Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за ноябрь 2009 года

В ноябре впервые за два года наблюдения за рынком вторичного жилья средневзвешенная цена предложения выросла на 1% до уровня 1241 у.е./кв.м. В разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, средняя цена в секторе элитного жилья за месяц выросла на 1,2%, а в сегменте эконом-класса, напротив, сократилась на 0,6%. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир снизилось на 2% до 1677 объектов. Емкость рынка в ценах предложения – 155 млн у.е.

Состояние рынка

В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось от 1,6 тыс. до 1,7 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 74% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 26%.

В течение трех месяцев в районе левобережья наблюдается повышение ценового показателя. В ноябре темп роста составил 1%, и средняя цена предложения достигла уровня 1356 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры увеличение прослеживается на 1-, 2- и многокомнатные на 1,8%, 5,3% и 0,2% соответственно, а на 3-комнатные, напротив, зафиксирован спад цен на 3,5%.

В ноябре в районе правобережья ценовой показатель увеличился на 0,8% до уровня 1213 у.е./кв.м. Основное влияние на рост средней цены предложения оказало 3- и многокомнатное жилье, которое выросло в цене на 2,4% и 3,2% соответственно. Однако средняя стоимость единицы площади 1- и 2-комнатных квартир за месяц сократилась на 0,3% и 0,6%.

По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 43,8% (-1056 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 42,3% (-889 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил уже 10,6%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Динамика средней цены предложения в районах

Район

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Ноябрь

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

левобережья:

2412

1356

-43,80

-1056

1-комнатные

2219

1169

-47,32

-1050

2-комнатные

2498

1387

-44,46

-1111

3-комнатные

2487

1384

-44,35

-1103

Многокомнатные

2457

1489

-39,42

-968

правобережья:

2102

1213

-42,31

-889

1-комнатные

2032

1208

-40,56

-824

2-комнатные

2047

1183

-42,21

-864

3-комнатные

2116

1223

-42,20

-893

Многокомнатные

2219

1287

-41,99

-932

Исходя из статистических данных, по городу наблюдается увеличение средних цен на все форматы квартир. В данном месяце прослеживается следующая закономерность: с увеличением комнатности увеличивается темп роста средней цены предложения. Так, максимальный рост ценового показателя зафиксирован на многокомнатное жилье – 1,9%, а минимальный – на 1-комнатное – на 0,1%. 

С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 42,4%, немного отстают 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 42,1% и 41,5% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 40,7%. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Динамика средней цены предложения в зависимости от формата квартир

Формат

квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Ноябрь

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

1-комнатные

2054

1201

-41,53

-853

2-комнатные

2107

1220

-42,10

-887

3-комнатные

2184

1258

-42,39

-926

Многокомнатные

2254

1337

-40,70

-917

Город

2148

1241

-42,23

-907

В течение ноября, в зависимости от материала стен, квартиры в монолитных и панельных постройках выросли в цене 1,7% и 1,5% соответственно, в кирпичных домах – 0,2%.

С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,9% от стоимости, в кирпичных – 42,4% и монолитных – 41,4%. Подробнее в таблице 3.

Таблица 3.

Динамика средней цены предложения в зависимости от типа постройки дома

Тип

квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Ноябрь

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Панель

2059

1176

-42,85

-883

Кирпич

2147

1236

-42,44

-911

Монолит

2242

1313

-41,43

-929

В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 42,2% (-907 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В ноябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,88, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,22 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,72 раза).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 1,2% до отметки 1695 у.е./кв.м (диаграмма 14). При этом рост цен на 2-комнатные квартиры составил 1,2%, на 3-комнатные – 1,5% и многокомнатные – 3,1%, а на 1-комнатные, напротив, отмечен спад на 0,8%. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 46% (-1446 у.е./кв.м) (таблица 4).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с октябрем 2009 года, средняя цена предложения сократилась на 0,6% и оказалась на уровне 901 у.е./кв.м. При этом спад цен на 1-комнатные квартиры составил 0,3%, на 2-комнатные – 1,5% и многокомнатные – 2,1%, а на 3-комнатные, напротив, наблюдается рост на 0,9%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 38,2% (-557 у.е./кв.м) (таблица 4).

Таблица 4.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Ноябрь

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Сегмент

«дорогого»

жилья:

3141

1695

-46,02

-1446

1-комнатные

2817

1556

-44,77

-1261

2-комнатные

3079

1655

-46,23

-1424

3-комнатные

3212

1737

-45,91

-1475

Многокомнатные

3495

1970

-43,63

-1525

Сегмент

«дешевого»

жилья:

1457

901

-38,20

-556

1-комнатные

1434

906

-36,83

-528

2-комнатные

1426

898

-37,03

-528

3-комнатные

1450

906

-37,52

-544

Многокомнатные

1521

886

-41,74

-635

Выводы и прогнозы

Итак, в ноябре рынок вторичного жилья ознаменовался ростом средневзвешенной цены предложения за единицу площади. Основное влияние на ценовой показатель по городу оказало увеличение средней стоимости квартир элит-класса. Ожидаемая положительная динамика связанна с отложенным спросом в осенний период. В данном месяце в структуре предложения, в основном в сегменте «дорогого» жилья, зафиксированы немаловажные изменения. Продавцы квартир, средняя цена которых находилась в пределах 2500-3000 у.е./кв.м, сняли свои объекты с продажи или увеличили стоимость жилья в среднем на 5%. Такая часть составила 12% от общей базы сегмента «дорогого» жилья. Также в данном месяце начали экспонироваться новые объекты, входящие в сектор элит-класса. Однако в динамике средних цен предложения «дешевого» жилья продолжает сохраняться в течение семи месяцев стабильность ценового показателя.

Падение цен на вторичное жилье с начала 2009 года составило 25,6%. За тот же период прошлого года этот показатель соответствовал 21,4%. Таким образом, темпы снижения в текущем году выросли на 4,2%. Можно отметить, что в уходящем году рынок вторичного жилья столичной недвижимости смог отыграть только февральскую девальвацию национальной валюты.

В ближайшей перспективе нисходящий тренд средней стоимости одного квадратного метра сохранится, стоит ожидать снижения средних цен в пределах 1-3% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков