Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за февраль 2010 года

В течение шести месяцев на рынке вторичного жилья столичной недвижимости наблюдалась ценовая стагнация, а в феврале средневзвешенная цена предложения по городу продемонстрировала рост на 3% до уровня 1267 у.е./кв.м. В разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья средние цены предложения также увеличились. Так, в секторе элитного жилья за месяц ценовой показатель повысился на 5,1%, а в сегменте эконом-класса – на 1,2%. При этом объем предложения продолжает сокращаться. На продажу в среднем за месяц выставлялось 1595 объектов, что на 0,8% ниже прошлого показателя, общей площадью 116,5 тыс. кв.м общей стоимостью 152 млн у.е.

Состояние рынка

Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 80% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц сократилось с 21% до 20%.

В феврале в районе левобережья средняя цена продажи наблюдается на уровне 1412 у.е./кв.м (+5,2%), в районе правого берега – на уровне 1231 у.е./кв.м (+2,5%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде 49 у.е./кв.м для левобережья и 14 у.е./кв.м для правобережья, можно заметить рост ценовых показателей в обоих районах города (таблица 1). Основное влияние на увеличение средних цен предложения в данном месяце оказало подорожание многокомнатного жилья на 10,6% для левобережья и на 5,5% - для правобережья. Однако в динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, пока не выявила явного изменения тренда.

По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 41,5%, потеряв 1001 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 41,4% (-871 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 12,8%.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья по районам г. Астаны

Район

Кол-во

объектов,

шт.

Кол-во

объектов,

относ., %

Январь

2010 года,

у.е./кв.м

Февраль

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение

Погрешность

%

у.е.

%

у.е.

левобережья:

318

100,00

1343

1412

+69

+5,15

+/-49

+/-3,49

панель

19

6,05

1228

1204

-24

-1,96

+/-222

+/-18,44

кирпич

130

40,77

1269

1303

+34

+2,68

+/-86

+/-6,61

монолит

169

53,18

1470

1518

+48

+3,22

+/-53

+/-3,52

1-комнатные

61

19,17

1118

1152

+34

+3,01

+/-80

+/-6,91

2-комнатные

87

27,42

1315

1363

+48

+3,64

+/-92

+/-6,72

3-комнатные

117

36,84

1410

1452

+42

+2,99

+/-67

+/-4,62

Многокомнатные

53

16,58

1536

1700

+164

+10,63

+/-139

+/-8,19

правобережья:

1277

100,00

1201

1231

+30

+2,50

+/-14

+/-1,17

панель

378

29,62

1176

1187

+11

+0,97

+/-21

+/-1,80

кирпич

675

52,84

1231

1246

+15

+1,20

+/-21

+/-1,66

монолит

224

17,54

1232

1260

+28

+2,30

+/-38

+/-3,05

1-комнатные

270

21,12

1215

1232

+17

+1,42

+/-26

+/-2,10

2-комнатные

475

37,20

1177

1202

+25

+2,12

+/-21

+/-1,73

3-комнатные

394

30,87

1200

1233

+33

+2,71

+/-27

+/-2,20

Многокомнатные

138

10,81

1256

1324

+68

+5,45

+/-61

+/-4,59

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Анализ предложения с разделением комнат показывает, что в общем объеме однокомнатные квартиры занимают 21% (331 объект), 2-комнатные – 35% (562), 3-комнатные – 32% (512) и многокомнатные – 12% (191).

Исходя из статистических данных, по городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены предложения увеличились на 2-, 3- и многокомнатные на 2,2% 2,6% и 7,9% соответственно, а на 1-комнатные не изменились, то есть изменение ценового показателя находится в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее в таблице 2.

С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 2-комнатные квартиры – 41,8%, немного отстают 3- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 41,2% и 40,7% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 36,6%.

Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья в данном месяце квартиры в кирпичных домах занимают 50%, квартиры в панельных и монолитных домах – по 25%. При этом средние цены предложения увеличились на квартиры в кирпичных и монолитных постройках на 3,3% и 4,2% соответственно, а в панельных в течение месяца не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки (таблица 2).

С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,3% от стоимости, в кирпичных – 41,5% и монолитных – 38,9%.

В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 41% (-881 у.е./кв.м).

Таблица 2.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Тип и формат жилья

Кол-во

объектов,

шт.

Кол-во

объектов,

относ., %

Январь

2010 года,

у.е./кв.м

Февраль

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение

Погрешность

%

у.е.

%

у.е.

панель

398

24,92

1174

1188

+14

+1,22

+/-23

+/-1,90

кирпич

805

50,43

1216

1255

+39

+3,26

+/-22

+/-1,74

монолит

393

24,65

1317

1371

+54

+4,15

+/-38

+/-2,74

1-комнатные

331

20,73

1198

1217

+19

+1,63

+/-26

+/-2,13

2-комнатные

562

35,25

1200

1227

+27

+2,20

+/-23

+/-1,91

3-комнатные

512

32,06

1251

1284

+33

+2,59

+/-28

+/-2,20

Многокомнатные

191

11,96

1325

1430

+105

+7,90

+/-65

+/-4,57

Город

1595

100,00

1230

1267

+37

+3,01

+/-16

+/-1,25

Индекс расслоения

В феврале индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,79, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, значительно расширились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,17 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,61 раза).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 5,1% до отметки 1664 у.е./кв.м. При этом 1-комнатные квартиры стали дороже на 3,4%, 2-комнатные – на 4,7%, 3-комнатные – на 3,9% и многокомнатные – на 10,2%. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 47% (-1477 у.е./кв.м) (таблица 3).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с январем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 1,2% и оказалась на уровне 931 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения на 2-комнатные квартиры составил 0,2%, на 3-комнатные – 2,3% и многокомнатные – 4,2%, а на 1-комнатные, напротив, наблюдается спад цен на 0,2%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 36,1% (-526 у.е./кв.м) (таблица 3).

Таблица 3.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Январь

2010 года,

у.е./кв.м

Февраль

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение

у.е.

%

Сегмент

«дорогого»

жилья:

1583

1664

+81

+5,11

1-комнатные

1471

1521

+50

+3,43

2-комнатные

1525

1596

+71

+4,69

3-комнатные

1632

1696

+64

+3,92

Многокомнатные

1833

2019

+186

+10,15

Сегмент

«дешевого»

жилья:

920

931

+11

+1,17

1-комнатные

947

945

-2

-0,20

2-комнатные

920

922

+2

+0,17

3-комнатные

911

931

+20

+2,28

Многокомнатные

894

932

+38

+4,16

Выводы и прогнозы

Итак, стабилизация в динамике ценового показателя на рынке вторичного жилья города Астаны сохраняется, однако количество предложения продолжает сокращаться. Можно отметить, что с начала сентября 2009 года снижение выставленного на продажу жилья составило порядка 10%. Заметное вымывание с рынка «дешевых» квартир и увеличение цен предложения элитного жилья привело в данном месяце даже к небольшому росту средневзвешенной цены по городу в целом. В течение года развитие тренда в динамике средней цены предложения представляет L-образный вид. Какой протяженностью будет горизонтальная прямая напрямую зависит от возобновления ипотечного кредитования и покупательской способности граждан, которые продолжают оставаться на достаточно низком уровне.

На основе данных факторов в ближайшей перспективе нисходящий ценовой тренд на рынке вторичного жилья восстановится. Изменение средних цен будет находиться в пределах 1-3% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков