Аналитический обзор цен на рынке коммерческой недвижимости г. Караганды за ноябрь 2009 год

В течение ноября на рынке коммерческой недвижимости Караганды предлагалось к продаже 87 528 квадратных метров площади. 

Основной удельный вес при этом пришелся на складскую недвижимость — 38%, или 32 381 квадратный метр. Равные доли составили производственные и офисные здания и помещения — по 24%. Минимальный удельный вес заняла торговая недвижимость — 14%, или 12 563 квадратных метра.

Необходимо отметить, что по сравнению с октябрем предложение коммерческой недвижимости к продаже существенно сократилось — на 35%. Повлияло снижение предложения производственных площадей на 80%. Вместе с тем, предложение аренды увеличилось по всем сегментам недвижимости на 13%.

Основной удельный вес в секторе аренды занимают склады — 49%, или 10 959 кв.м, далее следуют офисные и торговые помещения — 25% и 17%, или 5510 и 3884 кв.м соответственно. Производственные помещения занимают 9%, или 2125 кв.м.

На основе цен предложения по базе данных с учетом среднестатистической погрешности выборки средняя цена за месяц сократилась несущественно и составила 1344 у.е. за квадратный метр.

Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре — от 400 до 2750 у.е., на Юго-Востоке — от 590 до 1857 у.е., в Майкудуке — от 820 до 900 у.е. за квадратный метр. Как видно на диаграмме 4, с начала кризиса (август 2007 года) средняя цена продажи офисов сократилась на 20,7%.

Диапазон цен продажи торговой недвижимости сложился следующим образом: в Центре — от 330 до 2000 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 710 до 1250 у.е., в Майкудуке — от 208 до 340 у.е. за единицу площади. С начала августа 2007 года торговые площади в Караганде подешевели на 26,2%.

Аренда

Снижение оборотов розничной торговли продолжает оказывать негативное влияние на рынок аренды.

В ноябре средняя арендная ставка торговых помещений по городу составила 1708 тенге за квадратный метр. При этом в «дорогом» сегменте (как правило, это помещения, расположенные в Центре города, в так называемом «золотом квадрате» — пр. Бухар-жырау, Н. Абдирова, бульвар Мира, улица Гоголя) средняя ставка составила 3000 тенге. В крупных торговых центрах, таких как ЦУМ и «Абзал», этот показатель достигает 10 000-12 000 тенге в месяц. В нижнем ценовом сегменте средняя ставка аренды торговых помещений составила 733 тенге за квадратный метр.

Ценовой показатель аренды офисных помещений составил в ноябре 1484 тенге за квадратный метр в месяц. Средняя цена «дешевых» офисов составила 813 тенге, «дорогих» — 2481 тенге. Средний ценовой сегмент офисов, сдаваемых в аренду, колеблется в пределах 1000-2000 тенге.

Аренда складских помещений в ноябре составила в среднем 543 тенге за квадратный метр. При этом ценовой диапазон на данный вид недвижимости очень высок — от 100 до 2000 тенге за квадрат. Это связано с высокой дифференциацией сегмента, который представлен как низкокачественными, не охраняемыми помещениями на окраинах города, требующими капитального ремонта, так и вновь отстроенными, притупиковыми, отапливаемыми и охраняемыми складами.

Выводы и прогнозы

Прогнозы по развитию рынка коммерческой недвижимости в среднесрочной перспективе остаются прежними: общие экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен сохраняются. Несмотря на некоторый рост в отдельных отраслях экономики (сельское хозяйство, связь), объемы производства в основных ее секторах продолжают сокращаться. Кроме того, результаты обследования Нацбанком РК банков второго уровня «Состояние и прогноз параметров кредитного рынка» за октябрь 2009 года свидетельствуют о том, что банки в ближайшие три месяца намерены сохранять жесткую кредитную политику. Это связано с сохранением остаточной тенденции ухудшения кредитных портфелей и высоких отраслевых рисков (в частности на рынке недвижимости). К негативным факторам также можно отнести продолжающееся снижение средней заработной платы и замедление темпов роста среднедушевых доходов населения.

Эти факторы напрямую сказываются на деловой активности бизнеса и спросе на объекты коммерческой недвижимости.

Таким образом, как минимум до весны 2010 года на рынке коммерческой недвижимости будет продолжаться стагнация, которая базируется на сохраняющейся неопределенности и ожиданиях. Вероятно, весной ситуация станет более ясной, рынок сформируется, исходя из новых условий, и игроки, опираясь на новые реалии, станут вести себя более активно. В долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения будет напрямую зависеть от того, насколько быстро восстановится экономическая стабильность и нормализуется макроэкономический фон.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков