Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Караганды за март 2010 год

С февраля по март 2010 года в сегменте аренды жилья в Караганде наблюдалось снижение средней арендной ставки. Ценовой показатель составил 778 тенге за 1 квадратный метр жилья в месяц с погрешностью +/-31 тенге, что оказалось на 5,4% ниже уровня прошлого месяца.

Значительно сократился объем предложения — на 15,7% и составил 605 квартир и комнат.

Предложение

Анализируемая база сегмента аренды в феврале 2010 года была представлена 605 предложениями, из которых 509 квартир и 96 комнат.

Максимальный удельный вес в общем объеме — 50% занимает Город, представленный 304 предложениями, из которых основную долю занимают двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следует Юго-Восток — 27%, или 162 предложения. Шестнадцать процентов от общего числа приходится на Майкудук — 99 квартир, и минимум — 4% и 3% соответственно — занимают Михайловка и Пришахтинск.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес в общем объеме занимают двух- и однокомнатные квартиры — 39% и 30% соответственно. Трехкомнатные составляют 15% (92 квартиры), остальные 16% приходятся на комнаты.

Основной отток арендного жилья с февраля по март наблюдался в Майкудуке и Городе — на 24 и 17% соответственно. На 11% сократилось предложение на Юго-Востоке (таблица 1).

Таблица 1

Район

Количество предложений,

шт

Изменение,

кол-во

Изменение,

%

февраль

март

Город

366

304

-62

-16,9

Юго-Восток

182

162

-20

-11,0

Михайловка

27

24

-3

-11,1

Майкудук

123

99

-19,5

-24

Пришахтинск

20

16

-20,0

-4

Итого по городу

718

605

-15,7

-113

В разрезе типов квартир снижение предложения наблюдалось на все форматы без исключения. Наибольший отток произошло на однокомнатные квартиры — на 59 квартир, или на 24,6%. Двух- и трехкомнатных квартир стало меньше на 8,5 и 11,5% соответственно. Число комнат сократились на 17,2% (таблица 2).

Таблица 2

Тип квартиры

Количество предложений,

шт

Изменение,

кол-во

Изменение,

%

февраль

март

1-комн.

240

181

-59

-24,6

2-комн.

258

236

-22

-8,5

3-комн.

104

92

-12

-11,5

комнаты

116

96

-20

-17,2

Итого по городу

718

605

-113

-15,7

Изменение предложения по ценовым уровням представлено на диаграмме 3.

Ценовая конъюнктура по районам

В разрезе районов снижение арендных ставок в марте было зафиксировано в Городе и Майкудуке — на 6,7 и 10% соответственно. В Пришахтинске и Михайловке изменения находились на уровне погрешностей, что свидетельствует о незначимом изменении показателей (таблица 3).

Таблица 3

Район

Средняя цена

предложения,

тг/кв. м

Изменение цен, тг

1/2 ∑ погрешностей

тг/кв.м

%

тг/кв.м

(+-)%

Город

1021

-74

-6,7

43

4,1

Юго-Восток

688

-21

-3,0

34

4,9

Михайловка

830

-159

-16,1

156

17,3

Майкудук

488

-98

-10,0

24

4,9

Пришахтинск

803

+98

+11,2

99

16,2

Средняя

778

-44

-5,4

30

3,7

Максимальная цена квадратного метра арендной площади была зафиксирована на уровне 3000 тенге за квадрат (двухкомнатная квартира в Городе), минимальная — 283 тенге (двухкомнатная в Майкудуке).

В разрезе типов квартир явное снижение ставок было зафиксировано на двухкомнатные квартиры, что и повлияло на показатель по городу. Изменения цен на другие форматы квартир и комнаты не превысили ошибок выборки, что говорит о стабильности арендных ставок (таблица 4).

Таблица 4

Район

Средняя цена

предложения,

тг/кв. м

Изменение цен,

тг

1/2 ∑

погрешностей

тг/кв.м

%

тг/кв.м

(+-)%

1-комн.

818

-9

+1,2

34

4,2

2-комн.

858

-102

-10,6

56

6,2

3-комн.

870

-23,5

-2,6

83

9,4

Комн.

417

-61,0

-12,8

54,5

12,2

Средняя

778

-44

-5,4

30

3,7

Расслоение рынка

В марте средняя цена аренды «дорогих» квартир в Караганде составила 966 тенге за квадрат, «дешевых» — 424 тенге. По сравнению с февралем изменения составили минус 6,3% в «дорогом» сегменте и минус 13,1% — в «дешевом». В связи с этим индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») увеличился с 2,11 до 2,27. Внутри районов наибольшее расслоение имеет Город — 2,6, наименьшее Майкудук и Михайловка — 1,9.

Доходность аренды жилья

В марте средняя доходность аренды жилья составила 9,6% годовых. При этом максимальную выгоду от сдачи внаем имеют собственники одно- и двухкомнатных квартир — 11,3%. Трехкомнатные квартиры приносят уже 9,5%, и наименьшую доходность имеет аренда комнат — лишь 4,1%.

В зависимости от района наиболее доходным является жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 10,5% годовых. В Городе и на Юго-Востоке эти показатели составляют 9,8 и 7,7% соответственно.

За минимальный уровень доходности, на который ориентируются участники рынка недвижимости, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить больший доход, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.

На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 10,5% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть периоды простоев, ремонт и прочие затраты на содержание жилья, окажется что доход от аренды не превышает и даже ниже дохода по депозитам.

Выводы

По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

  • с февраля по март наблюдается значительный отток предложения по аренде жилья;
  • снижение средней арендной ставки по городу обусловлено сокращением предложения в сегменте «дорогого» жилья и в более дорогих районах;
  • изменения средней арендной ставки с начала года не связаны с реальным удешевлением (удорожанием), а носят характер колебаний.

В целом с начала года можно говорить о стабильности арендных ставок. В сегодняшних условиях главными экономическими факторами стабилизации цен на рынке аренды являются высокая потребность в жилье и при этом жесткие условия ипотечного кредитования.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков