Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Караганда за март 2011 года

В марте на рынке жилья г. Караганды средняя ставка аренды квартир составила 1068 тенге за квадратный метр, для комнат — 586 тенге за единицу площади. Резкого ценового отклонения в отчетном периоде зафиксировано не было, все изменения находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности. По сравнению с прошлым месяцем количество сдаваемых внаем квартир возросло на 39 единиц (11,2%), комнат — на 5 единиц (11,6%). Таким образом, анализируемая база арендного жилья г. Караганды в марте 2011 года составила 434 единицы, из которых 386 квартир и 48 комнат.

Предложение

В отчетном периоде сегмент сдаваемого в аренду жилья был представлен 434 объектами. Доля сдаваемых внаем квартир в совокупной величине предложения составила 89%, или 386 единиц, комнат — 11%, или 48 единиц.

В территориальной разбивке максимальную долю предложения — 53% занимает Город, представленный 229 единицами. Далее следуют районы Юго-Восток — 28% (123 ед.) и Майкудук — 12% (51). В совокупном объеме предложения аренды доли Михайловки и Пришахтинска минимальны, они составляют 4% (19 ед.) и 3% (12 ед.) соответственно.

В зависимости от формата жилья максимальная доля предложения — 41%, или 176 единиц, приходится на двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют одно- и трехкомнатные квартиры, удельный вес которых составляет 29% (126 ед.) и 19% (84 ед.) соответственно. Количество сдаваемых внаем комнат за анализируемый период составило 48 единиц, что эквивалентно 11% в совокупном объеме предложения.

В марте объем сдаваемого внаем жилья по Караганде возрос на 11,3%, или на 44 единицы, при этом увеличение количества предложений наблюдается во всех районах города. В абсолютном выражении максимальный приток предложений зафиксирован на Юго-Востоке — плюс 19 единиц. Далее следуют районы: Майкудук (9 ед.), Город (6 ед.), Михайловка и Пришахтинск (по 5 ед.) (таблица 1).

Район

Количество
предложений, ед.

Абсолютное

изменение, ед.

Относительное

изменение, %

февраль

март

Город

223

229

+6

+2,7

Юго-Восток

104

123

+19

+18,3

Михайловка

14

19

+5

+35,7

Майкудук

42

51

+9

+21,4

Пришахтинск

7

12

+5

+71,4

Итого по городу

390

434

+44

+11,3

В разрезе формата жилья приток предложений аренды зафиксирован на все типы квартир: однокомнатные — плюс 26 ед., двухкомнатные — 12 ед., трехкомнатные — 1 ед. Также за период возросло количество сдаваемых внаем комнат, их прирост составил 5 единиц, или 11,6% (таблица 2).

Формат

Количество предложений, ед.

Абсолютное

изменение, ед.

Относительное

изменение, %

февраль

март

1-комн.

100

126

+26

+26,0

2-комн.

164

176

+12

+7,3

3-комн.

83

84

+1

+1,2

Комнаты

43

48

+5

+11,6

Итого по городу

390

434

+44

+11,3

Ценовая конъюнктура

В марте 2011 года средневзвешенная цена аренды квартир по Караганде составила 1068 тенге за квадратный метр в месяц. Наиболее высокая цена аренды в Городе — 1264 тенге за единицу. Далее следуют Юго-Восток — 926 тенге и Михайловка — 888 тенге. Минимальные значения зафиксированы в районах Пришахтинска и Майкудука, где средние арендные ставки составляют 586 и 568 тенге за квадрат в месяц.

Анализ, проведенный в разрезе районов города, не выявил в отчетном периоде резких ценовых колебаний, что свидетельствует о стабильности цен по сравнению с предыдущим месяцем (таблица 3).

Район

Цена

предложения,

тг/кв.м

Отклонение к

прошлому месяцу

1/2 ∑ погрешностей

тг/кв.м

%

(+/-) тг/кв.м

(+/-) %

Город

1264

+28

+2,2

60

4,8

Юго-Восток

926

-10

-1,1

59

6,3

Михайловка

888

-3

-0,3

78,3

8,9

Майкудук

568

-26

-4,4

53

9,1

Пришахтинск

586

+45

+8,3

75

13,4

Средняя

1068

-10

-0,9

46

4,3

Аналогичная ситуация наблюдается и с точки зрения формата жилья, где все ценовые отклонения лежали в пределах допустимой погрешности, что говорит об их незначительности и стабильности арендных ставок по сравнению с февралем 2011 года (таблица 4).

Формат

Цена

предложения,

тг/кв.м

Отклонение к

прошлому месяцу

1/2 ∑ погрешностей

тг/кв.м

%

(+/-) тг/кв.м

(+/-) %

1-комн.

1051

+64

+6,5

67

6,7

2-комн.

1042

-49

-4,5

75

7,0

3-комн.

1150

-10

-0,9

98

8,5

Комнаты

586

-2

-0,3

67

11,4

Средняя

1068

-10

-0,9

46

4,3

Итак, в марте 2011 года средневзвешенная цена аренды по квартирам, сдаваемым внаем, составила 1068 тенге за квадратный метр, по комнатам с подселением это значение равно 586 тенге за единицу площади.

Расслоение рынка

В отчетном периоде средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1617 тенге за квадрат, «дешевых» — 660 тенге. Отклонения средних ценовых показателей в «дорогом» и «дешевом» сегментах за период не превысили погрешности расчетов, что свидетельствует об их незначительности и стабильности цен по сравнению с прошлым месяцем. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») по городу составил 2,4. Внутри районов наибольшее расслоение имеет рынок аренды жилья в Михайловке — 3,3. Далее следуют районы: Город — 2,6, Юго-Восток — 2,1 и Майкудук, где уровень расслоения составляет 1,8. Наименьшее расслоение рынка зафиксировано в Пришахтинске — 1,4.

Доходность аренды жилья

Как показало проведенное исследование, в марте 2011 г. доходность жилья по Караганде составила 10,2% годовых, что на 0,6% ниже значения прошлого месяца.

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, чем хранить сбережения в банке. Исходя из того, что вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше. Ставка вознаграждения по банковским депозитам в тенге на сегодняшний день в среднем составляет 8,6% годовых.

В связи с тем, что в марте текущего года ставки найма жилья по Караганде демонстрируют стабильность, а средневзвешенные цены на рынке вторичного жилья с начала года постепенно повышаются, в отчетном периоде наблюдается снижение индекса доходности в большинстве районов города. Исключением является Пришахтинск, где за период доходность жилья возросла на 0,8% и составила на конец периода 10,5% годовых. Индекс доходности по арендному жилью, расположенному в Городе, составляет 9,1%, в Майкудуке — 8,5%, на Юго-Востоке — 8,4%, в Михайловке данный показатель равен 8,2% годовых.

В позиции формата жилья максимальную доходность от сдачи внаем имеют собственники однокомнатных квартир — 11,3%. Трех- и двухкомнатные квартиры приносят 10,4% и 10,3% соответственно.

Таким образом, если при расчете доходности аренды принять во внимание ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется, что наиболее выгодны для сдачи в аренду однокомнатные квартиры, расположенные в Городе, Пришахтинске и Майкудуке. В сегменте трех- и многокомнатного жилья наибольшую прибыль арендодателю принесут квартиры, находящиеся в Михайловке, Пришахтинске и Городе.

Выводы

По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

  • рынок арендного жилья города Караганды в марте текущего года демонстрирует стабильность арендных ставок по сравнению с прошлым месяцем;
  • по сравнению с февралем в сегменте аренды жилья в анализируемом периоде наблюдается приток количества предложений;
  • на сегодняшний день наиболее доходной для арендодателя является сдача внаем однокомнатных квартир, находящихся в Городе и Пришахтинске.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков