Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Караганды за октябрь 2009 г.

В октябре средняя арендная ставка изменилась незначительно и составила 755 тенге за квадратный метр в месяц. И вновь изменения внутри сегментов произошли разнонаправленно. В «дешевом» секторе средняя ставка увеличилась на 1,5%, или до 512 тенге за квадратный метр в месяц, в «дорогом» же, напротив, сократилась на 2,1% — до 1038 тенге.

Рассмотрим изменения по районам. В Майкудуке средняя арендная плата здесь увеличилась на 2,5%, или до 515 тенге. Это, опять же, было вызвано ростом цен аренды на «дешевое» жилье.

В Центре, Михайловке и на Юго-Востоке изменение ставок аренды составило за месяц от 0,5 до 0,8%, что для месячной динамики считается несущественным.

По сравнению с сентябрем сократилась максимальная арендная ставка. Если в прошлом месяце верхний ее предел составлял 3810 тенге за квадрат, то в текущем месяце он составил 3000 тенге. Нижний ценовой предел арендных ставок по сравнению с предыдущим месяцем остался без изменения — 450 тенге за единицу площади.

Изменения по типу квартир

В зависимости от типа квартир основное влияние на увеличение среднего показателя оказали одно- и двухкомнатные квартиры — рост составил 1,2%, до 833 тенге и 712 тенге за квадратный метр соответственно. Трехкомнатные, напротив, потеряли 2,4% — до 690 тенге за квадратный метр.

Так, в разрезе сегментов и «дорогие» и «дешевые» однокомнатные квартиры подорожали в среднем на 2,5%. Двухкомнатные в «дешевом» секторе подросли в цене на 1,5%, в «дорогом» — подешевели на 1,2%. Трехкомнатные квартиры в разрезе сегментов показали разнонаправленные изменения. Так, ставка на «дешевые» осталась без изменения, ставка «дорогих» сократилась на 3,2%.

Сегодня самые дешевые однокомнатные квартиры предлагаются в 12, 15, 16 микрорайонах Майкудука — от 10 тысяч тенге в месяц. Диапазон арендных ставок по районам представлен на диаграмме 2.

Структура предложения

В августе количество предложений по аренде жилья увеличилось на 10% и составило 359. В среднем за месяц в аренду было предложено 294 квартир и 65 комнат.

В зависимости от района наибольший объем предложения составляет жилье в Центре — 48% от общего количества, или 172 предложения. На Юго-Востоке и в Майкудуке распределение по удельному весу составляет 28 и 18%, или 101 и 65 квартир соответственно. Минимальный удельный вес занимают Михайловка и Пришахтинск — по 3%.

В зависимости от количества комнат основную долю от общего объема занимает двухкомнатное жилье — 34% (122 квартиры). Доли однокомнатных и трехкомнатных квартир распределились по 25 и 14% соответственно. В абсолютном выражении предложение однокомнатных квартир составило 90, трехкомнатных — 50 квартир. Двадцать семь процентов от общего объема предложений занимает аренда комнат.

Доходность жилья

Индекс доходности жилья в течение месяца не изменился и составил 1,03. Напомним, что в зависимости от конъюнктуры рынка он показывает, во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или невыгоднее), чем внесение денег на банковский депозит. Показатель 1,03 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 103% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму стоимости объекта недвижимости. Необходимо уточнить, что данный показатель не определяет доходность какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке жилья в целом.

В зависимости от района города и типа жилья доходность различна. Так, максимальной доходностью обладает жилье в Центре города — 1,11, причем доходность однокомнатного жилья составляет здесь 1,18. На Юго-Востоке и в Майкудуке средний показатель ниже — 1,06 и 1,08 соответственно.

По типу квартир существует следующая закономерность: по мере увеличения количества комнат показатели доходности сокращаются.

Выводы и прогнозы

Итак, как видно, сезонный рост арендных ставок постепенно замедляется. Снижение активности арендаторов при прочих равных условиях, приведет к тому, что размер арендной платы в среднем останется на достигнутом уровне. Однако на этом фоне по отдельным объектам, в зависимости от их потребительских свойств из-за перераспределения структуры спроса, может наблюдаться как значительное снижение цен относительно среднерыночного уровня, так и небольшое удорожание. Так, скорее всего, в связи с ростом общего количества безработных и снижением реальных доходов граждан на рынке арендного жилья стоит ожидать перетекание спроса из «дорогого» сегмента в более «дешевый», что, в свою очередь, будет способствовать росту цен в последнем и их снижению в первом.

Еще одним фактором, способствующим сохранению средней арендной ставки на одном уровне, является доходность от сдачи жилья в аренду, которая находится на грани рентабельности. Если раньше основной потенциальный доход владельцам недвижимости приносил рост цен на рынке продаж, то на фоне сокращения продажных цен квартир стоимость их аренды становится единственным показателем доходности от вложения в недвижимость. В итоге, по оценкам аналитического отдела портала www.kn.kz, в течение ближайших месяцев стоимость аренды будет колебаться около достигнутого уровня.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков