Аналитический обзор цен на рынке земельных участков г. Караганды за март 2009 года

Земля в Караганде продолжает дешеветь. Традиционно наибольшему снижению стоимости подвергаются участки, лишенные коммуникаций и инфраструктуры, предназначенные для индивидуального жилищного строительства.

Вместе с тем, с начала года на земельном рынке появилась тенденция увеличения предложения земельных участков в центральных районах города, предназначенных преимущественно для коммерческой застройки и традиционно считавшихся высоколиквидными на рынке. Причем предлагаются такие земли, несмотря на наличие готовых проектов, с дисконтом порядка 20-30 процентов от заявленной стоимости. Увеличение объема предложения «дорогих» земельных участков, в свою очередь, вызвало формальный рост среднего ценового показателя.

В марте средняя стоимость сотки составила 4212 у.е. Рассмотрим изменения в разрезе районов.

Город

В марте текущего года средняя стоимость сотки земли в Городе составила 9774 у.е. Ценовой показатель верхнего ценового сегмента составил 26664 у.е. за сотку (267 у.е. за квадратный метр). Расположены такие участки в Центре города, по проспектам Бухар-жырау, Н. Абдирова, улицам Гоголя, Ленина. Максимальную цену имеет земельный участок по улице Комисарова — 367 у.е. за квадратный метр (!), что сопоставимо со стоимостью единицы площади готового жилья в Майкудуке и Пришахтинске.

Земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство, расположены, как правило, в более отдаленных от центра районах (ст. аэропорта, кондитерской фабрики) и стоят уже в десятки раз ниже — от 800 до 4500 у.е. за сотку.

С августа 2007-го по январь 2009 года снижение средней стоимости участков составило 17 процентов. При этом «дорогой» сегмент потерял 4,6 процента, «дешевый» — 38,6 процента.

Юго-Восток

По количеству предложений земельных участков Юго-Восток является неоспоримым лидером. На его долю приходится 60 процентов от общего объема предложения. При этом 32 процента — это земля в микрорайонах «Кунгей». Стоимость участка здесь и изменения цен в динамике напрямую зависят от его принадлежности к первой, второй либо третьей очереди застройки.

Так, средняя стоимость участков первой очереди составляет на сегодняшний день 898 у.е. за сотку, причем «дорогая» земля стоит здесь в среднем 1861 у.е., «дешевая» — уже в пять раз меньше, 370 у.е. В свою очередь отнесение участка к тому или иному сегменту («дорогому» или «дешевому») зависит от его местоположения, близости коммуникаций, наличия фундамента или котлована. В динамике с начала августа 2007 года средняя стоимость участков первой очереди по сравнению с другими сократилась минимально — на 27,3 процента. Причем цена «дешевой» земли сократилась на 52,1 процента, «дорогой» — лишь на 3,2 процента (диаграмма 2).

Земля в «Кунгее» второй очереди подешевела за данный период уже на 56,2 процента, и в марте 2009 года ее цена составила в среднем 398 у.е. за сотку (диаграмма 3).

Максимальное снижение стоимости произошло на «дешевые» участки третей очереди застройки — 71,9 процента. Ценовой показатель «дорогих» земель здесь 533 у.е., что на 54,1 процента ниже показателя прошлого года (диаграмма 4).

В центральных районах Юго-Востока средняя стоимость земельных участков соответствует ценовому показателю в Центре города — 9817 у.е. за сотку. Например, по улице Таттимбета стоимость земли с проектом составляет 39130 у.е. за единицу площади. В целом, средняя стоимость «дорогой» земли (сюда относятся также участки по проспектам Республики, Шахтеров, улице Волочаевской) на сегодняшний день составляет 27908 у.е. за сотку. Ценовой показатель «дешевых» участков — 1074 у.е.

Михайловка

После Юго-Востока по количеству предложений земельных участков следует Михайловка — 16 процентов от общего объема. Средняя стоимость составляет здесь 3168 у.е. за сотку. При этом ценовой показатель «дорогой» земли — 7740 у.е. Самый дорогой участок в Михайловке с проектом под гостиницу находится в парковой зоне — 14000 у.е. за сотку. С начала кризиса «дорогая» земля в Михайловке подешевела на 26 процентов.

«Дешевый» сегмент земли здесь представлен преимущественно участками в районе кооперативного института, облГАИ, санатория «Березка», ДСК. Средняя стоимость таких земель здесь составляет уже 941 у.е. за сотку, что на 29,7 процента ниже показателя 2007 года (диаграмма 5).

Майкудук

Предпоследнее место по объему предложения земли занимает Майкудук. Здесь средняя стоимость участков составила в марте 2009 года 2767 у.е. за сотку, что на 43,9 процента ниже цен 2007 года. Наиболее востребованными в Майкудуке (в основном под коммерческую застройку) являются участки, расположенные в микрорайонах «Голубые пруды» и «Восток». Здесь цена земли сопоставима даже с центральными районами города и Юго-Востока. В марте показатель верхнего ценового сегмента составил 11003 у.е. за сотку. Участки «дешевого» сегмента находятся преимущественно в микрорайоне Шахтерский и имеют среднюю цену 281 у.е. за единицу площади (диаграмма 6).

Пришахтинск

Стоимость 1 сотки земли нижнего ценового сегмента в марте составила 217 у.е., верхнего — 3788 у.е. В динамике с августа 2007 года данные сектора подешевели на 63,8 и 69,7 процента соответственно (диаграмма 7).

Выводы и прогнозы

Тенденция снижения цен на земельные участки Караганды сохраняется. Нынешнее состояние рынка все так же характеризуется чрезвычайно низким спросом, даже несмотря на 10-20 процентный дисконт на наиболее ликвидные участки. И это притом, что для большинства участков разработаны проекты, проведены коммуникации, что резко снижает расходы потенциального инвестора.

Однако, как известно, земля может приносить прибыль только в том случае, если на ней будет реализован тот или иной проект, но, к сожалению, возможности инвесторов по-прежнему ограничены острым дефицитом банковской ликвидности. Многие землевладельцы вынуждены кардинально пересматривать концепции осуществляемых проектов, то есть полностью отказаться даже от тех, которые еще полгода назад казались успешными и высокодоходными. Именно в этой связи с начала года можно заметить существенное увеличение количества к продаже участков с очень выгодным расположением.

Помимо того, что в условиях кризиса земля перестала быть ликвидным активом, на усиление темпов падения стоимости за последний месяц оказала также девальвация национальной валюты. Если еще полгода назад земельные участки, имеющие выгодное расположение, были менее подвержены стагнации, то в течение последних трех месяцев коррекции подверглись почти все сегменты, а на некоторые из них падение достигло 70 процентов. Как правило, к таким сегментам относятся участки, лишенные инфраструктуры и коммуникаций.

С учетом нынешних тенденций в ближайшие месяцы темп падения стоимости «дорогой» земли будет составлять 3,5-5 процентов, «дешевой» — 4,5-10 процентов в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков