Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Астаны за сентябрь 2008 года

Первый осенний месяц ознаменовался замедлением темпов падения средних цен. Если в августе средняя стоимость сократилась на 2,1%, то в сентябре снижение составило 0,6%, при этом ценовой показатель остановился на уровне 1702 у.е./кв.м. Вместе с тем объем предложения продолжает уменьшаться, в данном месяце количество выставленных на продажу квартир составило 2062 объекта, что оказалось на 7,9% меньше, чем в августе. Емкость рынка в ценах предложения – 248 млн у.е.

Состояние рынка

В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 2 тыс. до 2,1 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 80% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 20%. Напомним, что в прошлом месяце на район левобережья приходилось 25% предложений.

В сентябре уменьшение ценовых показателей наблюдается в обоих районах города. Можно отметить, что темпы снижения в районе левобережья опережают темпы падения цен в районе правого берега, и поэтому сокращается разница цен на вторичное жилье между районами. Если в ноябре 2007 г. квартиры левобережья были дороже аналогичных квартир правого берега на 13% (на 310 у.е./кв.м), то в данном месяце разрыв составил 9% (162 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 1.

В сентябре в районе левого берега средняя стоимость опустилась до отметки 1808 у.е./кв.м, при этом темп падения стоимости квартир вырос в 2 раза и составил 2,1%. По сравнению с прошлым месяцем зафиксировано снижение 2- и 3-комнатных квартир на 2,6% и 8,6% соответственно. Одно- и многокомнатное жилье, напротив, подросло в цене на 0,1% и 2,8%.

В районе правобережья темп снижения уменьшился с 2,1% до 1,2%, и ценовой показатель оказался на уровне 1646 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 2-комнатных – на 1,5%, 3-комнатных – на 0,5% и многокомнатных – на 3,8%. На 1-комнатное жилье наблюдается увеличение цен на 0,9%.

Таблица 1.

Динамика средней стоимости в районах

Район

Ноябрь 2007

года,

у.е./кв.м

Сентябрь

2008 года,

у.е./кв.м

Темп к

ноябрю,

%

Темп к

ноябрю,

у.е.

левобережья:

2412

1808

-25,04

-604

1-комнатные

2219

1583

-28,63

-636

2-комнатные

2498

1836

-26,52

-662

3-комнатные

2487

1725

-30,65

-762

Многокомнатные

2457

2133

-13,20

-324

правобережья:

2102

1646

-21,69

-456

1-комнатные

2032

1626

-19,99

-406

2-комнатные

2047

1594

-22,13

-453

3-комнатные

2116

1639

-22,55

-477

Многокомнатные

2219

1729

-22,09

-490

Остановимся отдельно на динамике средних цен в зависимости от формата квартир. Месяц назад, исходя из статистических данных, была видна явная тенденция снижения ценовых показателей. В сентябре ситуация изменилась, и на 1-комнатные квартиры наблюдается первая положительная волна. На остальные форматы снижение продолжилось, но темпы падения явно замедлились. Так, на 2- и 3-комнатное жилье темп уменьшился в 2,1 раза, а на многокомнатное – в 2,8 раза. 

С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатное жилье – 22,9% (-501 у.е./кв.м), немного отстают от него 1- и 2-комнатные, цены на которые сократились на 20,3% (-417 у.е./кв.м) и 21,3% (-450 у.е./кв.м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатные квартиры – 18,4% (-414 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир

Формат квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Сентябрь

2008 года,

у.е./кв.м

Темп к

ноябрю,

%

Темп к

ноябрю,

у.е.

1-комнатные

2054

1637

-20,29

-417

2-комнатные

2107

1657

-21,34

-450

3-комнатные

2184

1683

-22,92

-501

Многокомнатные

2254

1840

-18,40

-414

Город

2148

1702

-20,75

-446

Замедление темпов снижения прослеживается и в динамике ценовых показателей в зависимости от материала стен. Так, на квартиры в панельных и кирпичных домах темп уменьшился в 5 раз и составил 0,7% и 0,4% соответственно. В монолитных постройках темп снизился в 3 раза и составил 0,8%.

С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в монолитных домах потеряли 22% (-493 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 20,2% (-433 у.е./кв.м) и панельных – 20,1% (-413 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 3.

Таблица 3.

Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома

Тип

квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Сентябрь

2008 года,

у.е./кв.м

Темп к

ноябрю,

%

Темп к

ноябрю,

у.е.

Панель

2059

1646

-20,05

-413

Кирпич

2147

1714

-20,17

-433

Монолит

2242

1749

-22,00

-493

Индекс расслоения

В сентябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,33, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем незначительно сузились. Динамика данного индекса в условиях стагнации весьма показательна. Как известно, при снижении цен в целом по рынку отношение самого «дорогого» и самого «дешевого» жилья уменьшается, так как темпы падения в обоих секторах неравномерны. Цены на «дешевое» жилье в условиях кризиса подвержены более быстрому падению, нежели цены на квартиры элитного жилья.

В сентябре средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 0,7% (-19 у.е./кв.м) и опустилась до отметки 2548 у.е./кв.м (таблица 4). Снижение прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост цен составил 3,4%. На 1-, 2- и 3-комнатные квартиры падение средних цен составило 0,5%, 1,7% и 3,9% соответственно. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 18,9% (-593 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с августом, наблюдается увеличение средних цен. С началом делового сезона данный сектор жилья оказался наиболее востребованным. Если в пошлом месяце темп снижения уменьшился в 6 раз, то в сентябре из данного типа жилья «вымылись» наиболее «дешевые» квартиры, и ценовой показатель «пополз» вверх.

Темп роста на квартиры эконом-класса составил 1,4% (+15 у.е./кв.м), и средняя стоимость оказалась на отметке 1095 у.е./кв.м (диаграмма 15 и таблица 4). Наибольший рост цен наблюдается на 1-комнатное жилье – 2,4%. На остальные форматы квартир увеличение цен распределилось следующим образом: на 2-комнатные – 1,3%, на 3-комнатные – 0,3% и на многокомнатные – 1,7%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 24,8% (-362 у.е./кв.м).

Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,6 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,16%).

Таблица 4.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Ноябрь 2007

года,

у.е./кв.м

Сентябрь

2008 года,

у.е./кв.м

Темп к

ноябрю,

%

Темп к

ноябрю,

у.е.

Сегмент «дорогого» жилья:

3141

2548

-18,88

-593

1-комнатные

2817

2329

-17,32

-488

2-комнатные

3079

2479

-19,47

-600

3-комнатные

3212

2466

-23,24

-746

Многокомнатные

3495

2960

-15,30

-535

Сегмент «дешевого» жилья:

1457

1095

-24,83

-362

1-комнатные

1434

1078

-24,84

-356

2-комнатные

1426

1069

-25,03

-357

3-комнатные

1450

1095

-24,44

-355

Многокомнатные

1521

1141

-25,01

-380

Итак, начало делового сезона внесло некоторую коррекцию цен на рынке вторичного жилья. Отложенный спрос, имевший место на рынке недвижимости, оказал значительное влияние на объекты, более востребованные в данном случае: «дешевые» квартиры всех форматов. В целом, в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 20,8% (-446 у.е./кв.м).

Прогноз: с учетом нынешних темпов падения средних цен можно предположить, что в ближайшее время данный показатель будет снижаться в пределах 1–2% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков