Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за февраль 2009 года

Для вторичного рынка жилья Астаны февраль ознаменовался значительным темпом снижения средневзвешенной стоимости. По сравнению с прошлым месяцем, ценовой показатель сократился на 4,4% до уровня 1561 у.е./кв.м. На падение ценового показателя в городе в значительной степени оказала влияние стоимость эконом-класса, сократившись за месяц на 5%. Темп снижения цен в секторе элитного жилья также высок – 3,7%. В феврале количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 3,1% до 1894 объектов. Емкость рынка в ценах предложения – 201 млн у.е.

Состояние рынка

В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,8 тыс. до 2,1 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 75% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 25%.

В феврале снижение ценового показателя в районе левобережья составило 4,5%, и средняя стоимость опустилась до отметки 1731 у.е./кв.м. При этом уменьшение ценовых показателей зафиксировано на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где средняя цена, по сравнению с прошлым месяцем, не изменилась. Основное влияние на падение ценового показателя по району оказало 2- и 3-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 7,5% и 8% соответственно. Средняя стоимость 1-комнатных квартир снизилась лишь на 2,3%.

За истекший период в районе правобережья ценовой показатель изменился на 3,9% до уровня 1503 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составил 4,6%, на 2-комнатные – 2,4%, на 3-комнатные – 3,8% и на многокомнатные – 4,8%.

По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 28,2% (-681 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 28,5% (-599 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 13,2%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Динамика средней стоимости в районах

Район

Ноябрь 2007

года,

у.е./кв.м

Февраль

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

левобережья:

2412

1731

-28,24

-681

1-комнатные

2219

1519

-31,53

-700

2-комнатные

2498

1714

-31,40

-784

3-комнатные

2487

1652

-33,55

-835

Многокомнатные

2457

2088

-15,04

-369

правобережья:

2102

1503

-28,50

-599

1-комнатные

2032

1466

-27,88

-566

2-комнатные

2047

1454

-28,94

-593

3-комнатные

2116

1477

-30,19

-639

Многокомнатные

2219

1621

-26,96

-598

В феврале снижение средней стоимости по городу наблюдается на все форматы квартир. Максимально сократились цены многокомнатного жилья на 5,4%, а минимально – 2-комнатного – на 3,7%. Подробнее на диаграммах 6 – 9.

С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 29,9% (-654 у.е./кв.м), немного отстают 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 28,5% (-601 у.е./кв.м) и 27,1% (-556 у.е./кв.м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 23,7% (-533 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир

Формат квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Февраль

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

1-комнатные

2054

1498

-27,06

-556

2-комнатные

2107

1506

--28,53

-601

3-комнатные

2184

1530

-29,94

-654

Многокомнатные

2254

1721

-23,68

-533

Город

2148

1561

-27,34

-587

В течение февраля значительно подешевели квартиры в монолитных постройках на 5,8%, в кирпичных и панельных домах средние цены сократились на 4,5% и 3% соответственно.

С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в кирпичных домах потеряли 27,8% (-596 у.е./кв.м) от стоимости, в монолитных – 27,3% (-612 у.е./кв.м) и панельных – 26,9% (-555 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 3.

Таблица 3.

Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома

Тип

квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Февраль

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Панель

2059

1504

-26,93

-555

Кирпич

2147

1551

-27,75

-596

Монолит

2242

1630

-27,32

-612

В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 27,3% (-587 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В феврале индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,42, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились (диаграмма 13). Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,79 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,2 раза).

Динамика данного индекса в условиях стагнации весьма показательна. Как известно, при снижении цен в целом по рынку отношение самого «дорогого» и самого «дешевого» жилья уменьшается, так как темпы падения в обоих секторах неравномерны. Цены на «дешевое» жилье в условиях кризиса подвержены более быстрому падению, нежели цены на элитное жилье.

За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 3,7% (-90 у.е./кв.м) и опустилась к отметке 2370 у.е./кв.м (диаграмма 14 и таблица 4). При этом спад цен прослеживается на 1-комнатные квартиры на 4%, на 2-комнатные – на 3,3%, на 3-комнатные – 1,8% и на многокомнатные – на 5,5%. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 24,5% (-771 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с январем 2009 года, средняя стоимость сократилась на 5% и, преодолев психологический барьер в 1000 у.е./кв.м, оказалась на отметке 978 у.е./кв.м (диаграмма 15 и таблица 4). В зависимости от формата квартир, снижение распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 2,1%, на 2-комнатные – 4,5%, на 3-комнатные – 5,3% и на многокомнатные – 7,8%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 32,9% (-479 у.е./кв.м).

Таблица 4.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Ноябрь 2007

года,

у.е./кв.м

Февраль

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Сегмент «дорогого» жилья:

3141

2370

-24,54

-771

1-комнатные

2817

2120

-24,76

-697

2-комнатные

3079

2240

-27,24

-839

3-комнатные

3212

2327

-27,55

-885

Многокомнатные

3495

2857

-18,25

-638

Сегмент «дешевого» жилья:

1457

978

-32,85

-479

1-комнатные

1434

964

-32,80

-470

2-комнатные

1426

940

-34,10

-486

3-комнатные

1450

987

-31,90

-463

Многокомнатные

1521

1025

-32,61

-496

Выводы и прогнозы

Итак, прогнозы аналитического портала www.kn.kz на февраль подтвердились. Низкую покупательскую способность граждан на рынке недвижимости усилила резкая девальвация национальной валюты, что в свою очередь привело к увеличению темпов падения долларовых цен на жилье. Также видно, что в условиях стагнации жилье эконом-класса дешевеет быстрее, чем элитное. Так, темп снижения цен предложения «дешевого» жилья и в данном месяце продолжает превышать темп падения стоимости «дорогих» квартир.

Исходя из нынешней ситуации, давление на ценовые показатели сохраняются, и темпы падения будут находиться в пределах 3–5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков