Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за декабрь 2008 года

В декабре средневзвешенная стоимость на рынке вторичного жилья изменилась незначительно. Ценовой показатель, по сравнению с прошлым месяцем, сократился на 1% до уровня 1669 у.е./кв.м. На падение ценового показателя в городе в значительной степени оказала влияние стоимость эконом-класса, сократившись за месяц на 1,9%. В то время как сектор элитного жилья остается стабильным. Объем предложения на рынке продолжает снижаться. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир составило уже 1783 объекта, что на 7,3% меньше, чем в предыдущем. Емкость рынка в ценах предложения – 209 млн у.е.

Состояние рынка

В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,7 тыс. до 1,8 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 75% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 25%.

В декабре снижение ценовых показателей наблюдается в обоих районах города. Так, в районе левого берега средняя стоимость опустилась к отметке 1808 у.е./кв.м, при этом темп снижения составил 1,7%. По сравнению с прошлым месяцем, зафиксировано уменьшение ценовых показателей на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где средняя стоимость не изменилась. Основное влияние на падение ценового показателя по району оказало многокомнатное жилье, которое сократилось в цене на 3%. Средняя стоимость 1- и 3-комнатных квартир снизилась на 1,5% и 2,1% соответственно.

За истекший период в районе правобережья темп снижения изменился с 0,1% до 1,5%, и ценовой показатель оказался на уровне 1596 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатных – на 2,2%, 2-комнатных – на 2,1%, 3-комнатных – на 2,5%. Стоимость многокомнатных квартир, напротив, выросла на 0,8%.

По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 25,1% (-605 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 24,1% (-506 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 11,7%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Динамика средней стоимости в районах

Район

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Декабрь

2008 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

левобережья:

2412

1808

-25,06

-604

1-комнатные

2219

1566

-29,40

-653

2-комнатные

2498

1852

-25,88

-646

3-комнатные

2487

1762

-29,15

-725

Многокомнатные

2457

2090

-14,94

-367

правобережья:

2102

1596

-24,07

-506

1-комнатные

2032

1553

-23,56

-479

2-комнатные

2047

1538

-24,85

-509

3-комнатные

2116

1562

-26,17

-554

Многокомнатные

2219

1739

-21,61

-480

Остановимся отдельно на динамике средних цен, в зависимости от формата квартир. В декабре снижение средней стоимости наблюдается на все форматы, кроме многокомнатных квартир, где рост составил 2,1%. В течение месяца на 1-комнатные квартиры цены сократились на 2,1%, на 2-комнатные – 1,5% и на 3-комнатные – 2,2%.

С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатное жилье – 25,4% (-554 у.е./кв.м), немного отстают от него 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 23,8% (-499 у.е./кв.м) и 22,9% (-470 у.е./кв.м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатные квартиры – 17% (-383 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир

Формат квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Декабрь

2008 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

1-комнатные

2054

1584

-22,9

-470

2-комнатные

2107

1606

-23,8

-499

3-комнатные

2184

1630

-25,4

-554

Многокомнатные

2254

1871

-17,0

-383

Город

2148

1669

-22,3

-479

В зависимости от материала стен, ценовые показатели в течение декабря изменились разнонаправленно. Так, цены на квартиры в панельных и кирпичных домах сократились на 2,6% и 1,4% соответственно, а на квартиры в монолитных, напротив, выросли на 1,2%.

С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в монолитных домах потеряли 20,2% (-453 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 23% (-493 у.е./кв.м) и панельных – 23,7% (-488 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 3.

Таблица 3.

Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома

Тип

квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Декабрь

2008 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Панель

2059

1571

-23,68

-488

Кирпич

2147

1654

-22,97

-493

Монолит

2242

1789

-20,22

-453

Индекс расслоения

В декабре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,35, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Динамика данного индекса в условиях стагнации весьма показательна. Как известно, при снижении цен в целом по рынку отношение самого «дорогого» и самого «дешевого» жилья уменьшается, так как темпы падения в обоих секторах неравномерны. Цены на «дешевое» жилье в условиях кризиса подвержены более быстрому падению, нежели цены на элитное жилье.

За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 1,2% (-29 у.е./кв.м) и опустилась к отметке 2495 у.е./кв.м (таблица 4). При этом спад цен прослеживается на 1- и 3-комнатные квартиры на 2,7%, на 2- и многокомнатные, напротив, зафиксирован рост на 0,1% и 0,7% соответственно. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 20,6% (-646 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с ноябрем, средняя стоимость сократилась на 1,9% до отметки 1064 у.е./кв.м (таблица 4). В зависимости от формата квартир, снижение распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 3,1%, на 2-комнатные – 3,3% и на 3-комнатные – 3,2%. Цены многокомнатного жилья, напротив, выросли на 2%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 27% (-394 у.е./кв.м).

Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,65 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,15%).

Таблица 4.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Декабрь

2008 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Сегмент

«дорогого» жилья:

3141

2495

-20,56

-646

1-комнатные

2817

2220

-21,21

-597

2-комнатные

3079

2413

-21,61

-666

3-комнатные

3212

2369

-26,23

-843

Многокомнатные

3495

3054

-12,62

-441

Сегмент

«дешевого» жилья:

1457

1064

-27,01

-393

1-комнатные

1434

1030

-28,15

-404

2-комнатные

1426

1018

-28,59

-408

3-комнатные

1450

1059

-26,96

-391

Многокомнатные

1521

1152

-24,27

-369

Прогноз

Итак, похоже, что временная стабилизация цен на рынке жилья, связанная с сезонным повышением спроса завершилась, и коррекция цен вниз продолжилась. Так, видно, что ценовые показатели всех форматов квартир сократились в среднем на 2%, а основное сдерживающее влияние на среднюю стоимость по городу оказало многокомнатное жилье в монолитных домах.

Вместе с тем, необходимо отметить, что основной этап коррекции на рынке уже завершен, и темпы снижения уже не будут столь стремительными как в начале года. Так, если во втором квартале по отношению к первому снижение составляло 9,7%, в третьем – 7,7%, то в четвертом квартале цены сократились всего лишь на 2,6%.

В целом, в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 22,3% (-479 у.е./кв.м).

С учетом нынешних тенденций в ближайшее время данный показатель будет снижаться в пределах 2–3% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков