Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за октябрь 2008 года

В октябре снижение средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья продолжилось. При этом темп снижения оказался на 0,4% выше прошлого месяца. Средняя стоимость, преодолев рубеж 1700, остановилась на уровне 1685 у.е./кв.м. Вместе с тем продолжает уменьшаться и объем предложения. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир составило 1995 объектов, что на 3,2% меньше, чем в предыдущем месяце. Емкость рынка в ценах предложения – 236 млн у.е.

Состояние рынка

В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,9 тыс. до 2,1 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 75% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 25%.

В октябре уменьшение ценовых показателей наблюдается в обоих районах города. Можно отметить, что темпы снижения в районе правобережья опережают темпы падения цен в районе левого берега. Если в ноябре 2007 г. квартиры левобережья были дороже аналогичных квартир правого берега на 13% (на 310 у.е./кв.м), то в данном месяце разрыв составил 9,5% (170 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 1.

За истекший период в районе левого берега средняя стоимость опустилась до отметки 1792 у.е./кв.м, при этом темп падения стоимости квартир уменьшился более чем в 2 раза и составил 0,9%. По сравнению с прошлым месяцем, зафиксировано снижение на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где рост составил 0,4%. На 2-комнатное жилье цены сократились на 0,1%, на 3-комнатное – 1,7%% и многокомнатное – 2,3%.

В районе правобережья темп снижения вырос с 1,2% до 1,5%, и ценовой показатель оказался на уровне 1622 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатных – на 0,9%, 2-комнатных – на 0,8%, 3-комнатных – на 1,7% и многокомнатных – на 2,6%.

Таблица 1.

Динамика средней стоимости в районах

Район

Ноябрь 2007

года,

у.е./кв.м

Октябрь

2008 года,

у.е./кв.м

Темп к

ноябрю,

%

Темп к

ноябрю,

у.е.

левобережья:

2412

1792

-25,73

-620

1-комнатные

2219

1590

-28,34

-629

2-комнатные

2498

1834

-26,56

-664

3-комнатные

2487

1696

-31,81

-791

Многокомнатные

2457

2084

-15,20

-373

правобережья:

2102

1622

-22,87

-480

1-комнатные

2032

1611

-20,73

-421

2-комнатные

2047

1581

-22,76

-466

3-комнатные

2116

1612

-23,83

-504

Многокомнатные

2219

1684

-24,10

-535

Остановимся отдельно на динамике средних цен, в зависимости от формата квартир. Однокомнатные квартиры, как наиболее востребованные на рынке после летнего затишья, по инерции продолжили увеличиваться в цене, но темпы роста несколько снизились – 0,1%. На остальные форматы снижение продолжилось: двухкомнатное жилье сократилось в цене на 1%, трехкомнатное – на 0,8% и многокомнатное – на 2,5%. 

С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатное жилье – 23,5% (-514 у.е./кв.м), немного отстают от него 2- и многокомнатные, цены на которые сократились на 22,1% (-466 у.е./кв.м) и 20,5% (-461 у.е./кв.м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на 1-комнатные квартиры – 20,2% (-415 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир

Формат квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Октябрь

2008 года,

у.е./кв.м

Темп к

ноябрю,

%

Темп к

ноябрю,

у.е.

1-комнатные

2054

1639

-20,17

-415

2-комнатные

2107

1641

-22,10

-466

3-комнатные

2184

1670

-23,54

-514

Многокомнатные

2254

1793

-20,46

-461

Город

2148

1685

-21,58

-463

В зависимости от материала стен, максимальное снижение средней стоимости прослеживается на квартиры в панельных постройках – 1,7%, в кирпичных и монолитных спад цен составил 1% и 0,5% соответственно.

С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в монолитных домах потеряли 22,4% (-501 у.е./кв.м) от стоимости, в панельных – 21,4% (-440 у.е./кв.м) и кирпичных – 21% (-450 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 3.

Таблица 3.

Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома

Тип

квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Октябрь

2008 года,

у.е./кв.м

Темп к

ноябрю,

%

Темп к

ноябрю,

у.е.

Панель

2059

1619

-21,37

-440

Кирпич

2147

1697

-20,99

-450

Монолит

2242

1741

-22,35

-501

Индекс расслоения

В октябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,29, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, незначительно сузились. Динамика данного индекса в условиях стагнации весьма показательна. Как известно, при снижении цен в целом по рынку отношение самого «дорогого» и самого «дешевого» жилья уменьшается, так как темпы падения в обоих секторах неравномерны. Цены на «дешевое» жилье в условиях кризиса подвержены более быстрому падению, нежели цены на квартиры элитного жилья.

За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 1,8% (-46 у.е./кв.м) и опустилась до отметки 2502 у.е./кв.м (диаграмма 14 и таблица 4). При этом снижение цен прослеживается на все форматы квартир: 1- и многокомнатных – на 2,1%, 2-комнатных – на 2,9%, 3-комнатных – на 0,1%. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 20,4% (-639 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с сентябрем средняя стоимость не изменилась и осталась на отметке 1095 у.е./кв.м (диаграмма 15 и таблица 4). С начала июля структура выборки «дешевого» сегмента заметно изменилась. Из базы «вымылись» наиболее «дешевые» квартиры, так как данный тип жилья наиболее востребован на рынке в период делового сезона и ценовой показатель «пополз» вверх. Напомним, что в сентябре темп роста составил 1,4%. В данном месяце, в зависимости от формата квартир, ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так 1- и многокомнатное жилье сократилось в цене на 0,3% и 1,5% соответственно, а 2- и 3-комнатное, напротив, увеличилось на 1,5% и 0,2%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 24,9% (-362 у.е./кв.м).

Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,58 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,12%).

Таблица 4.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Ноябрь 2007

года,

у.е./кв.м

Октябрь 2008

года,

у.е./кв.м

Темп к

ноябрю,

%

Темп к

ноябрю,

у.е.

Сегмент «дорогого»

жилья:

3141

2502

-20,35

-639

1-комнатные

2817

2281

-19,04

-536

2-комнатные

3079

2407

-21,81

-672

3-комнатные

3212

2462

-23,34

-750

Многокомнатные

3495

2899

-17,06

-596

Сегмент «дешевого»

жилья:

1457

1095

-24,88

-362

1-комнатные

1434

1074

-25,09

-360

2-комнатные

1426

1085

-23,93

-341

3-комнатные

1450

1097

-24,31

-353

Многокомнатные

1521

1123

-26,16

-398

Прогноз

Итак, стоимость жилья в «дешевом» сегменте продолжает оставаться стабильной, что повторяет общую тенденцию по республике в целом. Объемы ипотечного кредитования банками второго уровня остаются неизменными с начала года, что позволяет определенным образом удерживать данный сегмент рынка. Помимо этого на стабилизацию цен в «дешевом» секторе продолжает оказывать влияние и сезонный фактор. Однако негативное воздействие на платежеспособный спрос может оказать снижение реальных доходов граждан и завершение сезонной активности. В целом, в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 21,6% (-464 у.е./кв.м).

С учетом нынешних тенденций в ближайшее время данный показатель будет снижаться в пределах 1–2% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков