Аналитический обзор цен на рынке частных домов г. Караганда за апрель 2009 года

С начала года средняя стоимость 1 кв. м в сегменте частных домов сократилась еще на 2,9 процентов и составила 560 у.е. При этом существенные изменения произошли главным образом в «дешевом» секторе, где темп падения составил 14,2 процента до 253 у.е. за квадрат. В «дорогом» же сегменте стоимость сократилась незначительно – лишь 0,6 процента.  За три месяца существенно увеличился объем предложения на 38,3 процента до 466 домов. 

Состояние рынка по районам

Наиболее высокими темпами снижения цен отличились Майкудук и Юго-Восток – 18,8 и 11,2 процента до 454 у.е. и 596 у.е. за квадратный метр соответственно. В Городе и Пришахтинске снижение составило 7,4 и 6,6 процента. Здесь ценовые показатели зафиксировались на уровне 751 и 454 у.е. за квадрат соответственно. Минимальное сокращение средней стоимости произошло в Михайловке – 5,2 процента до 524 у.е.

В зависимости от типа домов прослеживается закономерность роста средней стоимости по мере увеличения количества комнат. Так, минимальную цену имеют двухкомнатные дома – 433 у.е. за квадрат, далее следуют трехкомнатные – 592 у.е., четырехкомнатные – 572 у.е. и пятикомнатные – 652 у.е. Максимальную стоимость квадратного метра имеют многокомнатные дома – 650 у.е.

Изменения в динамике

В целом с начала снижения цен на недвижимость (август 2007 года) «дешевый» сегмент в секторе частных домов потерял 45,4 процента своей стоимости, «дорогой» - 23,7 процента. При этом прослеживается четкая зависимость нормы снижения цен от количества комнат. Так, максимально подешевели двухкомнатные дома, средняя их стоимость сократилась с 974 у. е. до 433 у. за 1 кв. м или на 55,5 процента (!). При этом в «дешевом» сегменте темп снижения составил 81,2 (!), в «дорогом»- 49,2 процента. Далее, в порядке убывания темпов следуют трехкомнатные дома, средняя стоимость которых сократилась на 33,7 процента или с 742 у. е. до 492 у. е. за квадратный метр. Четырех- и пятикомнатные дома подешевели на 24,0 и 21,1 процента соответственно. Темп снижения стоимости на многокомнатные дома (шесть комнат и выше) составил 19,9 процента.

Столь значительные различия в степени удешевления можно объяснить тем, что основная часть домов с большим количеством комнат относится к «дорогому» сегменту. А, как известно, в условиях стагнации первым проседает в цене дешевое жилье, дорогое же менее подвержено ценовым колебаниям. Этот же факт подтверждает и то, что темп падения различен и в зависимости от местоположения объекта, то есть чем престижнее район и выше цена, тем изменение цен меньше.Так, минимальное снижение наблюдается в «дорогом» секторе частных домов Города и Юго-Востока. Средняя стоимость 20 процентов самых дорогих домов здесь сократилась всего на 15,3 и 16,9 процента и в апреле 2009 года составила 1569 и 1147 у. е. соответственно.

В Михайловке изменения цен в различных сегментах оказались более существенным. Стоимость «дорогих» домов сократилась на 25 процента до 941 у.е. за квадрат, «дешевых» уже более чем в два раза больше – 55,9 процента до 182 у.е. Средний ценовой показатель в Михайловке сократился на 30,9 процента.

Средняя цена в Майкудуке сократилась на 43,6 процента и составила 454 у. е. за квадрат. В разрезе сегментов здесь также наблюдается перекос темпов падения в сторону «дешевого». Так, «дорогие» дома подешевели на 39,2, «дешевые» - на 51,8 процента. Их средняя стоимость в январе составила соответственно 624 у.е. и 234 у.е. 

Индексы расслоения

Напомним читателям, что индекс расслоения показывает степень разброса стоимостей на рынке жилья или, другими словами, то, во сколько раз стоимость «дорогого» сегмента выше стоимости «дешевого».

Для начала стоит отметить, что в силу высокой дифференциации сектор частных домов имеет максимальный индекс расслоения. Если на квартирном рынке он составляет 2,21 раза, то здесь его значение соответствует 3,7. В динамике индекс расслоения имеет четкую тенденцию увеличения.

С начала снижения цен на рынке (август-сентябрь 2007 года) индекс расслоения на рынке частных домов составлял 2,64 и пару месяцев колебался на этой отметке. С начала же 2008 года он стал повышаться и к концу апреля 2009 года составил 3,7.

Структура предложения

Анализируемая база сектора частных домов в апреле текущего года была представлена 466 предложениями, что оказалось на 38,3 процента выше показателя прошлого месяца. Максимальный удельный вес - 50 процентов занимает Город, который представлен 236 предложениями, из которых основную долю занимают трех- и четырехкомнатные дома. Пятнадцать процентов от общего объема приходится на Юго-Восток (68 домов). По 13% (59 домов) и 11 процентов (50 домов) распределилось предложение на Михайловку и Майкудук. Минимальное предложение в Пришахтинске и Сортировке – лишь 9 и 2 процента соответственно.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают четырехкомнатные дома — 35 процентов, или 165 единиц. Далее в порядке убывания следуют многокомнатные дома (с количеством комнат выше пяти) – 24 процента или 110 домов и пятикомнатные – 22 процента или 102 дома. Трехкомнатные дома занимают 17 процентов (81 дом), минимум приходится на двухкомнатные – лишь 2 процента от общего числа.

Прогнозы

Как и предполагалось в связи с девальвацией национальной валюты темпы падения цен на рынке жилья существенно увеличились. Вместе с тем, все экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен сохраняются. Определенное сдерживающее влияние на падение при этом может оказать традиционное сезонное оживление рынка ближе к осени.

  Таким образом, с учетом нынешних тенденций, снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 3,5 до 5 процентов в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков