Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за сентябрь 2009 года

В сентябре ценовые показатели на рынке вторичного жилья Астаны продолжили свое снижение. Средневзвешенная стоимость сократилась на 1,5% до уровня 1245 у.е./кв.м. При этом средняя стоимость в секторе эконом-класса за месяц снизилась на 0,5%, а в сегменте элитного жилья – на 3,3%. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 5% до 1760 объектов. Емкость рынка в ценах предложения – 159 млн у.е.

Состояние рынка

В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,7 до 1,8 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 79% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 21%.

В данном месяце в районе левобережья наблюдается повышение, здесь темп роста составил 0,6%, и средняя стоимость достигла уровня 1299 у.е./кв.м. При этом ценовые показатели выросли на 3- и многокомнатное жилье на 1,5% и 2,7% соответственно, на 1-комнатные, напротив, сократились на 2%. Цена 2-комнатных квартир, за месяц не изменилась.

За истекший период в районе правобережья ценовой показатель потерял 1,4% и опустился до уровня 1216 у.е./кв.м (диаграмма 5). Основное влияние на снижение средних цен предложения оказало 1- и многокомнатное жилье, которое сократилось в цене на 1,4% и 1,5% соответственно. Темп снижения 2- и 3-комнатных квартир скромнее – 0,8% и 0,3%.

По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 46,2% (-1113 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 42,2% (-886 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил уже 6,4%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Динамика средней стоимости в районах

Район

Ноябрь 2007

года,

у.е./кв.м

Сентябрь

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

левобережья:

2412

1299

-46,15

-1113

1-комнатные

2219

1110

-49,97

-1109

2-комнатные

2498

1261

-49,51

-1237

3-комнатные

2487

1354

-45,57

-1133

Многокомнатные

2457

1499

-39,02

-958

правобережья:

2102

1216

-42,15

-886

1-комнатные

2032

1202

-40,86

-830

2-комнатные

2047

1187

-41,99

-860

3-комнатные

2116

1213

-42,67

-903

Многокомнатные

2219

1286

-42,02

-933

Остановимся отдельно на динамике средних цен в зависимости от формата квартир. В течение трех месяцев, исходя из статистических данных, наблюдается явное замедление темпов падения. В сентябре снижение ценовых показателей также невелико. Так, максимальное уменьшение зафиксировано на 1-комнатное жилье – на 1,7%, а минимальное – на 3-комнатное – на 0,1%. 

С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 42,7%, немного отстают 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 42,4% и 41,1% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 40,9%. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир

Формат квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Сентябрь

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

1-комнатные

2054

1210

-41,09

-844

2-комнатные

2107

1213

-42,43

-894

3-комнатные

2184

1252

-42,66

-932

Многокомнатные

2254

1333

-40,87

-921

Город

2148

1245

-42,02

-903

В течение данного месяца, в зависимости от материала стен, подешевели квартиры в монолитных и панельных постройках – на 1% и 1,1% соответственно, в кирпичных домах – на 1,8%.

С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,6% от стоимости, монолитных – 41,7% и кирпичных – 41,3%. Подробнее в таблице 3.

Таблица 3.

Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома

Тип

квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Сентябрь

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Панель

2059

1182

-42,56

-876

Кирпич

2147

1260

-41,34

-886

Монолит

2242

1307

-41,73

-936

В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 42% (-903 у.е./кв.м).

Для наблюдения за показателем временной экспозиции, который характеризует среднюю продолжительность времени нахождения объектов в базе (от срока появления до исчезновения), были выбраны 5% объектов от общей базы. Так выяснилось, что с конца 2007 года средний срок экспозиции объектов составляет 16-20 месяцев. В то же время выявлена следующая закономерность: произошло снижение стоимости продаваемых квартир в среднем на 50% от первоначальной стоимости, при этом цены снижаются в пределах 25-70%. Были отмечены объекты, стоимость которых сократилась в 2 раза.

Индекс расслоения

В сентябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,95, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,20 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,84 раза).

За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья сократилась на 3,3% и опустилась до отметки 1714 у.е./кв.м (таблица 4). При этом спад цен на 1-комнатные квартиры составил 2,1%, на 2-комнатные – 3,8%, на 3-комнатные – 0,4% и многокомнатные – 4,3%. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 45,4% (-1427 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с августом 2009 года, средняя стоимость уменьшилась на 0,5% и оказалась на уровне 880 у.е./кв.м (таблица 4). При этом спад цен на 1- и многокомнатные квартиры составил 1,1% и 2-комнатные – 0,3%, а на 3-комнатные, напротив, прослеживается рост – 0,5%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 39,6% (-577 у.е./кв.м).

Таблица 4.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Ноябрь 2007

года,

у.е./кв.м

Сентябрь

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Сегмент «дорогого» жилья:

3141

1714

-45,42

-1427

1-комнатные

2817

1602

-43,15

-1215

2-комнатные

3079

1635

-46,90

-1444

3-комнатные

3212

1747

-45,62

-1465

Многокомнатные

3495

1941

-44,46

-1554

Сегмент «дешевого» жилья:

1457

880

-39,63

-577

1-комнатные

1434

871

-39,24

-563

2-комнатные

1426

882

-38,17

-544

3-комнатные

1450

885

-38,94

-565

Многокомнатные

1521

882

-41,99

-639

Выводы и прогнозы

Итак, цены на жилье, хоть и очень медленно, но снижаются. Падение цен на вторичное жилье с начала года составило 25,4%. К тому же периоду прошедшего года этот показатель составлял 20,6%, можно отметить, что темпы снижения в этом году выросли на 4,8%. Ажиотажная спекулятивная составляющая, которая присутствовала в период роста «пузыря», постепенно исчезает с рынка недвижимости. Но говорить о выздоровлении рынка еще рано, так как цены на жилье еще не достигли адекватных значений. Объективной предпосылкой для снижения цен является уровень доходов населения, который в ближайшие месяцы вряд ли будет расти.

В ближайшей перспективе нисходящий тренд средней стоимости одного квадратного метра сохранится, снижения средних цен стоит ожидать в пределах 1-3% в месяц и увеличения количества предложений.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков