Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за март 2009 года

Для вторичного рынка жилья Астаны март ознаменовался значительным темпом снижения средневзвешенной стоимости. По сравнению с прошлым месяцем, ценовой показатель сократился на 6,9% до уровня 1454 у.е./кв.м. На падение ценового показателя в городе в значительной степени оказала влияние стоимость эконом-класса, сократившись за месяц на 6%. Темп снижения цен в секторе элитного жилья также высок – 4,6%. В марте количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 9,3% до 1676 объектов. Емкость рынка в ценах предложения – 170 млн у.е.

Состояние рынка

В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,6 тыс. до 1,9 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 85% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 15%.

В марте снижение ценового показателя в районе левобережья составило 7,4%, и средняя стоимость опустилась до отметки 1604 у.е./кв.м. При этом уменьшение ценовых показателей зафиксировано на все форматы квартир. Основное влияние на падение ценового показателя по району оказало многокомнатное жилье, которое сократилось в цене на 14,3%. Средняя стоимость 1-комнатных квартир снизилась на 5,1%, 2-комнатных – на 6,2% и 3-комнатных – на 3,5%.

За истекший период в районе правобережья ценовой показатель потерял 6,4% и опустился до уровня 1408 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составило 7%, на 2-комнатные – 5,9%, на 3-комнатные – 5% и на многокомнатные – 7,5%.

По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 33,5% (-808 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 33% (-694 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 12,2%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Динамика средней стоимости в районах

Район

Ноябрь 2007

года,

у.е./кв.м

Март 2009

года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

левобережья:

2412

1604

-33,52

-808

1-комнатные

2219

1442

-34,99

-776

2-комнатные

2498

1608

-35,62

-890

3-комнатные

2487

1595

-35,87

-892

Многокомнатные

2457

1789

-27,21

-668

правобережья:

2102

1408

-33,04

-694

1-комнатные

2032

1362

-32,96

-670

2-комнатные

2047

1369

-33,11

-678

3-комнатные

2116

1404

-33,64

-712

Многокомнатные

2219

1499

-32,44

-720

В марте снижение средней стоимости по городу наблюдается на все форматы квартир. Максимально сократились цены многокомнатного жилья на 8,3%, а минимально – 3-комнатного – на 5,3%. Темпы снижения 1- и 2-комнатных составили 7,4% и 6,4% соответственно.

С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 33,7% (-735 у.е./кв.м), немного отстают 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 33,1% (-698 у.е./кв.м) и 32,4% (-667 у.е./кв.м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 30% (-676 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир

Формат квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Март 2009

года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

1-комнатные

2054

1387

-32,44

-667

2-комнатные

2107

1409

-33,13

-698

3-комнатные

2184

1449

-33,66

-735

Многокомнатные

2254

1578

-30,03

-676

Город

2148

1454

-32,33

-694

В течение марта значительно подешевели квартиры в панельных постройках – на 8,1%, в монолитных и кирпичных домах средние цены сократились на 7,2% и 5,2% соответственно.

С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 32,9% (-677 у.е./кв.м) от стоимости, в монолитных – 32,6% (-730 у.е./кв.м) и кирпичных – 31,5% (-677 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 3.

Таблица 3.

Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома

Тип

квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Март 2009

года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Панель

2059

1382

-32,86

-677

Кирпич

2147

1470

-31,52

-677

Монолит

2242

1512

-32,57

-730

В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 32,3% (-694 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В марте индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,46, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,89 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,26 раза).

Динамика данного индекса в условиях стагнации весьма показательна. Как известно, при снижении цен в целом по рынку отношение самого «дорогого» и самого «дешевого» жилья увеличивается, так как темпы падения в обоих секторах неравномерны. Цены на «дешевое» жилье в условиях кризиса подвержены более быстрому падению, нежели цены на элитное жилье.

За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 4,6% (-108 у.е./кв.м) и опустилась к отметке 2262 у.е./кв.м (таблица 4). При этом спад цен прослеживается на 1-комнатные квартиры на 3,5%, на 2-комнатные – на 4,9%, на 3-комнатные – 4,3% и на многокомнатные – на 5,7%. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 28% (-879 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с февралем 2009 года, средняя стоимость сократилась на 6% и оказалась на отметке 920 у.е./кв.м (таблица 4). В зависимости от формата квартир, снижение распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 6,1%, на 2-комнатные – 3,3%, на 3-комнатные – 5,5% и на многокомнатные – 9,1%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 36,9% (-537 у.е./кв.м).

Таблица 4.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Ноябрь 2007

года,

у.е./кв.м

Март 2009

года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Сегмент «дорогого» жилья:

3141

2262

-27,99

-879

1-комнатные

2817

2046

-27,39

-771

2-комнатные

3079

2132

-30,73

-947

3-комнатные

3212

2228

-30,65

-984

Многокомнатные

3495

2694

-22,92

-801

Сегмент «дешевого» жилья:

1457

920

-36,90

-537

1-комнатные

1434

905

-36,89

-529

2-комнатные

1426

909

-36,24

-517

3-комнатные

1450

933

-35,66

-517

Многокомнатные

1521

932

-38,75

-589

Выводы и прогнозы

Итак, в марте, как и предполагалось ранее, февральская девальвация национальной валюты незамедлительно оказала давление на долларовые цены на жилье. По сравнению с началом года темпы падения на рынке вторичного жилья увеличились в полтора раза. После 25% девальвации, рынок недвижимости успел отыграть 4,4% в феврале и 6,9% – в марте, то есть порядка 11%. Кроме того, основными факторами сокращения средних цен на недвижимость остаются снижение реальных доходов граждан, рост безработицы, инфляция и как следствие – низкая покупательская способность.

Таким образом, можно предположить, что в ближайшие месяцы тенденция к увеличению темпов падения долларовых цен на жилье будет сохраняться на высоком уровне в пределах 4-6% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков