Аналитический обзор цен на рынке коммерческой недвижимости г. Караганды за июль 2008 год

По сравнению с аналогичным периодом прошлого месяца средняя стоимость торговой недвижимости сократилась на 3% и зафиксировалась на уровне 1094 у. е. за квадратный метр. 

Ценовой показатель офисных помещений потерял 2% своей стоимости и составил 1328 у. е. за единицу площади. Средняя стоимость квадратного метра объектов производственного назначения сложилась на уровне 640 у. е., что на 1,5% ниже показателя прошлого месяца.

На примере торговой недвижимости в июле диапазон цен продажи сложился следующим образом: в Центре стоимость торговых площадей составила от 700 до 3 250 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 750 до 2300 у.е., в Майкудуке — от 500 до 950 у.е. за единицу площади.

Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре – от 500 до 2750 у. е., на Юго-Востоке от 550 до 1600 у. е., и в Майкудуке – от 450 до 900 у.е. за квадратный метр.

Расслоение

В текущем месяце индекс расслоения офисных помещений составил 4,6. В динамике показатели расслоения имеют четкую тенденцию увеличения. С августа 2007 года «дорогой» и «дешевый» сегменты офисной недвижимости разошлись по ценам на 10%, тогда индекс расслоения составлял 3,1. В июле ценовой показатель «дешевого» сегмента составил 562 у. е. за 1 кв. м, «дорогого»- 2 595 у. е., что на 1,1% и 0,2% ниже значений прошлого месяца. С начала снижения цен «дешевый» сегмент офисной недвижимости потерял 37,2%, «дорогой» - 9,4%.

Показатели расслоения торговой недвижимости сложились немного ниже, однако в динамике имеют ту же тенденцию. С августа 2007 года индекс изменился с 2,8 до 4,0. Средняя цена «дешевого» сегмента составила в июле 546 у. е., «дорогого» - 2187 у. е. за единицу площади. По сравнению с прошлым месяцем изменилась цена лишь «дорогого» сегмента – 2,8% со знаком «минус». С начала августа, когда цены достигли своего пика средняя стоимость «дорогой» торговой недвижимости сократилась на 9,4%, «дешевой» - на 36,9%.

Столь высокая ценовая дифференциация объектов объясняется не только тем фактом, что в период падения цен более высокими темпами теряет «дешевая» недвижимость, а также и тем, что различия в характеристиках объектов карагандинского рынка весьма высоки – от переоборудованных подвалов и квартир, выведенных из жилищного фонда, до новых, современных строений. Для определения принадлежности объекта к той или иной категории на практике используются различные классификации. Практическое значение их заключается в том, что они позволяют быстро и легко получить информацию об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения, а также определить диапазон возможной стоимости недвижимости.

Об наиболее распространенной классификации недвижимости читайте в следующих номерах газеты.

Аренда и доходность

Средние арендные ставки офисной и торговой недвижимости в июле составили 1874 и 1683 тенге за квадратный метр соответственно.

Для расчета показателей эффективности отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение процентов по вкладам наиболее стабильных казахстанских банков – 9,8%.

По результатам расчетов индекс доходности торговой недвижимости составил 1,6. Это означает, что доход от сдачи в аренду в 1,6 раз превышает доход от размещения средств на банковский депозит на сумму от возможной реализации объекта недвижимости.

В процентном отношении это означает, что сдача 1 единицы торговой площади в настоящее время приносит 16% годовых. Для офисных помещений коэффициент доходности составил 1,4.

С августа по июль показатель доходности торговой недвижимости изменился с 1,4 до 1,6, доходность офисной – с 1,2 до 1,4. Это объясняется тем, что снижение рыночных цен продажи по своим темпам существенно обгоняет темпы снижения арендных ставок на коммерческую недвижимость, которые сократились с августа 2007 года на 20%. 

Напомним, что индекс доходности не определяет доходность какого-то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности на сегментах рынка коммерческой недвижимости в целом. Относительные значения индекса доходности позволяет исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.

Прогнозы

Ситуация в финансовом секторе республики остается сложной. Помимо проблем с ликвидностью для банков всплывает еще одна серьезная проблема – ухудшение качества кредитного портфеля. Увеличение доли безнадежных и сомнительных кредитов может значительно увеличить расходы банков на создание провизий, что явится дополнительной нагрузкой на ликвидность, а массовая реализация залогового обеспечения – подхлестнуть дальнейшее снижение цен на рынке недвижимости. Существенное сокращение объемов кредитования, в частности – малого и среднего бизнеса влечет в свою очередь замедление деловой активности и, как следствие – снижение спроса на объекты коммерческой недвижимости. Таким образом, в краткосрочной перспективе все предпосылки к дальнейшему снижению цен сохраняются. Будущее развитие событий, а, соответственно, и долгосрочные прогнозы во многом теперь будут зависеть от государства, без участия которого решение проблем банковского сектора и экономики в целом может стать весьма проблематичным.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков