Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Караганды (октябрь 2008 год)

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Караганды (октябрь 2008 год)

По сравнению с аналогичным периодом прошлого месяца средняя стоимость торговой недвижимости сократилась еще на 0,5 процента и зафиксировалась на уровне 1025 у.е. за квадратный метр. Ценовой показатель офисных помещений потерял 0,6 процента своей стоимости и составил 1252 у.е. за единицу площади. Средняя стоимость квадратного метра объектов производственного назначения сложилась на уровне 609 у.е., что на 1 процент ниже показателя прошлого месяца.

На примере торговой недвижимости в октябре диапазон цен продажи сложился следующим образом: в Центре стоимость торговых площадей составила от 650 до 3 250 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 480 до 2300 у.е., в Майкудуке — от 340 до 950 у.е. за единицу площади.

Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре — от 500 до 2930 у.е., на Юго-Востоке — от 400 до 1800 у.е., и в Майкудуке — от 450 до 900 у.е. за квадратный метр.

Структура предложения

Анализируемая база представлена 104 предложениями коммерческой недвижимости к продаже и 145 предложениями аренды.

В структуре предложения в секторе продаж основной удельный вес (34 процента) занимает торговая недвижимость, далее в порядке убывания следуют офисная (25 процентов), производственная (20 процентов) и недвижимость без специального назначения (18 процентов). Минимальный удельный вес — лишь 3 процента — занимают складские помещения.

В сегменте аренды распределение иное. Здесь, напротив, наибольшее предложение занимают офисы (34 процента) и торговые помещения (29 процентов). Немалый удельный вес составляет аренда складских помещений — 18 процентов, в то время как производственные занимают лишь 9 процентов. Предложение аренды недвижимости без специального назначения составляет 10 процентов. 

Расслоение

В текущем месяце индекс расслоения офисных помещений остался без изменения и составил 4,7. В динамике показатели расслоения имеют четкую тенденцию увеличения. С августа 2007 года «дорогой» и «дешевый» сегменты офисной недвижимости разошлись по ценам на 10,8 процента, тогда индекс расслоения составлял 3,1. В октябре текущего года ценовой показатель «дешевого» сегмента составил 528 у.е. за 1 кв.  м, «дорогого» — 2 462 у.е., что на 0,4 и 1 процент ниже значений прошлого месяца. С начала снижения цен «дешевый» сегмент офисной недвижимости потерял 41 процент, «дорогой» — 12 процентов.

Показатели расслоения торговой недвижимости сложились немного ниже, однако в динамике имеют ту же тенденцию. С августа 2007 года индекс изменился с 2,8 до 4,0. Средняя цена «дешевого» сегмента составила в октябре 516 у.е., «дорогого» — 2062 у.е. за единицу площади. По сравнению с прошлым месяцем цена «дорогого» сегмента изменилась на 0,7 процента, «дешевого» — на 0,6 процента со знаком «минус». С начала августа прошлого года, когда цены достигли своего пика средняя стоимость «дорогой» торговой недвижимости сократилась на 14,6 процента, «дешевой» — на 40,3 процента (диаграмма 4).

Столь высокая ценовая дифференциация объектов объясняется не только тем фактом, что в период падения цен более высокими темпами теряет «дешевая» недвижимость, но также тем, что различия в характеристиках объектов карагандинского рынка весьма высоки — от переоборудованных подвалов и квартир, выведенных из жилищного фонда, до новых, современных строений.

Аренда и доходность

Средние арендные ставки офисной и торговой недвижимости в октябре остались без изменения и составили 1850 и 1680 тенге за квадратный метр соответственно.

Для расчета показателей эффективности отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение процентов по долларовым вкладам наиболее стабильных казахстанских банков — 9,8 процента.

По результатам расчетов индекс доходности торговой недвижимости составил 1,6. Это означает, что доход от сдачи в аренду в 1,6 раза превышает доход от размещения средств на банковский депозит на сумму от возможной реализации объекта недвижимости. Для офисных помещений коэффициент доходности составил 1,4.

С августа по июль показатель доходности торговой недвижимости изменился с 1,4 до 1,6, офисной — с 1,2 до 1,4. Это объясняется тем, что снижение рыночных цен продажи по своим темпам существенно обгоняет темпы снижения арендных ставок на коммерческую недвижимость, которые сократились с августа 2007 года на 20,2 процента. Динамика арендных ставок представлена на диаграммах 5, 6.

Напомним, что индекс доходности не определяет доходность какого-то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности на сегментах рынка коммерческой недвижимости в целом. Относительные значения индекса доходности позволяет исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.

Выводы и прогнозы

Итак, на рынке коммерческой недвижимости в текущем месяце можно заметить замедление темпов снижения средней стоимости. Однако в отличие от рынка жилья в данном сегменте недвижимости тенденция снижения цен сохраняется. Возможное дальнейшее ухудшение кредитных рейтингов банков на фоне продолжающихся сложностей с ликвидностью и необходимости обслуживать внешние займы могут привести к дальнейшему ужесточению кредитной политики и снижению деловой активности. Это, в свою очередь, будет негативно сказываться на спросе в сегменте коммерческой недвижимости и оказывать давление на цены. В ближайшие месяцы темп падения в данном сегменте будет находиться в пределах 1-2 процентов в месяц.

Итак, следите за рынком…

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков