка увеличилась на 10 процентов, или до 757 тенге за квадратный метр в месяц. Столь существенный рост был обусловлен появлением на рынке множества новых «дорогих» квартир (порядка 12 процентов), аренда которых номинируется в долларах. В свою очередь, заметно сократилось количество квартир эконом-класса, что привело к изменению структуры выборки и снижению средней ставки в данном сегменте с 530 до 504 тенге, или на 4,9 процента.

Влияние на средний показатель по городу оказал Центр, именно здесь был отмечен существенный рост количества «дорогих» квартир. Средняя арендная плата выросла здесь на 10,3 процента, или с 952 до 1050 тенге. Аналогичная картина наблюдалась и на Юго-Востоке, где средняя ставка аренды за наем жилья выросла на 4,5 процента — до 767 тенге.

В Михайловке и в Майкудуке изменения составили лишь 0,5 и 0,7 процента соответственно, что в месячном горизонте расчета считается «статистическим шумом».

По сравнению с августом значительно увеличилась максимальная арендная ставка. Если в прошлом месяце верхний ее предел составлял 1700 тенге за «квадрат», то в текущем месяце — 3810 тенге. Нижний ценовой предел арендных ставок по сравнению с предыдущим месяцем, напротив, сократился с 440 до 350 тенге за единицу площади.

Изменения по типу квартир

В зависимости от типа квартир основное влияние на средний показатель оказали трехкомнатные квартиры, где ставка найма увеличилась на 11,5 процента. Одно- и двухкомнатные, напротив, потеряли 3,6 и 1 процент — 843 и 721 тенге за квадратный метр соответственно.

В разрезе сегментов и «дорогие» и «дешевые» однокомнатные квартиры подросли в среднем на 3 процента. Двухкомнатные в обоих секторах, напротив, подешевели на 5 процентов. И лишь стоимость найма трехкомнатных квартир в разрезе сегментов изменилась разнонаправлено: «дешевые» потеряли 16,5 процента, «дорогие» же, в силу значительного увеличения количества предложений, подросли более чем на 20 процентов.

Сегодня самая дешевая аренда однокомнатных квартир предлагаются в 12, 15, 16 микрорайонах Майкудука — от 10 тысяч тенге в месяц.

Структура предложения

В августе количество предложений по аренде жилья сократилось на 33,1 процента и составило 399 предложений. В среднем за месяц в аренду было предложено 293 квартир и 106 комнат.

В зависимости от района наибольший объем предложения составляет жилье в Центре — 48 процентов от общего количества, или 191 предложение. На Юго-Востоке и в Майкудуке распределение по удельному весу составляет 28 и 15 процентов, или 113 и 59 квартир соответственно. Минимальный удельный вес занимают Михайловка и Пришахтинск — 6 и 3 процента соответственно.

В зависимости от количества комнат основную долю от общего объема занимает двухкомнатное жилье — 34 процента (140 квартир). Доли однокомнатных и трехкомнатных квартир распределились по 25 и 14 процентов соответственно. В абсолютном выражении предложение однокомнатных квартир составило 98, трехкомнатных — 55 квартир. Двадцать семь процентов от общего объема предложений занимает аренда комнат.

Доходность жилья

Индекс доходности жилья в течение месяца сократился с 1,05 до 1,03. Напомним, что в зависимости от конъюнктуры рынка он показывает, во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или невыгоднее), чем внесение денег на банковский депозит. Показатель 1,03 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 103% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму стоимости объекта недвижимости. Необходимо уточнить, что данный показатель не определяет доходность какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке жилья в целом.

В зависимости от района города и типа жилья доходность различна. Так, максимальной доходностью обладает жилье в Центре города — 1,12, причем доходность однокомнатного жилья составляет здесь 1,18. На Юго-Востоке и в Майкудуке средний показатель ниже — 1,06 и 1,08 соответственно.

По типу квартир существует следующая закономерность: по мере увеличения количества комнат показатели доходности сокращаются.

Выводы и прогнозы

Итак, уже по традиции наступление осени ознаменовалось ростом стоимости аренды жилья. Вместе с тем, как видно из расчетов аналитиков, сегодняшнее повышение арендных ставок на рынке жилья не что иное, как рост цен предложения, рост ожиданий. Со стороны спроса все так же очевидно его преобладание в «дешевом» сегменте. Об этом может косвенно свидетельствовать и факт значительного снижения предложения таких квартир на рынке.

Исходя из фактора сезонности, который, впрочем, в нынешних условиях слабо влияет на рынок, уже в октябре-ноябре 2009 картина роста цен на рынке аренды может вновь смениться снижением. Не получив ожидаемого спроса в нужном объеме, арендодатели будут вынуждены вернуться к прежним ценам.

С учетом нынешних тенденций снижение стоимости будет зависеть от сегмента и находиться в пределах минус 3-4,5 процента в месяц в «дорогом» и 0-2,5 процента в «дешевом».

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков