Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 16.03.2010 г. по 23.03.2010 г.)

На третьей неделе марта ценовой показатель зафиксирован на уровне 1278 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 18 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 10,4% до 1352 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 4% (135 млн у.е.).

Состояние рынка

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1352, из них: на левобережье – 229, правобережье – 1123. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако в ценовом сегменте от 2100 до 2200 у.е./кв.м зафиксировано заметное увеличение предложения от 5 до 15 объектов. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 20% (272 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 33% (451), 3-комнатные – 34% (465) и многокомнатные – 12% (164).

По городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены продажи увеличились на 3- и многокомнатное жилье на 2,6% и 5,2%, а на 1- и 2-комнатное не изменились, так как изменение ценовых показателей находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1, 2).

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат

квартиры

Ценовой

показатель

на 16 марта

2010 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

на 23 марта

2010 года,

у.е./кв.м

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

у.е.

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

%

Погрешность,

у.е./кв.м

Погрешность,

%

1-комнатные

1226

1221

-5

-0,46

+/-20

+/-1,61

2-комнатные

1223

1212

-11

-0,91

+/-22

+/-1,84

3-комнатные

1276

1309

+33

+2,56

+/-30

+/-2,30

Многокомнатные

1394

1467

+73

+5,17

+/-73

+/-4,95

По городу

1261

1278

+17

+1,34

+/-18

+/-1,38

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Формат

квартиры

Кол-во

предложений

на 16 марта

2010 года,

шт.

Кол-во

предложений

на 23 марта

2010 года,

шт.

Кол-во

предложений

относ., %

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

шт.

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

%

1-комнатные

334

272

20,12

-62

-18,56

2-комнатные

525

451

33,36

-74

-14,10

3-комнатные

468

465

34,39

-3

-0,64

Многокомнатные

182

164

12,13

-18

-9,89

По городу

1509

1352

100,00

-157

-10,40

С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-860 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 43% (-908 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 41% (-896 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 35% (-783 у.е./кв.м).

Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 52%, квартиры в панельных и монолитных домах – 23% и 25% соответственно.

Средние цены предложения во всех типах построек за неделю не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблицы 3, 4).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по типу постройки

Тип

постройки

Ценовой

показатель

на 16 марта

2010 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

на 23 марта

2010 года,

у.е./кв.м

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

у.е.

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

%

Погрешность,

у.е./кв.м

Погрешность,

%

Панель

1184

1191

+7

+0,59

+/-23

+/-1,96

Кирпич

1250

1264

+14

+1,07

+/-24

+/-1,91

Монолит

1374

1387

+13

+0,89

+/-42

+/-3,05

По городу

1261

1278

+17

+1,34

+/-18

+/-1,38

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Тип

постройки

Количество

предложений

на 16 марта

2010 года,

шт.

Количество

предложений

на 23 марта

2010 года,

шт.

Кол-во

предложений

относ., %

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

шт.

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

%

Панель

390

306

22,63

-84

-21,54

Кирпич

780

708

52,37

-72

-9,23

Монолит

339

338

25,00

-1

-0,29

По городу

1509

1352

100,00

-157

-10,40

С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-890 у.е./кв.м), кирпичных – на 42% (-905 у.е./кв.м) и в монолитных – на 38% (-856 у.е./кв.м).

За неделю ценовой показатель увеличился только в районе левобережья, а в районе правобережья изменения происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1479 у.е./кв.м, что на 5% выше, чем на предыдущей неделе (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 9%.

В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1237 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 11%.

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по районам

Район

Ценовой

показатель

на 16 марта

2010 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

на 23 марта

2010 года,

у.е./кв.м

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

у.е.

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

%

Погрешность,

у.е./кв.м

Погрешность,

%

Левобережье

1408

1479

+71

+5,02

+/-69

+/-4,63

Панель

1255

978

-277

-22,08

+/-188

+/-19,20

Кирпич

1301

1415

+114

+8,77

+/-119

+/-8,41

Монолит

1531

1577

+46

+2,99

+/-82

+/-5,18

1-комнатные

1145

1191

+46

+4,01

+/-113

+/-9,45

2-комнатные

1330

1276

-54

-4,03

+/-113

+/-8,82

3-комнатные

1463

1543

+80

+5,42

+/-93

+/-6,01

Многокомнатные

1755

1795

+40

+2,25

+/-171

+/-9,54

Правобережье

1231

1237

+6

+0,44

+/-15

+/-1,18

Панель

1181

1200

+19

+1,61

+/-23

+/-1,93

Кирпич

1241

1240

-1

-0,09

+/-20

+/-1,62

Монолит

1287

1278

-9

-0,74

+/-38

+/-2,96

1-комнатные

1241

1225

-16

-1,32

+/-27

+/-2,24

2-комнатные

1205

1203

-2

-0,15

+/-20

+/-1,65

3-комнатные

1239

1254

+15

+1,20

+/-28

+/-2,23

Многокомнатные

1276

1323

+47

+3,66

+/-62

+/-4,66

Таблица 6.

Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах

Формат

квартиры

в районах

Кол-во

предложений

на 16 марта

2010 года,

шт.

Кол-во

предложений

на 23 марта

2010 года,

шт.

Кол-во

предложений

относ., %

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

шт.

Темп

прироста к

предыдущей

неделе,

%

Левобережье

252

229

100,00

-23

-9,13

Панель

17

12

5,24

-5

-29,41

Кирпич

114

94

41,05

-20

-17,54

Монолит

121

123

53,71

+2

+1,65

1-комнатные

52

34

14,85

-18

-34,62

2-комнатные

78

57

24,89

-21

-26,92

3-комнатные

77

88

38,43

+11

+14,29

Многокомнатные

45

50

21,83

+5

+11,11

Правобережье

1257

1123

100,00

-134

-10,66

Панель

373

294

26,18

-79

-21,18

Кирпич

666

614

54,67

-52

-7,81

Монолит

218

215

19,15

-3

-1,38

1-комнатные

282

238

21,19

-44

-15,60

2-комнатные

447

394

35,08

-53

-11,86

3-комнатные

391

377

33,57

-14

-3,58

Многокомнатные

137

114

10,15

-23

-16,79

С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 40% (-995 у.е./кв.м), а правобережья – 41% (-867 у.е./кв.м).

За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,9% (-885 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,76, при этом диапазон выставленных на продажу квартир не изменился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,61 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,15 раза).

Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 1,5% до уровня 1665 у.е./кв.м. Рост средних цен на 3-комнатное жилье составило 5,2% и многокомнатное – 5,8%, а на 1- и 2-комнатное, напротив, прослеживается спад цен на 1,1% и 3,5% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 48% (-1559 у.е./кв.м) (таблица 7).

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю повысился на 1,3% до 945 у.е./кв.м. При этом зафиксирован рост средних цен на 1-комнатное жилье на 0,8%, 2-комнатное – на 1,9% и 3-комнатное – на 2,4%, а на многокомнатное, напротив, спад – 2,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 35% (-519 у.е./кв.м) (таблица 8).

Таблица 7.

Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)

Формат

квартиры

Верхние

ценовые

сегменты

на 6 ноября

2007 года,

у.е./кв.м

Верхние

ценовые

сегменты

на 23 марта

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение

верхних

ценовых

сегментов,

%

Изменение

верхних

ценовых

сегментов,

у.е.

1-комнатные

2907

1518

-47,79

-1389

2-комнатные

3168

1540

-51,37

-1628

3-комнатные

3217

1745

-45,77

-1472

Многокомнатные

3419

2023

-40,84

-1396

По городу

3224

1665

-48,36

-1559

Таблица 8.

Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)

Формат

квартиры

Нижние

ценовые

сегменты

на 6 ноября

2007 года,

у.е./кв.м

Нижние

ценовые

сегменты

на 23 марта

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение

нижних

ценовых

сегментов,

%

Изменение

нижних

ценовых

сегментов,

у.е.

1-комнатные

1503

941

-37,39

-562

2-комнатные

1371

935

-31,81

-436

3-комнатные

1400

959

-31,45

-441

Многокомнатные

1525

941

-38,32

-584

По городу

1464

945

-35,45

-519

Выводы и прогнозы

Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков