Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Караганды за октябрь 2010 год

В октябре в сегменте рынка аренды жилья г. Караганды средняя арендная ставка составила 925 тенге за 1 квадратный метр жилья с погрешностью +-48 тенге (5,1%), что оказалось выше показателя прошлого месяца на 62 тенге (7,1%).Объем предложения по анализируемой базе вновь сократился на 18,9% и составил 251 квартиры и 45 комнат.

В октябре в сегменте рынка аренды жилья г. Караганды средняя арендная ставка составила 925 тенге за 1 квадратный метр жилья с погрешностью +-48 тенге (5,1%), что оказалось выше показателя прошлого месяца на 62 тенге (7,1%).Объем предложения по анализируемой базе вновь сократился на 18,9% и составил 251 квартиры и 45 комнат.

Предложение

Анализируемая база сегмента аренды в октябре 2010 года была представлена 296 предложениями, из которых 251 квартир и 45 комнат.

Максимальный удельный вес в общем объеме - 52 процента занимает Город, который представлен 152 предложениями, из которых основную долю занимают двухкомнатные квартиры. Далее, в порядке убывания следует Юго-Восток – 29% или 87 предложений. Четырнадцать процентов от общего числа приходится на Майкудук – 42 квартиры и минимум – 2% и 3% соответственно занимают Михайловка и Пришахтинск.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двух- и однокомнатные и квартиры — 38% и 31% соответственно. Далее в порядке убывания следуют трехкомнатные квартиры и комнаты – 16% и 15% соответственно.

Снижение объема предложения жилья в аренду произошло во всех районах без исключение. Максимальное снижение наблюдалось в Городе, где количество арендного жилья сократилось на 41 единицу (таблица 1).

Таб. 1

Район

Количество

предложений, ед.

Изменение,

кол-во, ед.

Изменение, %

Сентябрь

Окябрь

Город

193

152

-41

-21,2

Юго-Восток

99

87

-12

-12,1

Михайловка

11

5

-6

-54,5

Майкудук

48

42

-6

-12,5

Пришахтинск

14

10

-4

-28,6

Итого по городу

365

296

-69

-18,9

В разрезе форматов отток предложения наблюдался на все типы квартир и комнаты (таблица 2).

Таб. 2

Формат квартир

Количество

предложений, ед.

Изменение,

кол-во, ед.

Изменение,

%

Сентябрь

Октябрь

1-комн.

143

93

-50

-35,0

2-комн.

144

111

-33

-22,9

3-комн.

47

47

0

0,0

Комн.

31

45

+14

+45,2

Итого по городу

365

296

-69

-18,9

В динамике с начала года объем предложения на рынке арендного жилья сократился более чем на 50%. Распределение предложения по ценовым уровням в динамике представлено на диаграмме 3.

Ценовая конъюнктура по районам

Как демонстрируют показатели, влияние на средний показатель по городу оказал Город, где произошло существенное увеличение арендных ставок – на 151 тенге (14,2%). В свою очередь это было обусловлено ростом арендных ставок на однокомнатные квартиры и комнаты. Во всех районах города изменения средних ценовых показателей за месяц находились на уровне погрешностей, что свидетельствует о незначимом изменении цен за анализируемый период (таблица 3).

Максимальная цена квадратного метра арендной площади была зафиксирована на уровне 2708 тенге (двухкомнатная квартира по проспекту Б. Жырау), минимальная – 286 тенге (однокомнатная в Пришахтинске).

Таб.3

Район

Средняя цена предложения, тг/1 кв. м

Изменение цен, тг

1/2 ∑ погрешностей, (+-)

Тг/кв.м

%

Тг/кв.м

%

Город

1213

+151

+14,2

70

5,8

Юго-Восток

807

+19

+2,3

58

7,2

Михайловка

997

-69

-6,5

549

55,0

Майкудук

549

+17

+3,1

48

8,8

Пришахтинск

487

-14

-2,7

77

15,8

Средняя

925

+62

+7,1

48

5,2

В разрезе формата квартир рост был зафиксирован на однокомнатные квартиры – 196 тенге (24,4%). По остальным типам, учитывая рассчитанные погрешности, изменения средних цен за месяц признаются не значимыми (таблица 4).

Таб. 4

Формат

квартир

Средняя цена предложения,

тг/1 кв. м

Изменение цен, тг

1/2 ∑ погрешностей

Тг/кв.м

%

Тг/кв.м

(+-)%

1-комн.

1001

+196

+24,4

48

4,8

2-комн.

946

+38

+4,1

90

9,5

3-комн.

1167

+8

+0,6

164

14,1

Комн.

467

-16

-3,4

55

11,7

Средняя

925

+62

+7,1

48

5,2

Расслоение рынка

В октябре средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1164 тенге за квадрат, «дешевых» - 503 тенге. По сравнению с сентябрем рост показателя наблюдался в «дешевом» сегменте – 6,3%, в то время как изменения по дорогим квартирам не превысили погрешности расчетов. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») составил 2,3.Внутри районов наибольшее расслоение имеет Михайловка – 2,8, наименьшее Макудук – 1,7 соответственно.

Доходность аренды жилья

Рост арендных ставок и цен продажи жилья с начала года привели к тому, что доходность жилья увеличилась и составила 10,2% годовых. При этом максимальную доходность от сдачи в наем имеют собственники однокомнатных квартир – 21%. Двух- и трехкомнатные квартиры приносят 8% и 10,7%. В зависимости от района наиболее доходно жилье в Майкудуке и Пришахтинске – 10,8% годовых. В Городе и на Юго-Востоке эти показатели составляют 9,8 и 7,7% соответственно.

На рынке недвижимости за минимальный уровень доходности, на который ориентируются участники рынка, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.

На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 10,5% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется что наиболее выгодны для сдачи в аренду однокомнатные квартиры, в то время как по другим форматам квартир доходность жилья от аренды не превышает, и даже ниже дохода по депозитам.

Выводы

По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

  • в октябре продолжился значительный отток предложения на рынке арендного жилья;
  • в анализируемом месяце наблюдается рост средней арендной ставки по городу;
  • рост среднего показателя по городу обусловлен его увеличением на однокомнатные квартиры в Городе;
  • с начала года рост арендных ставок составил 13,6%

В сегодняшних условиях главными экономическими факторами стабилизации и роста цен на рынке аренды являются высокая потребность в жилье и при этом жесткие условия ипотечного кредитования.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков