Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Караганды (с 12.11.2007 г. по 20.11.2007 г.)

Ценовой показатель на рынке вторичного жилья продолжает тенденцию снижения. По сравнению с прошлой неделей средняя стоимость 1 кв. м жилья потеряла еще 0,8% и составила 919 у.е. После трехнедельного снижения количество предлагаемого жилья выросло на 3,5%. В связи с этим, емкость рынка увеличилась на 3,8% или на 4,9 млн. у. е.и составила 134, 8 млн. у. е.

Состояние рынка по районам

Снижение средней стоимости единицы площади жилья наблюдается во всех районах за исключением Центра города. Здесь ценовой показатель остался на прежнем уровне в 1 187 у. е. за 1 кв.м.

Максимальное сокращение средней стоимости произошло в Михайловке – (-2,5%). Однако данное изменение было вызвано появлением в анализируемой базе ряда «дешевых» однокомнатных квартир из менее «престижных» районов и в этом случае корректнее говорить о недельном колебании показателя, а не о реальном удешевлении жилья.

В остальных районах Караганды жилье потеряло 0,5% своей стоимости. В зависимости от количества комнат на общее снижение повлияло, главным образом, сокращение показателя на однокомнатные квартиры (-3%). На жилье другого типа изменения оказались незначительными.

Предложение заметно увеличило свои объемы. Максимально выросло количество предложений в Пришахтинске – на 46% или на 58 квартир. На прежнем уровне показатель остался в Михайловке. Здесь как всегда наименьший удельный вес предлагаемого к продаже жилья – 75 квартир или 3,7% от общего объема. На Юго-Востоке и Майкудуке темп роста предложения составил 4,2%. Причем в Майкудуке увеличение обусловлено предложением однокомнатного жилья – на 12,7%, на Юго-Востоке – двухкомнатного (на 7,8%). В Центре города количество предложений выросло на 2,7%.

Как всегда наибольший удельный вес в общем количестве предложения имеет двухкомнатное жилье - 1 173 квартиры или 40,9% от общего объема.

Расслоение рынка

Средняя цена «дорогого» жилья по сравнению с предыдущим периодом сократилась на 0,3% и составила 1 134 у.е. за 1 кв. м . «Дешевое» жилье потеряло 5,8% своей средней стоимости и остановилось на отметке 554 у.е. за 1 кв. Ценовые пределы сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья в процентном отношении сблизились на 2%. Для наглядности: если на предыдущей неделе средняя цена верхнего предела превышала на 61% цену нижнего, то на 20 ноября ценовой разрыв составил уже 59%. Изменение показателей за три недели ноября представлено на таблице 1.

Наибольший ценовой диапазон остается в Центре и Майкудуке. В этих районах индекс расслоения составил 3,1 и 3,6 соответственно. Другими словами, стоимость «дорогого» жилья здесь в среднем 3,4 разавыше «дешевого».

Минимальный индекс расслоения (1,6) зафиксирован на Юго-Востоке. По сравнению с прошлой неделей пределы цен сократились с 50,5% до 38,4%. В Михайловке иПришахтинске индекс расслоения оказался на одном уровне 2,3. Верхний уровень ценового показателя на 20 ноября составил 130 522 у.е., нижний – 14 594 у.е.

Таблица 1.

Изменение средней цены 1 кв. м «дорогого» и «дешевого» жилья, у.е.

Цена 1 кв. м, у. е.

04.11.07

12.11.07

Отклонение,%

20.11.07

Отклонение,%

«Дорогое» жилье

1 153

1 131

-1,9

1 134

-0,3

«Дешевое» жилье

597

588

-1.5

554

-5.8

Таблица 2.

Район

Количество комнат

Общий индекс расслоения

1

2

3

4

Центр

2,5

2,6

2,8

3,8

3,1

Юго-Восток

1,8

0,1

2,1

2,2

1,6

Михайловка

1,7

3,8

3,0

1,6

2,3

Майкудук

3,2

3,2

3,8

4,0

3,6

Пришахтинск

2,2

2,3

2,6

1,9

2,3

Выводы

Итак, коррекция на рынке недвижимости продолжается. Период безудержного роста завершился и в развитии рынка жилья произошел перелом. Тем не менее, данный процесс является вполне объективным и предсказуемым. Ведь дешевеет переоцененная, неадекватно дорогая недвижимость. До каких пор этот процесс будет происходить, напрямую зависит от будущего курса кредитной политики отечественных банков. Вопрос доступности ипотеки здесь имеет решающее значение, ведь именно кредитные ресурсы обеспечивали высокий спрос на жилье. Однако в ближайшее время не стоит ожидать смены тенденций, так как проблемы с ликвидностью у банков сохраняются. Конечно, рано или поздно кризис на мировых рынках капитала будет исчерпан. Но очевидно, что доступность ипотечных займов будет ниже докризисного уровня, что повлечет сокращение объемов платежеспособного спроса. Хотя не исключено, что банковский сектор при поддержке государства сможет противостоять возникшим сложностям. Но той активности, которая наблюдалась в фазе ажиотажного ценового роста 2005-2006 года, все равно ожидать не стоит.

Нынешние события стали первым настоящим испытанием для финансовой системы нового Казахстана. Несомненно, это должно принести неоценимые уроки в управлении экономикой и сделать политику банков более разумной.

С этой позиции, последствия кризиса имеют и положительные стороны. Многие ошибки благодаря этому становятся очевидными и требуют исправления. Таким образом, экономика становится более сбалансированной и устойчивой.

Как поведет себя рынок – покажет время.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков