Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Караганды за апрель 2010 года

В апреле в сегменте аренды жилья г. Караганды средняя ставка найма полностью отыграла снижение прошлого месяца ростом на 41,5 тенге (5,3%). В итоге ценовой показатель составил 819 тенге за 1 квадратный метр жилья с погрешностью +/-32 тенге (4%).

Объем предложения сократился на 8,1% и составил 556 квартир и комнат.

Предложение

В апреле анализируемая база сегмента аренды была представлена 556 предложениями, из которых 461 квартира и 95 комнат.

Максимальный удельный вес в общем объеме — 52% приходится на Город, представленный 285 предложениями, из которых основную долю занимают двухкомнатные квартиры. Далее, в порядке убывания следует Юго-Восток — 28%, или 155 объектов. Тринадцать процентов от общего числа приходится на Майкудук — 73 квартиры, и минимум — 4% и 3% соответственно — занимают Михайловка и Пришахтинск.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес в общем объеме приходится на двухкомнатные квартиры — 43% (238 объектов). Далее, в порядке убывания следуют однокомнатные — 24% (134). Трехкомнатные занимают 16% (89 квартир), остальные 17% приходятся на комнаты.

Основной отток предложения арендного жилья с марта по апрель наблюдался в Майкудуке и Городе — на 26,3 и 6,3%. На 4,3% сократилось предложение на Юго-Востоке (таблица 1).

Таблица 1

Район

Количество

предложений

Изменение,

шт.

Изменение,

%

март

апрель

Город

304

285

-19

-6,3

Юго-Восток

162

155

-7

-4,3

Михайловка

24

24

0

0

Майкудук

99

73

-26

-26,3

Пришахтинск

16

19

+3

+18,8

Итого по городу

605

556

-49

-8,1

В разрезе формата квартир основной отток предложения наблюдался на однокомнатные квартиры — 47 квартир, или 26%. По другим форматам изменения оказались несущественными (таблица 2).

Таблица 2

Район

Количество

предложений

Изменение,

шт.

Изменение,

%

март

апрель

1-комн.

181

134

-47

-26,0

2-комн.

236

238

+2

+0,8

3-комн.

92

89

-3

-3,3

комнаты

96

95

-1

-1,0

Итого по городу

605

556

-49

-8,1

Распределение предложения к аренде по ценовым уровням представлено на диаграмме 3.

Ценовая конъюнктура по районам

В разрезе районов все изменения средних ценовых показателей находились на уровне погрешностей, что свидетельствует о незначимом изменении цен за анализируемый период (таблица 3).

Таблица 3

Район

Средняя

Цена

предложения,
тг/1 кв. м

Изменение цен,

тг

1/2 ∑

погрешностей

тг/кв.м

%

тг/кв.м

(+-)

%

Город

1067

+46

+4,5

55

5,1

Юго-Восток

706

+18

+2,6

41

5,9

Михайловка

884

+54

+6,5

179

20,2

Майкудук

514

+26

+5,4

38

7,5

Пришахтинск

589

+26

+5,1

35

7,5

Средняя

819

+41

+5,3

32

4,0

Максимальная цена квадратного метра арендной площади была зафиксирована на уровне 3000 тенге (двухкомнатная квартира в Городе), минимальная — 323 тенге (двухкомнатная в Майкудуке).

В зависимости от типа квартир, было зафиксировано увеличение средней ставки найма на однокомнатные квартиры, что и повлияло на средний показатель по городу. Вместе с тем, учитывая неизменность средних цен по районам, можно сделать вывод о незначимости данного изменения, которое обусловлено главным образом резким сокращением предложения однокомнатных квартир «дешевого» сегмента. Изменения на другие форматы квартир и комнаты не превысили ошибок выборки, что говорит о стабильности арендных ставок (таблица 4).

Таблица 4

Район

Средняя цена

предложения,
тг/1 кв. м

Изменение цен,

тг

1/2 ∑

погрешностей

тг/кв.м

%

тг/кв.м

(+-) %

1-комн.

906

+88

+10,8

51

5,6

2-комн.

875

+17

+1,9

58

6,6

3-комн.

917

+47

+5,4

78

8,6

комнаты

467

+50

+12,1

78

16,8

Средняя

819

+41,5

+5,3

32

4,0

Расслоение рынка

В апреле средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1011 тенге за квадрат, «дешевых» — 442 тенге. По сравнению с мартом изменения составили плюс 4,7% в «дорогом» сегменте и плюс 4,2% — в «дешевом». В связи с этим индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») увеличился с 2,27 до 2,29.

Внутри районов наибольшее расслоение имеет Город — 2,6, наименьшее Макудук и Михайловка — 1,8 и 2,1 соответственно.

Доходность аренды жилья

В апреле средняя доходность аренды жилья не изменилась и составила 9,6% годовых. При этом максимальную доходность от сдачи в наем имеют собственники одно- и двухкомнатных квартир — 11,3%. Трехкомнатные квартиры приносят уже 9,5%, и наименьшую доходность имеет аренда комнат — лишь 4,1%.

В зависимости от района наиболее доходно жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 10,5% годовых. В Городе и на Юго-Востоке эти показатели составляют 9,8 и 7,7% соответственно.

За минимальный уровень доходности на рынке недвижимости, на который ориентируются его участники, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.

На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 10,5% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть ремонт, периоды простоев и прочие затраты на содержание жилья, окажется, что доход от аренды не превышает и даже ниже дохода по депозитам.

Выводы

По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

  • в апреле продолжился отток предложения по аренде жилья;
  • основной отток произошел в сегменте «дешевых» однокомнатных квартир;
  • увеличение средней арендной ставки по городу обусловлено сокращением предложения в сегменте «дешевого» жилья в Майкудуке и Городе;
  • изменения средней арендной ставки с начала года не связаны с реальным удешевлением (удорожанием), а носят характер колебаний.

В целом с начала года можно говорить о стабильности арендных ставок. В сегодняшних условиях главными экономическими факторами стабилизации цен на рынке аренды являются высокая потребность в жилье и при этом жесткие условия ипотечного кредитования.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков