Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за март 2010 года

В марте продолжилась ценовая стагнация, наблюдающаяся на рынке вторичного жилья уже более полугода. Цены предложения замерли во всех сегментах рынка: средневзвешенная по городу на уровне 1272 у.е./кв.м, ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» – на 1660 у.е./кв.м и 940 у.е./кв.м соответственно. При этом объем предложения продолжает сокращаться. На продажу в среднем за месяц выставлялось 1459 объектов, что на 8,6% ниже прошлого месяца, общей площадью 107,4 тыс. кв.м общей стоимостью 141 млн у.е.

Состояние рынка

Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 83% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц сократилось с 20% до 17%.

В марте в районе левобережья средняя цена продажи наблюдается на уровне 1448 у.е./кв.м (+2,5%), в районе правого берега – на уровне 1235 у.е./кв.м (+0,3%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде 62 у.е./кв.м для левобережья и 14 у.е./кв.м для правобережья, можно говорить о ценовой стагнации в обоих районах города (таблица 1). В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, пока не выявила явного изменения тренда.

По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 40%, потеряв 965 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 41,2% (-867 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 14,7%.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья по районам г. Астаны

Район

Кол-во

объектов,

шт.

Кол-во

объектов,

относ., %

Февраль

2010 года,

у.е./кв.м

Март

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение

Погрешность

%

у.е.

%

у.е.

левобережья:

255

100,00

1412

1448

+36

+2,54

+/-62

+/-4,26

панель

16

6,19

1204

1118

-86

-7,13

+/-231

+/-20,62

кирпич

109

42,83

1303

1365

+62

+4,79

+/-106

+/-7,75

монолит

130

50,98

1518

1553

+35

+2,36

+/-72

+/-4,61

1-комнатные

47

18,27

1152

1163

+11

+0,97

+/-92

+/-7,91

2-комнатные

70

27,60

1363

1314

-49

-3,57

+/-102

+/-7,79

3-комнатные

85

33,40

1452

1509

+56

+3,88

+/-89

+/-5,92

Многокомнатные

53

20,73

1700

1767

+67

+3,93

+/-155

+/-8,79

правобережья:

1204

100,00

1231

1235

+4

+0,32

+/-14

+/-1,15

панель

343

28,45

1187

1190

+3

+0,24

+/-23

+/-1,90

кирпич

642

53,30

1246

1244

-2

-0,14

+/-20

+/-1,58

монолит

220

18,25

1260

1280

+20

+1,53

+/-38

+/-2,99

1-комнатные

262

21,72

1232

1235

+3

+0,25

+/-26

+/-2,14

2-комнатные

431

35,78

1202

1201

-1

-0,06

+/-20

+/-1,68

3-комнатные

377

31,31

1233

1247

+14

+1,17

+/-28

+/-2,22

Многокомнатные

135

11,19

1324

1311

-13

-0,98

+/-57

+/-4,32

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в ценовых сегментах 900-1100 у.е./кв.м и 1500-2100 у.е./кв.м прослеживается небольшое «вымывание» квартир. Анализ предложения с разделением комнат показывает, что в общем объеме однокомнатные квартиры занимают 21% (308 объектов), 2-комнатные – 34% (501), 3-комнатные – 32% (462) и многокомнатные – 13% (188).

Исходя из статистических данных анализ предложения по городу, в зависимости от формата квартиры и от материала постройки, показал, что средние цены предложения не изменились, то есть изменение ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее в таблице 2.

С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 2-комнатные квартиры – 42,2%, немного отстают 3- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 40,7% и 40,4% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 36,2%. В зависимости от типа строения, снижение распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,3% от стоимости, в кирпичных – 41,3% и монолитных – 38,4%.

В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 40,8% (-876 у.е./кв.м).

Таблица 2.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Тип и формат жилья

Кол-во

объектов,

шт.

Кол-во

объектов,

относ., %

Февраль

2010 года,

у.е./кв.м

Март

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение

Погрешность

%

у.е.

%

у.е.

Панель

358

24,56

1188

1188

0

0,00

+/-24

+/-1,99

Кирпич

751

51,47

1255

1261

+6

+0,48

+/-23

+/-1,81

Монолит

350

23,96

1371

1381

+10

+0,73

+/-40

+/-2,93

1-комнатные

308

21,12

1217

1224

+7

+0,57

+/-25

+/-2,07

2-комнатные

501

34,35

1227

1217

-10

-0,79

+/-23

+/-1,87

3-комнатные

462

31,68

1284

1296

+12

+0,97

+/-30

+/-2,29

Многокомнатные

188

12,86

1430

1439

+9

+0,65

+/-67

+/-4,66

Город

1459

100,00

1267

1272

+5

+0,39

+/-17

+/-1,31

Индекс расслоения

В марте индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,77, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились (диаграмма 14). Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,09 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,63 раза).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,2% до отметки 1660 у.е./кв.м. При этом 2-комнатные квартиры подешевели на 2,1% и многокомнатные – на 0,9%, а 1- и 3-комнатные, напротив, выросли на 0,6% и 0,7% соответственно. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 47,2% (-1481 у.е./кв.м) (таблица 3).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с февралем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 1% и оказалась на уровне 940 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения на 2-комнатные квартиры составил 0,4%, на 3-комнатные – 1,7% и многокомнатные – 3%, а на 1-комнатные, напротив, наблюдается спад цен на 0,4%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 35,5% (-517 у.е./кв.м) (таблица 3).

Таблица 3.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Февраль

2010 года,

у.е./кв.м

Март

2010 года,

у.е./кв.м

Изменение

у.е.

%

Сегмент

«дорогого»

жилья:

1664

1660

-4

-0,23

1-комнатные

1521

1531

+10

+0,63

2-комнатные

1596

1563

-33

-2,07

3-комнатные

1696

1708

+12

+0,70

Многокомнатные

2019

2002

-17

-0,85

Сегмент

«дешевого»

жилья:

931

940

+9

+0,97

1-комнатные

945

941

-4

-0,38

2-комнатные

922

925

+3

+0,36

3-комнатные

931

947

+16

+1,66

Многокомнатные

932

959

+27

+2,97

Выводы и прогнозы

Прежде всего, необходимо отметить, что в динамике ценового показателя на рынке вторичного жилья города Астаны стабилизация сохраняется и в развитии тренда наблюдается L-образный вид. Количество предложения продолжает сокращаться значительными темпами. Можно отметить, что с начала сентября 2009 года снижение выставленного на продажу жилья составило порядка 17%. В анализируемом месяце ценовые сегменты «дорогого» и «дешевого» жилья не внесли существенной коррекции при расчете средневзвешенной цены предложения по городу, так как в структуре данных секторов не выявлено вновь поступивших объектов.

На основе данных факторов в ближайшей перспективе нисходящий ценовой тренд на рынке вторичного жилья восстановится. Изменение средних цен будет находиться в пределах 1-3% в месяц.

Известно, что «по состоянию на 1 марта текущего года по республике осталось завершить 132 объекта, из них в 2010 году будет завершено 112 объектов с 21 тыс. дольщиков, в 2011 году - 20 объектов с 5 тыс. дольщиков. В частности, в Астане осталось достроить 61 объект, которые, согласно графику ввода, предполагается завершить в 2010 году. В Акмолинской области осталось завершить 2 объекта, один из которых будет завершен до конца этого года». Об этом на селекторном заседании Правительства РК сообщил председатель Агентства по делам строительства и ЖКХ Серик Нокин. После введения данных объектов в жилищный фонд строительство нового жилья не планируется.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков