На вторичном рынке Астаны усилилась тенденция снижения (декабрь 2015 г.)

На вторичном рынке Астаны усилилась тенденция снижения (декабрь 2015 г.)

Как и в прошлом году, последний месяц года ушедшего увеличил негативные тенденции на рынке недвижимости.

Усилившееся падение цен на нефть с октября этого года и слабеющий на этом фоне тенге привели к тому, что темп снижения средней долларовой цены на жилье в декабре составил 6,4%, что на 1,6% выше ноябрьского показателя.

Вместе с тем даже увеличение темпов падения цен на жилье уже не в состоянии перепрыгнуть новые рекорды курса американской валюты, и тенговые номинальные ценники растут ни по дням, а по часам.

Так, по сравнению с ноябрем средняя долларовая цена сократилась на 6,4% и, преодолев уровень в 1500, остановилась на отметке 1429 долларов за 1 квадратный метр жилья, а тенговая, напротив, выросла на 4,2% — до 482 тыс. тенге за 1 квадратный метр жилья. С момента начала снижения цен на рынке жилья (февраль 2014 года) долларовая цена демонстрирует снижение на 33%, тенговая — рост на 30%.

Текущие тенденции

Реакция рынка на ослабление курса тенге выражается увеличением скидок на торг с привычных 3-5% до 15-20%. Таким образом, с учетом дисконта тенговые цены уже около года остаются на одном уровне.

Курс доллара в течение декабря 2015 года колебался от минимального значения 307,4 тенге до максимального — 349,12 тенге.

Несмотря на неопределенность, связанную со скачками курсов, на рынке сохраняется положительная динамика сделок купли-продажи. Однако в сегменте многоквартирного жилья количество сделок в ноябре сократилось на 17% и составило 1233 ед. По отношению к ноябрю прошлого года этот показатель выше на 45%. Положительная динамика показателя в текущем году во многом поддерживается заключением договоров купли-продажи по инвестиционным контрактам на первичном рынке 2013 года.

Динамика регистрируемых сделок купли-продажи жилья Астаны, декабрь 2015 г

В соответствии с пессимистическим прогнозом (при среднегодовой цене на нефть на уровне 70 долларов за баррель и незначительном росте ВВП), аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.

Ценовые изменения

По данным аналитической службы kn.kz, в течение последнего месяца 2015 года наибольшее снижение цен наблюдается в административном районе Сарыарка —  на 6,7%. Влияние на падение ценового показателя в районе оказали снизившиеся цены на все форматы квартир. Минимальное снижение прослеживается в районе левобережья, где запрашиваемые цены снизились на 5,9%.

Динамика средней цены на вторичном рынке жилья Астаны, декабрь 2015 г

Таблица 1.Цены на квартиры вторичного рынка жилья по району

Район

Средняя площадь квартир, кв.м

Средняя цена предложения, $/кв.м

Средняя цена предложения, тг/кв.м

Средняя цена предложения за квартиру, $

Алматы

67

1 410

474 700

94 700

Есиль

77

1 602

539 400

123 700

Сарыарка

57

1 326

446 400

76 000

По городу

67

1 429

481 700

95 500

По городу в разрезе формата жилья лидером по снижению цен стали многокомнатные квартиры, средняя цена предложения которых сократилась на 11,8%, при этом наименьшее снижение наблюдается на квартиры 3-комнатного формата — 5%.

Таблица 2.Цены на квартиры вторичного рынка жилья по формату

Формат

Средняя площадь квартир, кв.м

Средняя цена предложения, $/кв.м

Средняя цена предложения, тг/кв.м

Средняя цена предложения за квартиру, $

1-комн.

38

1 417

477 200

54 500

2-комн.

60

1 399

471 000

83 800

3-комн.

87

1 442

485 400

125 400

4-комн.

125

1 565

526 700

196 200

5-комн. и выше

194

1 635

550 500

317 500

По городу

67

1 429

481 700

95 900

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 30% меньше, или минус 47 100 $.

Больше всего за год подешевели 2-комнатные квартиры — на 30,5% (минус 38 800 $ за квартиру), меньше всего — многокомнатные — на 22% (минус 95 800 $).

В десятке самых «дорогих» квартир в ЖК, предлагающихся на вторичном рынке жилья, находятся квартиры в ЖК Rixos Khan Shatyr Residences, ЖК «Миланский Квартал», ЖК «Жансая», ЖК «ЦМТ — Центр Международной Торговли», ЖК Comfort Town и другие с диапазоном цен от 2929 до 5926 $/кв.м.

Таблица 3. Топ-10 самых дорогих квартир в ЖК Астаны

Наименование жилого комплекса

Максимальная цена предложения, $/кв.м

Максимальнаяцена предложения, тг/кв.м

ЖК Rixos Khan Shatyr Residences

5 926

1 997 000

ЖК «Миланский Квартал»

3 871

1 304 500

ЖК «Жансая»

3 700

1 246 900

ЖК «ЦМТ — Центр Международной Торговли»

3 429

1 155 400

ЖК Comfort Town

3 250

1 095 300

ЖК Europe Palace

3 235

1 090 300

ЖК «Хайвилл Астана»

3 180

1 071 700

ЖК «Улытау»

3 077

1 036 900

ЖК «Ак-Булак-3»

2 950

994 200

ЖК «Изумруд»

2 929

986 900

Цены на жилье новой постройки, объем которого составляет 74% от общего числа, сократились на 6,6% по отношению к ноябрю текущего года. Темпы снижения в сегментах «хрущевки» и «улучшенной планировки» составили 7,4% и 5,2% соответственно. На жилье старой постройки запрашиваемые цены по сравнению с прошлым месяцем снизились на 6,5%.

По наблюдениям аналитиков kn.kz, в декабре 2015 года средние цены в сегменте «дорогого» и в сегменте «дешевого» жилья сократились на 4,8% и 7,8% соответственно. Причем с начала года верхний ценовой сегмент просел почти на 20%, а нижний ценовой сегмент — на 36%. Столь существенная разница в темпах обусловлена все той же привязкой к валюте расчета. Очевидно, что основные покупатели сегмента «дешевого» жилья — это представители среднего класса с невысокими доходами, получаемыми в тенге.

В сегменте «дорогого» жилья, куда входит большая часть элитных квартир, преобладает покупатель с высокими, в том числе долларовыми доходами.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение в сегменте «дешевого» жилья составило около 36,5%, в сегменте «дорогого» жилья — 20,6%.

Исследования показывают, что в долгосрочном периоде «дорогой» сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый», однако «дешевый» сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и kn.kz, составило 4965ед. общей площадью 330тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 487 млн долларов.

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 53%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 21%.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49%, в монолитных и панельных домах — 33% и 18% соответственно.

Выводы

  • По сравнению с ноябрем текущего года средние долларовые ценовые показатели сократились во всех сегментах рынка.
  • Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается снижение объема предложений.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на вторичном рынке жилья столицы в ближайшие месяцы ожидается снижение цен предложения на уровне 4,5-6% в месяц.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков