Аналитический обзор цен на рынке частных домов г. Караганды за октябрь 2009 год

В октябре средняя стоимость 1 квадратного метра в сегменте частных домов отыграла 10-процентное сентябрьское падение ростом в 3,3%, или до 506 у.е. 

Рост был обусловлен увеличением средней стоимости «дешевого сегмента» на 5,3% до 240 у.е. В свою очередь, «дорогие» дома подешевели на 3,2% до 804 у.е. Объем предложения за месяц увеличился на 12,6% и составил 491 дом.

Состояние рынка по районам

Во всех районах города средняя стоимость показала положительные изменения. Так, максимальный рост ценового показателя наблюдался в Пришахтинске, где средняя стоимость частично компенсировала 17%-ное падение прошлого месяца увеличением на 9,7% — до 372 у.е. за квадратный метр. В других районах изменения колебались от 1,5 до 4,2%.

Изменения в динамике

В целом с начала снижения цен на недвижимость (август 2007 года) «дешевый» сегмент рынка частных домов Караганды потерял 48,2% стоимости, «дорогой» — 34,3%. В зависимости от количества комнат, максимально подешевели двухкомнатные дома: их средняя стоимость сократилась с 974 до 325 у.е. за квадрат, или на 66,6% (!). При этом в «дешевом» сегменте темп снижения составил 69,2 (!), в «дорогом» — 61,9%. Далее, в порядке убывания темпов следуют пяти- и четырехкомнатные дома — 38 и 31,3%. Многокомнатные подешевели на 29,7%, и минимум снижения цен пришелся на трехкомнатные дома — на 18,1%.

В разбивке по районам минимальное снижение в динамике наблюдается в «дорогом» секторе частных домов Города и Юго-Востока. Средняя стоимость 20% самых дорогих домов здесь сократилась всего на 11,6 и 16,2% и в октябре 2009 года составила 1465 и 1032 у.е. соответственно.

В Михайловке изменения цен в различных сегментах оказались более существенными. Стоимость «дорогих» домов сократилась на 25%, до 813 у.е. за квадрат, «дешевых» уже в 1,9 раза больше — на 48%, до 241 у.е. Средний ценовой показатель в Михайловке сократился на 35,9%.

Средняя цена в Майкудуке сократилась на 42,2% и составила 465 у.е. за квадрат. «Дорогие» дома подешевели здесь на 46,8, «дешевые» — на 22,7%. Их средняя стоимость в октябре составила, соответственно, 1000 и 205 у.е. 

Индексы расслоения

Напомним читателям, что индекс расслоения показывает степень разброса стоимостей на рынке жилья, или, другими словами, то, во сколько раз стоимость «дорогого» сегмента выше стоимости «дешевого».

Для начала стоит отметить, что в силу высокой дифференциации сектор частных домов имеет максимальный индекс расслоения. Если на квартирном рынке он составляет 2,1 раза, то здесь его значение соответствует 3,35.

С начала снижения цен на недвижимость (август-сентябрь 2007 года) индекс расслоения на рынке частных домов составлял 2,64 и пару месяцев колебался на этой отметке. С начала же 2008 года он стал повышаться и к концу октября 2009 года достиг уровня 3,35.

Структура предложения

Анализируемая база сектора частных домов в октябре текущего года была представлена 491 предложением, что оказалось на 12,6% выше показателя прошлого месяца. Максимальный удельный вес — 42% занимает Город, который представлен 203 предложениями, из них основную долю занимают трех- и четырехкомнатные дома. По 14% от общего объема приходится на район Нового Рынка (71 дом) и Михайловку (69 домов). По 11% распределилось предложение на Юго-Восток (54 дома) и Майкудук (53 дома). Далее в порядке убывания следует Пришахтинск (7%), минимум приходится на Сортировку — 1% от общего числа.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают четырехкомнатные дома — 35%, или 175 единиц. Далее в порядке убывания следуют пятикомнатные — 23%, или 112 домов, трехкомнатные (20%, 98 домов) и многокомнатные дома (с количеством комнат выше пяти) (20%, 97 домов). Минимум приходится на двухкомнатные дома — лишь 2% от общего числа.

Прогнозы

Нынешняя осень, как впрочем, и год назад, вновь возобновила споры о достижении рынком жилья так называемого «ценового дна». Это неудивительно, ведь в некоторых городах страны не только остановилось падение, но даже наблюдался рост ценовых показателей. Так, в Алматы с начала сентября цены успели отыграть порядка 10%, в Астане и Караганде — колеблются на одном уровне. Вместе с тем, ситуация на рынке недвижимости остается неоднозначной. С одной стороны, появление позитивных новостей с мировых рынков внушает некоторый оптимизм собственникам недвижимости, что влияет и на темпы падения цен, которые имеют тенденцию к замедлению. С другой стороны, если обратиться к объективным экономическим факторам, напрямую влияющим на восстановление рынка недвижимости, такие как денежные доходы населения, объемы ипотечного кредитования, становится ясным, что говорить о перемене тенденций на рынке еще рано. Потенциал к некоторому восстановлению, как и в прошлом году, был обусловлен активизацией сезонного отложенного спроса, и, как следует из опыта прошлых лет, в ближайшие месяцы исчерпает себя.

Таким образом, нынешнее состояние рынка поддерживается скорее психологическими факторами — ожиданиями и надеждами, чем реальными предпосылками.

С учетом нынешних тенденций, в ближайшие месяцы снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 0 до 2,5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков