Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за октябрь 2009 года

В октябре средневзвешенная стоимость на рынке вторичного жилья опустилась до уровня 1229 у.е./кв.м, при этом темп снижения составил 1,3%. В разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, средняя стоимость в секторе эконом-класса за месяц выросла на 3%, а в сегменте элитного жилья, напротив, сократилась на 2,3%. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир снизилось на 2,8% до 1710 объектов. Емкость рынка в ценах предложения – 154 млн у.е.

Состояние рынка

В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем 1,7 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 74% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 26%.

В октябре в районе левобережья наблюдается повышение цен, здесь темп роста составил 3,4%, и средняя стоимость достигла уровня 1343 у.е./кв.м. При этом ценовые показатели выросли на все форматы квартир кроме многокомнатных, где средние цены сократились на 0,9%. За месяц 1-комнатное жилье увеличилось в цене на 3,5%, 2-комнатное – на 4,5% и 3-комнатное – на 6%.

За истекший период в районе правобережья ценовой показатель потерял 1,1% и опустился до уровня 1203 у.е./кв.м. Основное влияние на снижение средних цен предложения оказало 3- и многокомнатное жилье, которое сократилось в цене на 1,5% и 3% соответственно. Однако средняя стоимость 1- и 2-комнатных квартир за месяц выросла на 0,8% и 0,3%.

По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 44,3% (-1069 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 42,8% (-899 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил уже 10,4%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Динамика средней стоимости в районах

Район

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Октябрь

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

левобережья:

2412

1343

-44,33

-1069

1-комнатные

2219

1149

-48,24

-1070

2-комнатные

2498

1318

-47,23

-1180

3-комнатные

2487

1435

-42,31

-1052

Многокомнатные

2457

1485

-39,55

-972

правобережья:

2102

1203

-42,78

-899

1-комнатные

2032

1212

-40,38

-820

2-комнатные

2047

1191

-41,84

-856

3-комнатные

2116

1195

-43,54

-921

Многокомнатные

2219

1247

-43,79

-972

Остановимся отдельно на динамике средних цен в зависимости от формата квартир. Исходя из статистических данных, наблюдается незначительное снижение ценовых показателей. Так, максимальное уменьшение средней стоимости зафиксировано на многокомнатное жилье – на 1,6%, а минимальное – на 2-комнатное – на 0,2%.

С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 43,1%, немного отстают 2- и многокомнатные, цены на которые сократились на 42,5% и 41,8% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на 1-комнатное жилье – 41,6%. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир

Формат

квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Октябрь

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

1-комнатные

2054

1200

-41,58

-854

2-комнатные

2107

1211

-42,52

-896

3-комнатные

2184

1242

-43,14

-942

Многокомнатные

2254

1312

-41,80

-942

Город

2148

1229

-42,77

-919

В течение данного месяца, в зависимости от материала стен, квартиры в кирпичных и панельных постройках потеряли от стоимости по 2%, в монолитных домах – 1,2%.

С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 43,7% от стоимости, в кирпичных – 42,5% и монолитных– 42,4%. Подробнее в таблице 3.

Таблица 3.

Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома

Тип

квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Октябрь

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Панель

2059

1159

-43,68

-900

Кирпич

2147

1234

-42,53

-913

Монолит

2242

1292

-42,40

-950

В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 42,8% (-919 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В октябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,85, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, значительно сузились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,11 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,73 раза).

За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья сократилась на 2,3% и опустилась до отметки 1675 у.е./кв.м (диаграмма 14). При этом спад цен на 1-комнатные квартиры составил 2,1%, на 3-комнатные – 1,9% и многокомнатные – 1,6%, а на 2-комнатные, напротив, отмечен рост на 0,1%. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 46,7% (-1466 у.е./кв.м) (таблица 4).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с сентябрем 2009 года, средняя стоимость увеличилась на 3% и оказалась на уровне 906 у.е./кв.м. При этом рост цен на 1-комнатные квартиры составил 4,3%, 2-комнатные – 3,4%, 3-комнатные – 1,4% и многокомнатные – 2,6%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 37,8% (-551 у.е./кв.м) (таблица 4).

Таблица 4.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Октябрь

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Сегмент

«дорогого»

жилья:

3141

1675

-46,66

-1466

1-комнатные

2817

1568

-44,34

-1249

2-комнатные

3079

1636

-46,84

-1443

3-комнатные

3212

1713

-46,68

-1499

Многокомнатные

3495

1910

-45,34

-1585

Сегмент

«дешевого»

жилья:

1457

906

-37,84

-551

1-комнатные

1434

908

-36,65

-526

2-комнатные

1426

912

-36,07

-514

3-комнатные

1450

897

-38,11

-553

Многокомнатные

1521

905

-40,48

-616

Выводы и прогнозы

Итак, за последние три месяца рынок вторичного жилья ознаменовался замедлением темпов падения средних цен. Особенно это было заметно в сегменте «дешевого» жилья. Ожидаемая стабилизация цен на рынке жилья была вызвана традиционной осенней активизацией как продавцов, так и покупателей и появлением позитивных новостей с мировых рынков. Однако внутренние экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен сохраняются.

Падение цен на вторичное жилье с начала 2009 года составило 26,3%. За тот же период прошлого года этот показатель соответствовал 21,4%. Таким образом, темпы снижения в текущем году выросли на 4,9%.

В ближайшей перспективе нисходящий тренд средней стоимости одного квадратного метра сохранится, стоит ожидать снижения средних цен в пределах 1-3% в месяц.

Стоит отметить, что правительство на днях приняло решение направить средства Фонда стрессовых активов (ФСА) на поддержание экономики. Фондом будут направлены 30 млрд тенге на завершение строительства проблемных объектов в городах Алматы и Астаны, что решит судьбы более 2,5 тыс. дольщиков. В рамках последних госпрограмм правительство через местные бюджеты и частично через дочерний Фонд недвижимости «Самрук-Казына» до 2011 года намерено достроить около 35 тыс. квартир. Из них более 20 тыс. квартир – для обманутых дольщиков. Поможет ли это рынку недвижимости? По этому поводу глава ФНБ «Самрук-Казына» Кайрат Келимбетов высказал мнение, что сама схема долевого участия «не содействует макроэкономической стабилизации и нагнетает создание «мыльных пузырей» в жилищном секторе».

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков