Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Караганды за ноябрь 2010 года

В ноябре в сегменте рынка аренды жилья г. Караганды средняя ставка найма составила 1008 тенге за 1 квадратный метр жилья с погрешностью +/-50 тенге (+/-4,98%). В отчетном периоде в сегменте аренды не было зафиксировано резкого ценового отклонения, все изменения находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности. За месяц объем предложения по анализируемой базе увеличился на 5,7% и составил 278 квартир и 35 комнат.

Предложение

Анализируемая база сегмента аренды в ноябре 2010 года была представлена 313 единицами предложения, из которых 278 квартир и 35 комнат.

Максимальный удельный вес в общем объеме предложения — 56% занимает Город, представленный 174 единицами, из которых основная доля приходится на двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следует Юго-Восток — 24% (76 ед.), Майкудук — 12% (38). Минимальный объем предложения аренды зафиксирован в Михайловке и Пришахтинске, доля каждого из этих районов не превысила 4%.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес в общем объеме занимают двух- и однокомнатные квартиры — 40% и 30% соответственно. Далее в порядке убывания следуют трехкомнатное жилье и комнаты — 19% и 11% соответственно.

В ноябре арендодателями было представлено 313 единиц жилой площади, сдаваемых внаем. Данное значение выше октябрьского показателя на 17 единиц. Количество предложений аренды увеличилось в районе Города — на 22 ед., в Михайловке — на 9 ед. и в Пришахтинске — на 1 ед. На Юго-Востоке и в Майкудуке зафиксировано снижение количества предложений аренды — на 11 и 4 единицы соответственно (таблица 1).

Район

Количество

предложений, ед.

Абсолютное

изменение,

ед.

Относительное

изменение, %

Октябрь

Ноябрь

Город

152

174

+22

+14,5

Юго-Восток

87

76

-11

-12,6

Михайловка

5

14

+9

+180,0

Майкудук

42

38

-4

-9,5

Пришахтинск

10

11

+1

+10,0

Итого по городу

296

313

+17

+5,7

В разрезе формата приток предложений аренды зафиксирован на все типы квартир: двухкомнатные — плюс 15 ед., трехкомнатные — 11 ед. и однокомнатные — плюс 1 квартира. Количество сдаваемых внаем комнат за период, напротив, снизилось на 10 единиц (таблица 2).

Формат

квартир

Количество

предложений, ед.

Абсолютное

изменение,

ед.

Относительное

изменение, %

Октябрь

Ноябрь

1-комн.

93

94

+1

+1,1

2-комн.

111

126

+15

+13,5

3-комн.

47

58

+11

+23,4

Комнаты

45

35

-10

-22,2

Итого по городу

296

313

+17

+5,7

В динамике с начала года объем предложения на рынке арендного жилья сократился более чем на 50%. Распределение предложения по ценовым уровням в динамике представлено на диаграмме 3.

Ценовая конъюнктура

В отчетном периоде все ценовые отклонения по районам находились в пределах допустимой погрешности, что говорит о стабильности цен аренды во всех районах города. В целом по городу также отмечается стабильность среднего показателя (таблица 3).

Район

Средняя цена

предложения,

тг/кв.м

Изменение цен, тг

1/2 ∑ погрешностей

(+/-)

тг/кв.м

%

тг/кв.м

%

Город

1197

-16,5

-1,4

65

5,4

Юго-Восток

835

+27,8

+3,4

58

7,0

Михайловка

1201

+122,2

+11,3

350

29,1

Майкудук

567

+18,9

+3,4

55

9,8

Пришахтинск

503

+11,7

+2,4

58

11,5

Средняя

1008

+35,4

+3,6

50

5,0

По всем форматам квартир в ноябре также прослеживается ценовая стабильность, все отклонения за период находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности (таблица 4).

Формат

квартир

Средняя цена

предложения,

тг/кв.м

Изменение цен, тг

1/2 ∑ погрешностей

(+/-)

тг/кв.м

%

тг/кв.м

%

1-комн.

961

-39,3

-3,9

70

7,2

2-комн.

1078

+75,9

+7,6

87

8,0

3-комн.

1171

-20,7

-1,7

130

11,1

Комн.

614

-0,8

-0,1

81

13,2

Средняя

1008

+35,4

+3,6

50

5,0

Расслоение рынка

В ноябре средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1068 тенге за квадрат, «дешевых» — 520 тенге. По сравнению с октябрем рост показателя наблюдался в «дешевом» сегменте на 3,5%, в то время как в сегменте «дорогого» жилья ставка аренды снизилась на 8,3%. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») составил 2,1. Внутри районов наибольшее расслоение имеет рынок аренды в Михайловке — 2,3, наименьшее в Майкудуке — 1,4.

Доходность аренды жилья

По результатам проведенного анализа было выявлено, что в ноябре доходность жилья по Караганде составила 10,2% годовых. По сравнению с прошлым месяцем этот показатель не изменился. При этом максимальную доходность от сдачи внаем имеют собственники двухкомнатных квартир — 11,5%. Трех- и однокомнатные квартиры приносят 11,2% и 10,7% соответственно.

В зависимости от района наиболее доходно жилье в Михайловке — 10,7% и в Городе — 10,0% годовых. В Пришахтинске и Майкудуке эти показатели составляют 9,7 и 9,6% соответственно. Наименьшая доходность жилья в ноябре была зафиксирована на квартиры, расположенные на Юго-Востоке, — 8,4% годовых.

За минимальный уровень доходности, на который ориентируются участники рынка недвижимости, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.

На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 8,9% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется что наиболее выгодны для сдачи в аренду двухкомнатные квартиры расположенные в районах Город и Михайловка.

Выводы

По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

  • в ноябре на рынке арендного жилья города Караганды был зафиксирован незначительный рост объема предложения;
  • в анализируемом периоде впервые за последние три месяца наблюдался незначительный рост количества предложений;
  • в целом по городу в отчетном периоде не было выявлено изменений величины арендной ставки;
  • с начала года рост арендных ставок составил 23,7%.

В сегодняшних условиях главными экономическими факторами стабилизации и роста цен на рынке аренды являются высокая потребность в жилье и при этом жесткие условия ипотечного кредитования.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков