Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Караганды за октябрь 2009 года

В международной практике термин «доступность жилья» (housing affordability) означает возможность приобретения жилья потребителем. За рубежом при реализации программ по повышению доступности жилья обязательно используются такие показатели, как коэффициент доступности и доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств. Используя этот опыт, проанализируем, как же обстоит ситуация с доступностью жилья в Караганде.

В настоящее время 97,4% жилищного фонда Караганды находится в частной собственности, и преобладающая доля населения ориентируется на приобретение жилья за счет собственных и заемных средств. В этой связи мы рассматриваем аспект доступности жилья для приобретения ее собственность.

Доступность жилья за счёт собственных средств

Величина коэффициента доступности соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру, при предположении, что все денежные доходы сверх прожиточного минимума будут откладываться на приобретение квартиры.

Для расчетов используем данные о среднедушевых номинальных доходах, прожиточном минимуме, средней стоимости 1 квадратного метра на рынке жилья, среднем размере стандартных квартир и среднем количестве членов домохозяйств (таблица 1).

По данным последней переписи населения 2009 года, средний размер домохозяйства — 3,4 человека. Методически обычно производится естественное округление до трех человек.

Таблица 1.

Показатели

2004

год

2005

год

2006

год

2007

год

2008

год

2009

год

Средняя стоимость 1 кв.м

на рынке жилья, у.е.

293

425

573

888

683

564

Средняя площадь квартир,

кв.м

54

54

54

54

54

54

Среднедушевой доход,

тг/чел.

9102

11595

19609

25443

30139

33910

Прожиточный минимум,

тг/чел.

6693

7508

8568

9631

12025

12434

Среднее число членов

домохозяйств, чел.

3

3

3

3

3

3

Коэффициент доступности жилья рассчитывается как частное

между среднедушевым уровнем доходов и прожиточным минимумом, умноженной на число членов домохозяйства.

Кд = (СМ х Sкв.) / ((ДСД - ПМ) х N)),

где

Кд — коэффициент доступности

СМ — стоимость 1 кв.м жилья, тг;

S кв.— площадь квартиры, кв.м;

ДСД — среднедушевой денежный доход, тг;

ПМ — величина прожиточного минимума, тг;

N — число членов домохозяйства, чел.

Результаты расчетов показали, что на сегодняшний день среднестатистической карагандинской семье со среднестатистическими доходами для приобретения квартиры со средней площадью по средней стоимости в городе потребуется 5 лет и 11 месяцев.

В динамике с 2004-го по 2009 год данный коэффициент сократился с 24,5 лет до 5,9 лет соответственно.

По своей экономической сути данный показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. С этой точки зрения, нормальными в мировой практике считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 3-5 лет. Как видно, в 2009 году данный показатель приблизился к нижней его границе, и, на первый взгляд, в динамике показатель доступности улучшается.

Вместе с тем, для объективной картины коэффициент доступности следует рассматривать в совокупности с долей населения, имеющей соответствующий уровень доходов для накопления необходимой суммы. При определении этой доли мы используем статистические данные о распределении населения по размеру среднедушевого дохода с 2006-го по 2008 год.

Результаты расчетов показали, что, наряду с положительной динамикой коэффициента доступности, доля населения с доходами на уровне и выше среднедушевого, с годами снижается: если в 2004 году она составляла 46,4%, то к 2008 году сократилась до 18,1% (таблица 2).

Таблица 2.

Показатель

2004

год

2005

год

2006

год

2007

год

2008

год

2009

год

Коэффициент

доступности, лет

24,5

20,8

9,9

10,2

6,8

5,9

Доля населения

с доходами на уровне

и выше среднедушевого

46,4

40,7

16,8

16,8

18,1

-

Доля населения,

имеющего достаточный

уровень доходов для

накопления, %

30,3

29,3

13,0

13,7

15,3

-

Однако необходимо учитывать и то, что определенная часть этой доли населения в течение всего времени накопления будет вынуждена жить на уровне прожиточного минимума. Эти цифры составляли соответственно: в 2004 году — 16,1%, в 2005 году — 11,4%, в 2006 году — 3,8%, в 2007 году — 1,4%, в 2008 году — 2,8%. Возникает вопрос: а можно ли «прожить» на прожиточный минимум в нашей стране, да и еще и в течение нескольких лет? Несложные расчеты покажут, что это весьма проблематично. Вряд ли какая-либо семья сможет делать сбережения на жилье, при этом годами не покупая себе и своим детям одежду, лекарства, фрукты и многое другое. Итак, как видно, к концу 2008 года доля населения с доходами выше прожиточного минимума, то есть имеющая возможность реально делать накопления на собственное жилье, составляет лишь порядка 15%.

Доступность жилья за счёт заёмных средств

Еще одной составляющей доступности жилья (причем с 2004-го по август 2007 года — основной) является ипотечное кредитование. В этом отношении показатель доли населения, имеющей возможность воспользоваться ипотечным кредитом, выступает еще одним фактором доступности. Проанализируем его в динамике.

В таблице приведены средние параметры кредитования с 2004-го по 2009 год. Как видно из таблицы 3, наиболее доступным жилье стало с 2005-годо первого полугодия 2007 года, когда некоторые программы ипотечного предполагали кредитование без первоначального взноса, и ставки достигли минимума. В этот период средние располагаемые доходы населения стали соответствовать и даже превышать ежемесячный платеж по кредиту. На таких условиях приобретение квартиры в ипотеку могло себе позволить около 30% населения, при этом срок накопления первоначального взноса (если взнос требовался) составлял 2 года 10 месяцев.

После начала кризиса в 2007 году доступность ипотечных займов резко сократилась, что выразилось в ужесточении условий кредитования и сворачивании многих ипотечных программ. В целом, как свидетельствует статистика Национального Банка, объем выдаваемых ипотечных займов в нашей стране находится на уровне их возврата. На сегодняшний день помимо ужесточения самих условий кредитования доступность ипотечных займов ограничивается недостатком ликвидности коммерческих банков.

Таблица 3.

Показатель

2004

год

2005

год

2006

год

2007

год

2008

год

2009

год

Доля заемных средств

в стоимости квартиры, %

70-100%

70-100%

50-70%

50-70%

50-70%

Доля платежа в доходе,

%

Не

Более

45%

Не

Более

45%

Не

Более

45%

Не

Более

45%

Не

Более

45%

Не

Более

45%

Располагаемый доход, тг

7227

12261

33123

47436

54342

64428

Ежемесячный платеж,

осн.долг + %, тг

15671

21930,6

28504,7

40331,5

36338,0

31242,2

Доля населения

с необходимым уровнем

дохода, %

35,5

29,8

30,1

34,2

45,8

-

Ставка, %

(средневзвешенная)

14,2

13,2

13,4

12,2/16,04

18,5

11,6

Выводы

Итак, как следует из анализа, в последние годы коэффициент доступности жилья за счет собственных средств улучшается, однако, как выяснилось, — лишь для небольшой доли населения, имеющей достаточный уровень дохода. Для основной же доли, составляющей более 80% населения, доступность жилья остается на низком уровне. Объясняется это тем, что в динамике увеличивается доля домохозяйств, доходы которых не превышают величины прожиточного минимума, и ростом расслоения в обществе.

Доступность жилья за счет заемных средств имеют отрицательную динамику, и на сегодняшний день ипотечное кредитование не является определяющим ее фактором.

Основным инструментом решения задач приоритетного национального проекта по повышению доступности жилья является Государственная программа по жилищному строительству на 2008-2010 годы. Достижение намеченных программой целей требует постоянного мониторинга ранка жилья с целью количественного и качественного обоснования принимаемых решений. В этой связи показатели доступности жилья являются ключевыми индикаторами, отражающими возможности населения улучшать свои жилищные условия.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков