Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за январь 2009 года

Начало года на рынке вторичного жилья Астаны ознаменовалось увеличением темпов снижения средневзвешенной стоимости. По сравнению с прошлым месяцем, ценовой показатель сократился на 2,1% до уровня 1633 у.е./кв.м. На падение ценового показателя в городе в значительной степени оказала влияние стоимость эконом-класса, сократившись за месяц на 3,2%. Темп снижения цен в секторе элитного жилья скромнее – 1,4%. В январе количество выставленных на продажу квартир изменилось незначительно – 0,6% до 1793 объектов. Емкость рынка в ценах предложения – 207 млн у.е.

Состояние рынка

В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,7 тыс. до 1,9 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 75% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 25%.

В январе снижение ценового показателя наблюдается только в районе правобережья, здесь средняя стоимость сократилась на 2% до отметки 1564 у.е./кв.м. При этом уменьшение ценовых показателей зафиксировано на все форматы квартир. Основное влияние на падение ценового показателя по району оказало 2-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 3%. Средняя стоимость 1-комнатных квартир снизилась на 1,2%, 3-комнатных – на 1,8% и многокомнатных – на 2,1%.

За истекший период в районе левобережья ценовой показатель незначительно изменился до уровня 1812 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения наблюдается на 1- и многокомнатные квартиры на 0,7% и 0,2%, а рост – на 3-комнатные – на 1,9%. В то время как средняя стоимость 2-комнатного жилья по сравнению с прошлым месяцем не изменилась.

По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 25% (-600 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 26% (-538 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 13,7%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Динамика средней стоимости в районах

Район

Ноябрь 2007

года,

у.е./кв.м

Январь 2009

года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

левобережья:

2412

1812

-24,88

-600

1-комнатные

2219

1555

-29,92

-664

2-комнатные

2498

1852

-25,87

-646

3-комнатные

2487

1795

-27,81

-692

Многокомнатные

2457

2086

-15,10

-371

правобережья:

2102

1564

-25,61

-538

1-комнатные

2032

1536

-24,44

-496

2-комнатные

2047

1491

-27,16

-556

3-комнатные

2116

1535

-27,46

-581

Многокомнатные

2219

1702

-23,28

-517

В январе снижение средней стоимости наблюдается на все форматы квартир. Максимально сократились цены многокомнатного жилья на 2,8%, а минимально – 1-комнатного – на 1,5%. Подробнее на диаграммах 6 – 9.

С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 26,6% (-581 у.е./кв.м), немного отстают 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 25,8% (-543 у.е./кв.м) и 24% (-494 у.е./кв.м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 19,3% (-434 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир

Формат квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Январь 2009

года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

1-комнатные

2054

1560

-24,04

-494

2-комнатные

2107

1564

-25,76

-543

3-комнатные

2184

1603

-26,58

-581

Многокомнатные

2254

1820

-19,28

-434

Город

2148

1633

-23,97

-515

В течение января значительно подешевели квартиры в монолитных постройках на 3,3%, в кирпичных и панельных домах цены сократились на 1,8% и 1,3% соответственно.

С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в монолитных домах потеряли 22,8% (-511 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 24,4% (-523 у.е./кв.м) и панельных – 24,7% (-508 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 3.

Таблица 3.

Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома

Тип

квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Январь

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Панель

2059

1551

24,68

-508

Кирпич

2147

1624

24,37

-523

Монолит

2242

1731

22,82

-511

В целом, в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 24% (-515 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В январе индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,39, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,72 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,24%).

Динамика данного индекса в условиях стагнации весьма показательна. Как известно, при снижении цен в целом по рынку отношение самого «дорогого» и самого «дешевого» жилья уменьшается, так как темпы падения в обоих секторах неравномерны. Цены на «дешевое» жилье в условиях кризиса подвержены более быстрому падению, нежели цены на элитное жилье.

За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 1,4% (-35 у.е./кв.м) и опустилась к отметке 2461 у.е./кв.м (диаграмма 14 и таблица 4). При этом спад цен прослеживается на 1-комнатные квартиры на 0,5%, на 2-комнатные – на 4% и на многокомнатные – на 1%, на 3-комнатное жилье цены не изменились. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 21,7% (-680 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с декабрем 2008 года, средняя стоимость сократилась на 3,2% до отметки 1029 у.е./кв.м (диаграмма 15 и таблица 4). В зависимости от формата квартир, снижение распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 4,4%, на 2- и многокомнатные – 3,4% и на 3-комнатные – 1,6%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 29,4% (-428 у.е./кв.м).

Таблица 4.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Ноябрь 2007

года,

у.е./кв.м

Январь 2009

года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Сегмент «дорогого»

жилья:

3141

2461

-21,67

-680

1-комнатные

2817

2208

-21,61

-609

2-комнатные

3079

2317

-24,74

-762

3-комнатные

3212

2370

-26,20

-842

Многокомнатные

3495

3022

-13,53

-473

Сегмент «дешевого»

жилья:

1457

1029

-29,36

-428

1-комнатные

1434

985

-31,34

-449

2-комнатные

1426

984

-31,01

-442

3-комнатные

1450

1042

-28,12

-408

Многокомнатные

1521

1112

-26,87

-409

Выводы и прогнозы

Итак, в январе прослеживается увеличение темпов снижения среднемесячной стоимости по городу. Традиционно, в условиях стагнации, жилье эконом-класса дешевеет быстрее, чем элитное. За месяц темп снижения цен предложения «дешевых» квартир превысил темп падения стоимости «дорогих» в два раза.

Исходя из нынешней ситуации, которая характеризуется снижением покупательной способности, в связи с замедлением роста доходов населения, возрастающей безработицей и дефицитом банковской ликвидности ожидается продолжение негативного воздействия на рынок недвижимости.

С учетом отрицательных тенденций в ближайшее время ценовые показатели на рынке жилья будут снижаться в пределах 2–3% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков