Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Караганды за февраль 2011 года

В феврале на рынке жилья г. Караганды средняя ставка аренды  квартир составила 1078 тенге за квадратный метр, для комнат — 588 тенге за единицу площади. По сравнению с январем в отчетном периоде наблюдается рост арендных ставок. Изменение ставок по квартирам составило плюс 13,7% (130 тенге за 1 кв. м), по комнатам — 18,5% (92 тенге). По сравнению с прошлым месяцем количество сдаваемых внаем квартир снизилось на 108 единиц (23,7%), комнат — на 13 единиц (23,2%). Таким образом, анализируемая база арендного жилья г. Караганды в отчетном месяце составила 390 единиц, из которых 347 квартир и 43 комнаты.

Предложение

В отчетном периоде сегмент сдаваемого в аренду жилья был представлен 390 объектами. Доля сдаваемых внаем квартир в совокупной величине предложения составила 89%, или 347 единиц, комнат — 11%, или 43 единицы.

В территориальной разбивке максимальную долю предложения — 56% занимает Город, представленный 223 единицами. Далее в порядке убывания следуют Юго-Восток — 27% (104 ед.), Майкудук — 11% (42). В совокупном объеме предложения аренды доли Михайловки и Пришахтинска минимальны, они составляют 4% (14 ед.) и 2% (7 ед.) соответственно.

В зависимости от формата жилья максимальная доля предложения — 42% приходится на двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют одно- и трехкомнатные квартиры, удельный вес которых составляет 26% и 21% соответственно.

В феврале по сравнению с началом года объем предложения по городу снизился на 23,7%, или на 121 единицу. Как показал анализ, снижение наблюдалось во всех районах города. В абсолютном выражении наибольший спад был зафиксирован на Юго-Востоке и в Городе, где снижение составило 47 и 45 единиц соответственно. Далее следуют Майкудук — минус 21 единица, Пришахтинск — 5 и Михайловка — 3 единицы.

В разрезе формата жилья отток предложений аренды зафиксирован по всем типам квартир: однокомнатные — минус 49 ед. (32,9%), двухкомнатные — 49 ед. (23%), трехкомнатные — 10 ед. (10,8%). Также по сравнению с январем на 13 единиц, или 23,2%, снизилось количество сдаваемых внаем комнат.

Ценовая конъюнктура

В феврале 2011 года средневзвешенная цена аренды квартир по Караганде составила 1078 тенге за квадратный метр в месяц. Наиболее высокая цена аренды в Городе — 1236 тенге за единицу площади в месяц. Далее следуют Юго-Восток — 936 тенге и Михайловка — 890 тенге. Минимальные значения зафиксированы в районах Майкудука и Пришахтинска, где средние арендные ставки составляют 595 и 540 тенге за квадрат в месяц.

По сравнению с январем ставка аренды квартир в Караганде в среднем выросла на 130 тенге за квадрат, или на 13,7%. В разрезе районов повышение цены аренды было зафиксировано в Городе на 125 тенге за каждый квадратный метр, Пришахтинске — 96 тенге/кв.м и Майкудуке — 90 тенге/кв.м. На Юго-Востоке и в Михайловке выявленные за период отклонения находились в пределах допустимой погрешности, что говорит о стабильности показателей по сравнению с январем (таблица 1).

Район

Цена

предложения

тг/кв.м

Отклонение к

прошлому месяцу

1/2 ∑ погрешностей

тг/кв.м

%

(+/-) тг/кв.м

(+/-) %

Город

1236

+125

+11,2

58

4,7

Юго-Восток

936

+53

+6,0

64

6,9

Михайловка

890

-28

-3,0

235

26,5

Майкудук

595

+90

+17,5

53

8,9

Пришахтинск

540

+96

+21,6

87

16,2

Средняя

1078

+130

+13,7

46

4,3

С точки зрения формата сдаваемого в аренду жилья повышение цен было зафиксировано в сегменте трехкомнатных квартир — 14,3%, или 145 тенге за единицу площади. В отчетном периоде также наблюдался рост арендных ставок по комнатам, предполагающим проживание арендаторов с хозяевами. Рост арендных ставок по комнатам составил 18,5%, или 92 тенге за каждый квадратный метр. По форматам одно- и двухкомнатных квартир существенных отклонений зафиксировано не было, все выявленные отклонения не превысили погрешности расчетов, что свидетельствует об их незначительности (таблица 2).

Формат

Цена

предложения

тг/кв.м

Отклонение к

прошлому месяцу

1/2 ∑ погрешностей

тг/кв.м

%

(+/-) тг/кв.м

(+/-) %

1-комнатные

987

+30

+3,1

58

5,9

2-комнатные

1091

+61

+5,9

76

7,0

3-комнатные

1160

+145

+14,3

96

8,2

Комнаты

588

+92

+18,5

63

10,7

Средняя

1078

+130

+13,7

46

4,3

Итак, средневзвешенная цена аренды квартир, сдаваемых внаем, составляет 1078 тенге за кв. метр в месяц. В зависимости от формата квартир уровень арендных ставок составил: по трехкомнатным квартирам — 1160 тенге за квадрат в месяц, двухкомнатным — 1091 тенге и однокомнатным — 987 тенге в месяц за единицу площади. Аренда квадратного метра площади в комнатах с подселением составляет в месяц 588 тенге.

Расслоение рынка

В феврале средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1608 тенге за квадрат, «дешевых» — 688 тенге. По сравнению с началом года наблюдается рост показателя в «дешевом» сегменте на 16,7%, в «дорогом» — на 14,6%.

Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») по городу составил 2,3. Внутри районов наибольшее расслоение имеет рынок аренды в Городе — 2,5. Далее следуют районы: Юго-Восток и Михайловка, по каждому из этих районов коэффициент расслоения составил 2,1. Наименьшее расслоение рынка наблюдается в Майкудуке — 1,7 и Пришахтинске — 1,2.

Доходность аренды жилья

Как показало проведенное исследование, в феврале 2011 г. доходность жилья по Караганде составила 10,9% годовых. По сравнению с прошлым месяцем этот показатель вырос на 1,1%. При этом максимальную доходность от сдачи внаем имеют собственники двухкомнатных квартир — 11,9%. Одно- и трехкомнатные квартиры приносят 11% и 10,9% соответственно.

В зависимости от района наиболее доходно жилье в Городе — 11,4%. По районам Пришахтинска, Майкудука и Юго-Востока доходность составляет 9,7%, 9,6% и 9,1% соответственно. Минимальный уровень доходности приносят арендодателю квартиры, расположенные в районе Михайловки, по данным объектам индекс доходности составляет 7,9%.

Напомним, за минимальный уровень доходности, на который ориентируются участники рынка недвижимости, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.

Наряду с общим повышением цен на жилье и увеличением стоимости аренды в отчетном периоде наблюдается снижение ставки по банковским депозитам, за период она снизилась на 0,2% и составила 8,6% годовых. Учитывая такие факторы, как увеличение стоимости аренды и снижение банковского процента по депозитам, на рынке зафиксировано повышение доходности от сдачи недвижимости внаем.

Таким образом, если при расчете доходности аренды предусмотреть ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется, что наиболее выгодны для сдачи в аренду квартиры всех форматов, расположенные в Городе. В этом районе индекс доходности по формату однокомнатных квартир составляет — 11,7%, по двухкомнатным — 12,1% и трехкомнатным — 11,8%. В менее «дорогих» районах — Майкудуке и Пришахтинске арендодателям выгодно сдавать внаем однокомнатные квартиры, так как по данным объектам коэффициенты доходности составляют 10,8% и 11% соответственно.

Выводы

По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

  • в феврале на рынке арендного жилья города Караганды зафиксирован рост арендных ставок;
  • по сравнению с прошлым месяцем в сегменте аренды жилья в анализируемом периоде наблюдается снижение объема предложения;
  • в результате увеличения цены аренды и снижения процента по банковским депозитам доходность от сдачи квартир внаем выросла;

- наиболее доходной для арендодателя является сдача в аренду квартир всех форматов, расположенных в Городе. В Майкудуке и Пришахтинске наиболее прибыльным является однокомнатное жилье.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков