Мониторинг цен на рынке арендного жилья г. Караганды (с 01.01.2010 по 01.03.2010 г.)

В течение трех последних месяцев на рынке аренды жилья Караганды средняя арендная ставка демонстрировала высокие темпы изменения. Так, с ноября по декабрь 2009 года ценовой показатель вначале сократился на 4,9% до 770 тенге за квадратный метр, однако уже в январе отыграл потерянноена 5,8%.

За февраль арендные ставки показали разнонаправленность только внутри сегментов в силу изменения структуры выборки, средний же показатель увеличился на 0,9% и составил 822 тенге за квадратный метр в месяц.

Объем предложения по сравнению с январем увеличился на 18,9% и составил 718 квартир и комнат.

Предложение

Анализируемая база сегмента аренды в феврале 2010 года была представлена 718 предложениями, из которых 602 квартиры и 116 комнат.

Максимальный удельный вес в общем объеме - 51 процентов занимает Город, который представлен 366 предложениями, из которых основную долю занимают двухкомнатные квартиры. Далее, в порядке убывания следует Юго-Восток – 25% или 182 предложения. Семнадцать процентов от общего числа приходится на Майкудук – 123 квартиры и минимум – 4% и 3% соответственно занимают Михайловка и Пришахтинск.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двух- и однокомнатные квартиры — 37% и 33% соответственно. Трехкомнатные составляют 14% (104 квартиры), остальные 16% приходится на комнаты.

Основной приток арендного жилья с февраля по январь наблюдалось в Городе и в Майкудуке – на 71 и 44 квартиры больше. В других районах объем предложения остался практически неизменным (таблица 1).

Район

Количество предложений

Изменение,

кол-во

Изменение,

%

январь

февраль

Город

295

366

+71

+24,1

Юго-Восток

179

182

+3

+1,7

Михайловка

27

27

0

0,0

Майкудук

79

123

+44

+55,7

Пришахтинск

24

20

-4

-16,7

Итого по городу

604

718

+114

+18,9

В разрезе типов квартир рост предложения наблюдался на все форматы без исключения. Наибольшее увеличение произошло при этом на однокомнатные квартиры – 32,6%. Двух- и трехкомнатных квартир стало больше на 10,3% и 15,6% соответственно. Комнаты увеличились на 17,2% (таблица 2).

Район

Количество предложений

Изменение,

кол-во

Изменение,

%

январь

февраль

1-комн.

181

240

+59

+32,6

2-комн.

234

258

+24

+10,3

3-комн.

90

104

+14

+15,6

Комн.

99

116

+17

+17,2

Итого по городу

604

718

+114

+18,9

Ценовая конъюнктура по районам

В детальном разрезе во всех районах за исключением Майкудука наблюдался рост ценовых показателей. Максимальное увеличение при этом было зафиксировано в Михайловке – 9,2%. Город и Юго-Восток прибавили 3,2% и 1,5% соответственно. Вразрез общей тенденции арендная ставка в Майкудуке сократилась на 57,6 тенге или на 10,4%. Меньше всего изменился Пришахтинск – лишь «плюс» 0,2%.

Максимальная цена квадратного метра арендной площади была зафиксирована на уровне 2000 тенге (трехкомнатная квартира в Городе), минимальная – 205 тенге (двухкомнатная на Юго-Востоке).

Район

Средняя цена

предложения, тг/1 кв. м

Изменение

цен, тг

Изменение

цен, %

январь

февраль

Город

1061

1094

+33,5

+3,2

Юго-Восток

699

709

+10,2

+1,5

Михайловка

906

989

+83,0

+9,2

Майкудук

556

498

-57,6

-10,4

Пришахтинск

504

505

+0,8

+0,2

Средневзвешенная по городу

815

822

+7,1

+0,9

В разрезе типов квартир были зафиксированы разнонаправленные изменения. Так, основное влияние на средний темп по городу оказали двух- и трехкомнатные квартиры, цена которых увеличилась на 9,4% и 3,0% соответственно. В свою очередь однокомнатные квартиры и комнаты показали отрицательные изменения – 8,8% и 1,6% (таблица 3).

Район

Средняя цена

предложения

Изменение

цен, тг

Изменение

цен, %

январь

февраль

1-комн.

887

808

-78,4

-8,8

2-комн.

878

960

+82,4

+9,4

3-комн.

868

893

+25,6

+3,0

Комн.

486

478

-7,9

-1,6

Средневзвешенная по городу

815

822

+7,1

+0,9

Расслоение рынка

В феврале средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1030 тенге за квадрат, «дешевых» - 488 тенге. По сравнению с январем изменения составили +0,4% в «дорогом» сегменте и «минус» 2,9% - в «дешевом». В связи с этим индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») увеличился с 2,04 до 2,11.Внутри районов наибольшее расслоение имеет Город – 2,6, наименьшее Макудук и Михайловка – 1,9.

Доходность аренды жилья

В феврале средняя доходность аренды жилья составила 9,6% годовых. При этом максимальную доходность от сдачи в наем имеют собственники одно- и двухкомнтаных квартир – 11,3%. Трехкомнатные квартиры приносят уже9,5%, и наименьшую доходность имеет аренда комнат – лишь 4,1%.

В зависимости от района наиболее доходно жилье в Майкудуке и Пришахтинске –10,5% годовых. В Городе и на Юго-Востоке эти показатели составляют 9,8 и 7,7% соответственно.

На рынке недвижимости за минимальный уровень доходности, на который ориентируются участники рынка, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.

На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 10,5% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется что доход от аренды не превышает, и даже ниже дохода по депозитам.

Прогнозы

Итак, динамика показателя средней арендной ставки за ряд месяцев свидетельствует об относительной стабильности цен на арендное жилье. В связи с тем, что рынок аренды в отличие от сектора продаж, гораздо динамичнее и срок экспозиции здесь редко превышает 1 неделю, обновление баз данных часто приводит к изменению структуры. Это в свою очередь ведет к резким изменениям средних ценовых показателей, что наблюдалось с ноября 2009 года по январь 2010 года.

В сегодняшних условиях главными экономическими факторами стабилизации цен на рынке аренды являются высокая потребность в жилье и при этом жесткие условия ипотечного кредитования.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков