Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Караганды за ноябрь 2009 г.

Вопреки ожиданиям, в ноябре на рынке арендного жилья продолжился рост ставок. Так, за месяц средняя ставка увеличилась на 2,3% и составила 772 тенге за квадратный метр.

При этом внутри сегментов изменения еще более существенны. В «дешевом» секторе средняя ставка увеличилась сразу на 6,6%, до 546 тенге за квадратный метр в месяц, в «дорогом» — на 5,8%, до 1098 тенге.

Рост арендных ставок наблюдался также во всех районах города. При этом максимальное влияние на средний показатель оказал Центр: здесь средняя арендная плата увеличилась на 3,2%, или до 1052 тенге.

На Юго-Востоке и в Майкудуке изменение ставок аренды составило за месяц по 1,5%, или до 755 и 520 тенге соответственно.

По сравнению с октябрем максимальная арендная ставка вновь увеличилась. Если в прошлом месяце верхний ее предел составлял 3000 тенге за квадрат, то в ноябре он оказался на уровне 3810 тенге. Нижний ценовой предел арендных ставок по сравнению с предыдущим месяцем, напротив, сократился до 313 тенге за единицу площади.

Изменения по типу квартир

И вот при анализе рынка арендного жилья в зависимости от типов квартир выясняется, что основное влияние на рост среднего ценового показателя оказали трехкомнатные квартиры — ставка увеличилась на 11,3%, или с 690 до 768 тенге за квадратный метр. Двухкомнатные прибавили 1,7%, до 724 тенге. Однокомнатные же не поддались общей тенденции и потеряли 1% — с 833 до 825 тенге.

В разрезе сегментов и «дорогие» и «дешевые» ставки аренды на двухкомнатные квартиры подросли в среднем на 2,5%. На однокомнатные в «дешевом» секторе поднялись на 1,5%, в «дорогом» — сократились на 1,2%. Трехкомнатные квартиры в разрезе сегментов показали разнонаправленное изменение. Так, ставка на «дешевые» осталась без изменения, ставка «дорогих» сократилась на 3,2%.

Сегодня самые дешевые однокомнатные квартиры предлагаются в 12, 15, 16 микрорайонах Майкудука — от 10 тысяч тенге в месяц. 

Структура предложения

В августе количество предложений по аренде жилья вновь существенно увеличилось — на 26,5% и составило 454 предложения. В среднем за месяц в аренду было предложено 347 квартир и 107 комнат.

В зависимости от района, наибольший объем предложения составляет жилье в Центре — 48% от общего количества, или 220 предложений. На Юго-Востоке и в Майкудуке распределение по удельному весу составляет 29 и 19%, или 132 и 84 квартиры соответственно. Минимальный удельный вес занимает Михайловка — 4%.

В зависимости от количества комнат основную долю в общем объеме занимает двухкомнатное жилье — 33% (151 квартира). Доли однокомнатных и трехкомнатных квартир распределились по 30 и 13% соответственно. В абсолютном выражении предложение однокомнатных квартир составило 135, трехкомнатных — 61 квартира. Двадцать четыре процента от общего объема предложения занимает аренда комнат.

Доходность аренды жилья

Индекс доходности аренды в течение месяца не изменился и составил 1,03. Напомним, что в зависимости от конъюнктуры рынка он показывает, во сколько раз сдача жилья в аренду выгоднее (или невыгоднее), чем внесение денег на банковский депозит. Показатель 1,03 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 103% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму стоимости объекта недвижимости. Необходимо уточнить, что данный показатель не определяет доходность какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке жилья в целом.

В зависимости от района города и типа жилья доходность различна. Так, максимальной доходностью обладает жилье в Центре города — 1,11, причем доходность однокомнатного жилья составляет здесь 1,18. На Юго-Востоке и в Майкудуке средний показатель ниже — 1,06 и 1,08 соответственно.

По типу квартир существует следующая закономерность: по мере увеличения количества комнат показатели доходности сокращаются.

Общая доходность жилья складывается из доходности аренды и изменения рыночных цен на жилье. В настоящее время общая доходность жилья отрицательна. В ноябре общая доходность однокомнатных квартир составила 0,6%, двухкомнатных — 6,2%, трехкомнатных — 4,7% со знаком «минус» (подробнее о доходности жилья читайте в статье «Инвестиции в жилье: выгодно или нет?»).

Выводы и прогнозы

Итак, после временного замедления темпов роста арендных ставок он вновь возобновился. Вместе с тем, экономические предпосылки к дальнейшему их увеличению отсутствуют. Вероятно, затягивание сезонного роста ставок аренды связано с тем, что собственники ожидают достижения так называемого «ценового дна» и изменения тенденций на рынке. Однако в зимний период снижение активности арендаторов, при прочих равных условиях, приведет к тому, что размер арендной платы в среднем останется на достигнутом уровне. Однако на этом фоне по отдельным объектам, в зависимости от их потребительских свойств, из-за перераспределения структуры спроса могут быть как значительные снижения цен относительно среднерыночного уровня, так и небольшие удорожания.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков