Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за январь 2010 года

В течение шести месяцев на рынке вторичного жилья столичной недвижимости наблюдается ценовая стагнация, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности анализируемой базы данных. В январе ценовой показатель в целом по городу зафиксирован на уровне 1230 у.е./кв.м. В разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья средние цены предложения изменились разнонаправленно. Так, в секторе элитного жилья за месяц ценовой показатель снизился на 3,9%, а в сегменте эконом-класса, напротив, вырос на 1,6%. При этом объем предложения продолжает сокращаться. На продажу в среднем за месяц выставлялось 1609 объектов, что на 2,8% ниже прошлого показателя, общей площадью 116,6 тыс. кв.м общей стоимостью 147 млн у.е.

Состояние рынка

Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 79% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 21%.

В январе в районе левого берега средняя цена продажи наблюдается на уровне 1343 у.е./кв.м, в районе правого берега – на уровне 1201 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде 44 у.е./кв.м для левобережья и 14 у.е./кв.м для правобережья, можно сделать вывод о ценовой стабильности, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности (таблица 5). В динамике, как в районе левобережья, так и в районе правого берега в течение трех последних месяцев ценовые показатели находятся выше средней линии, полученной путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка. Можно отметить, что фактор сезонности и отложенного спроса продолжает оказывать влияние на средние цены предложения.

По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 44,4%, потеряв 1069 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 42,9% (-901 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 10,5%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Динамика средней цены предложения в районах

Район

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Январь

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

левобережья:

2412

1343

-44,35

-1069

1-комнатные

2219

1118

-49,62

-1101

2-комнатные

2498

1315

-47,35

-1183

3-комнатные

2487

1410

-43,30

-1077

Многокомнатные

2457

1536

-37,48

-921

правобережья:

2102

1201

-42,85

-901

1-комнатные

2032

1215

-40,22

-817

2-комнатные

2047

1177

-42,51

-870

3-комнатные

2116

1200

-43,27

-916

Многокомнатные

2219

1256

-43,42

-963

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Анализ предложения с разделением комнат показывает, что в общем объеме однокомнатные квартиры занимают 23% (363 объекта), 2-комнатные – 35% (563), 3-комнатные – 31% (496) и многокомнатные – 12% (187).

Исходя из статистических данных, по городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены предложения не изменились, так как изменение ценовых показателей находится в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее в таблице 5.

С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 2-комнатные квартиры – 43%, немного отстают 3- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 42,7% и 41,7% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 41,2%. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Динамика средней цены предложения в зависимости от формата квартир

Формат

квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Январь

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

1-комнатные

2054

1198

-41,68

-856

2-комнатные

2107

1200

-43,02

-907

3-комнатные

2184

1251

-42,71

-933

Многокомнатные

2254

1325

-41,23

-929

Город

2148

1230

-42,73

-918

Анализ предложения домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья в данном месяце квартиры в кирпичных домах занимают 49%, квартиры в панельных и монолитных домах – 26% и 25% соответственно. Средние цены предложения во всех типах построек в течение месяца не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблица 5).

С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в кирпичных домах потеряли 43,4% от стоимости, в панельных – 43% и монолитных – 41,3%. Подробнее в таблице 3.

Таблица 3.

Динамика средней цены предложения в зависимости от типа постройки дома

Тип

квартиры

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Январь

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Панель

2059

1174

-42,97

-885

Кирпич

2147

1216

-43,38

-931

Монолит

2242

1317

-41,28

-925

В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 42,3% (-918 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В январе индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,72, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, значительно сузились (диаграмма 13). Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,05 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,56 раза).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 3,9% до отметки 1583 у.е./кв.м. При этом 1-комнатные квартиры стали дешевле на 3,6%, 2-комнатные – на 5,8%, 3-комнатные – на 1,3% и многокомнатные – на 6,8%. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 49,6% (-1558 у.е./кв.м) (таблица 4).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с декабрем 2009 года, средняя цена предложения увеличилась на 1,6% и оказалась на уровне 920 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составил 4,2%, на 2-комнатные – 0,9% и 3-комнатные – 1,3%, а на многокомнатные, напротив, наблюдается спад цен на 0,5%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 36,9% (-537 у.е./кв.м) (таблица 4).

Таблица 4.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Ноябрь

2007 года,

у.е./кв.м

Январь

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Сегмент

«дорогого»

жилья:

3141

1583

-49,61

-1558

1-комнатные

2817

1471

-47,78

-1346

2-комнатные

3079

1525

-50,47

-1554

3-комнатные

3212

1632

-49,20

-1580

Многокомнатные

3495

1833

-47,54

-1662

Сегмент

«дешевого»

жилья:

1457

920

-36,85

-537

1-комнатные

1434

947

-33,99

-487

2-комнатные

1426

920

-35,47

-506

3-комнатные

1450

911

-37,17

-539

Многокомнатные

1521

894

-41,21

-627

Таблица 5.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г.Астаны, январь 2010 года

Тип жилья,

место-

положение

Кол-во

объектов,

шт.

Кол-во

объектов,

относ., %

Средняя

цена

в

декабре

2009 года

Средняя

цена

в

январе

2010 года

Темп

прироста к

предыду-

щему

месяцу,

у.е.

Темп

прироста к

предыду-

щему

месяцу,

%

Погреш-

ность,

у.е./кв.м

Погреш-

ность,

%

Панель

17

5,14

1186

1228

+43

+3,59

+/-202

+/-16,41

Кирпич

137

40,65

1279

1269

-11

-0,82

+/-76

+/-6,01

Монолит

183

54,20

1451

1470

+19

+1,34

+/-50

+/-3,38

1-комнатные

67

19,88

1152

1118

-34

-2,92

+/-77

+/-6,86

2-комнатные

93

27,60

1358

1315

-43

-3,15

+/-78

+/-5,92

3-комнатные

127

37,78

1388

1410

+22

+1,58

+/-66

+/-4,66

Многокомнатные

50

14,74

1555

1536

-18

-1,17

+/-127

+/-8,26

Левобережье

337

100,00

1356

1343

-13

-0,99

+/-44

+/-3,26

Панель

395

31,09

1173

1176

+3

+0,27

+/-20

+/-1,74

Кирпич

647

50,90

1238

1231

-7

-0,54

+/-20

+/-1,64

Монолит

229

18,01

1234

1232

-2

-0,13

+/-42

+/-3,39

1-комнатные

295

23,22

1212

1215

+3

+0,24

+/-24

+/-1,96

2-комнатные

469

36,88

1186

1177

-9

-0,78

+/-20

+/-1,71

3-комнатные

369

28,99

1199

1200

+1

+0,09

+/-28

+/-2,33

Многокомнатные

139

10,90

1294

1256

-39

-2,98

+/-65

+/-5,19

Правобережье

1272

100,00

1208

1201

-7

-0,55

+/-14

+/-1,19

Панель

414

25,71

1180

1174

-6

-0,49

+/-21

+/-1,77

Кирпич

784

48,76

1226

1216

-11

-0,86

+/-20

+/-1,65

Монолит

411

25,53

1320

1317

-3

-0,26

+/-33

+/-2,50

1-комнатные

363

22,59

1202

1198

-4

-0,35

+/-23

+/-1,94

2-комнатные

563

35,00

1218

1200

-17

-1,42

+/-20

+/-1,69

3-комнатные

496

30,83

1241

1251

+10

+0,80

+/-26

+/-2,12

Многокомнатные

187

11,65

1362

1325

-37

-2,71

+/-60

+/-4,49

По городу

1609

100,00

1238

1230

-7

-0,59

+/-14

+/-1,14

Выводы и прогнозы

Итак, стабилизация в динамике ценового показателя на рынке вторичного жилья города Астаны сохраняется. Основное сдерживающее влияние оказывает сегмент «дешевого» жилья, цены которого, вопреки всем ожиданиям, искусственно удерживаются продавцами. Однако средние цены предложения в секторе элитного жилья сокращаются значительными темпами. Поэтому разворота тренда в ближайшее время не ожидается, так как предпосылок для возобновления роста цен на вторичное жилье нет. Оживить рынок недвижимости без ипотечного кредитования невозможно, а ресурсы у банков крайне ограничены. При этом покупательская способность продолжает оставаться на низком уровне. Замкнутый круг на фоне мирового передела.

На основе данных факторов в ближайшей перспективе нисходящий ценовой тренд на рынке вторичного жилья восстановится. Снижение средних цен будет находиться в пределах 1-3% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков