Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Караганды за май 2010 года

В мае в сегменте рынка аренды жилья г. Караганды средняя арендная ставка составила 812 тенге за 1 квадратный метр жилья с погрешностью +/-32 тенге (4,0%). Изменение по отношению к показателю прошлого месяца не превысило данной ошибки выборки, что свидетельствует об их не значимости. Вместе с тем, значительно увеличился объем предложения — 17,8% и составил 546 квартир и 109 и комнат.

Предложение

Анализируемая база сегмента аренды в мае 2010 года была представлена 655 предложениями, из которых 546 квартира и 109 комнат.

Максимальный удельный вес в общем объеме — 50 % занимает Город, который представлен 328 предложениями, из которых основную долю занимают двухкомнатные квартиры. Далее, в порядке убывания следует Юго-Восток — 29% или 190 предложений. Четырнадцать процентов от общего числа приходится на Майкудук — 89 квартир и минимум — 3% и 4% соответственно занимают Михайловка и Пришахтинск.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема заняли двухкомнатные квартиры — 38%. Далее в порядке убывания следуют однокомнатные квартиры и комнаты — 31% и 17% соответственно.Трехкомнатные составляют 14% (94 квартиры).

Увеличение предложения жилья в аренду произошло во всех районах за исключением Михайловки, где произошло незначительное сокращение объема. Основной же приток арендного жилья с апреля по май наблюдался в Городе и на Юго-Востоке — 15,1% и 22,6% соответственно. В Майкудуке и в Пришахтинске стало предлагаться больше на 21,9% и 36,8% соответственно (таблица 1).

Таблица 1

Район

Количество предложений,

шт.

Изменение,

кол-во, шт.

Изменение,

%

апрель

май

Город

285

328

+43

+15,1

Юго-Восток

155

190

+35

+22,6

Михайловка

24

22

-2

-8,3

Майкудук

73

89

+16

+21,9

Пришахтинск

19

26

+7

+36,8

Итого по городу

556

655

+99

+17,8

В разрезе форматов квартир основной приток предложения наблюдался на однокомнатные квартиры — 68 квартир или 50,8%. Двух— и трехкомнатных квартир стало больше на 5,1 и 5,6% соответственно, комнат — на 14,7% (таблица 2).

Таблица 1

Район

Количество предложений,

шт.

Изменение,

кол-во, шт

Изменение,

%

апрель

май

1-комн.

134

202

+68

+50,8

2-комн.

238

250

+12

+5,1

3-комн.

89

94

+5

+5,6

Комн.

95

109

+14

+14,7

Итого по городу

556

655

+99

+17,8

Ценовая конъюнктура по районам

В разрезе районов все изменения средних ценовых показателей находились на уровне погрешностей, что свидетельствует о незначимом изменении цен за анализируемый период.

Традиционно самая высокая арендная ставка в Городе — 1075 тенге за квадратный метр, минимальная в Пришахтинске — 486 тенге.

Максимальная цена квадратного метра арендной площади была зафиксирована на уровне 2750 тенге (двухкомнатная квартира в Городе), минимальная — 275 тенге (трехкомнатная в Майкудуке) (таблица 3).

Таблица 3

Район

Средняя цена

предложения,

тг/кв. м

Изменение цен,

тг

1/2 ∑ погрешностей

тг/кв.м

%

тг/кв.м

(+/-)%

Город

1075

+8

+0,6

47

4,3

Юго-Восток

703

+3

-0,4

34

4,9

Михайловка

690

-194

-21,9

201

24,1

Майкудук

493

-21

-4,1

26

5,2

Пришахтинск

486

-103

-17,5

115

25,6

Средняя

812

-7

-0,9

32

3,9

В разрезе типов квартир, учитывая рассчитанные погрешности, изменения средних цен за месяц также признаются не значимыми. Это, в свою очередь, свидетельствует о стабильности арендных ставок (таблица 4).

Таблица 4

Район

Средняя цена

предложения,

тг/кв. м

Изменение цен,

тг

1/2 ∑ погрешностей

тг/кв.м

%

тг/кв.м

(+/-)%

1-комн.

872

-2

-0,2

51

5,6

2-комн.

847

-28

-3,2

58

6,6

3-комн.

959

+42

+4,6

78

8,6

Комн.

493

+26

+5,6

78

16,8

Средняя

812

-7

-0,9

32

4,0

Расслоение рынка

В мае средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 989 тенге за квадрат, дешевых — 422 тенге. По сравнению с апрелем изменения составили -2,2% в дорогом сегменте и «минус» 4,5% — в дешевом. В связи с этим индекс расслоения (отношение цены дорогого жилья к дешевому) увеличился с 2,29 до 2,34.Внутри районов наибольшее расслоение имеет Город — 2,6, наименьшее Макудук и Михайловка — 1,8 и 2,1 соответственно.

Доходность аренды жилья

В мае средняя доходность аренды жилья не изменилась и составила 9,8% годовых. При этом максимальную доходность от сдачи в наем имеют собственники одно— и двухкомнатных квартир — 11,6%. Трехкомнатные квартиры приносят уже 9,6%, и наименьшую доходность имеет аренда комнат — лишь 4,1%.

В зависимости от района наиболее доходно жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 10,8% годовых. В Городе и на Юго-Востоке эти показатели составляют 9,8 и 7,7% соответственно.

На рынке недвижимости за минимальный уровень доходности, на который ориентируются участники рынка, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.

На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 10,5% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется что доход от аренды не превышает, и даже ниже дохода по депозитам.

Выводы

По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

  • в мае наблюдался значительный приток на рынке арендного жилья;
  • основной приток предложения произошел в сегменте однокомнатных квартир в Городе и на Юго-Востоке;
  • стабильность средней арендной ставки по городу;
  • изменения средней арендной ставки с начала года не связаны с реальным удешевлением (удорожанием), а носят характер колебаний.

В целом с начала года можно говорить о стабильности арендных ставок. В сегодняшних условиях главными экономическими факторами стабилизации цен на рынке аренды являются высокая потребность в жилье и при этом жесткие условия ипотечного кредитования.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков