Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за апрель 2010 года

В апреле на рынке вторичного жилья, как и в предыдущие месяцы, наблюдается ценовая стагнация. По сравнению с мартом изменения ценовых показателей лежат в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Однако с октября 2009 года, когда средневзвешенная цена предложения занимала минимальное значение (1229 у.е./кв.м ) ценовой показатель подрос на 4% и составил 1279 у.е./кв.м. Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья в апреле зафиксированы на уровне 1656 у.е./кв.м и 946 у.е./кв.м соответственно. При этом объем предложения по сравнению с предыдущим месяцем несущественно изменился. На продажу в среднем за месяц выставлялось 1457 объектов, что на 0,1% ниже прошлого месяца, общей площадью 109 тыс. кв.м общей стоимостью 144 млн у.е.

Состояние рынка

Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 82% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц увеличилось с 17% до 18%.

В апреле в районе левобережья средняя цена продажи осталась на уровне 1448 у.е./кв.м (0%), в районе правого берега – на уровне 1242 у.е./кв.м (+0,5%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде 57 у.е./кв.м для левобережья и 14 у.е./кв.м для правобережья, можно говорить о ценовой стагнации в обоих районах города (таблица 1). В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, пока не выявила явного изменения тренда.

По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 40%, потеряв 965 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 40,9% (-860 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 14,2%.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья по районам г. Астаны

Район

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Март
2010 года,
у.е./кв.м

Апрель
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение

Погрешность

%

у.е.

%

у.е.

левобережья:

262

100,00

1448

1448

0

0,00

+/-57

+/-3,97

панель

10

3,73

1118

1170

+52

+4,64

+/-268

+/-21,98

кирпич

111

42,54

1365

1377

+12

+0,84

+/-102

+/-7,44

монолит

141

53,73

1553

1522

-31

-1,99

+/-63

+/-4,12

1-комнатные

44

16,73

1163

1142

-21

-1,75

+/-92

+/-8,05

2-комнатные

75

28,49

1314

1395

+81

+6,11

+/-103

+/-7,38

3-комнатные

84

32,22

1509

1460

-49

-3,22

+/-79

+/-5,41

Многокомнатные

59

22,56

1767

1728

-39

-2,16

+/-139

+/-8,03

правобережья:

1196

100,00

1235

1242

+7

+0,54

+/-14

+/-1,16

панель

299

24,98

1190

1191

+1

+0,08

+/-24

+/-1,99

кирпич

643

53,77

1244

1265

+21

+1,66

+/-20

+/-1,61

монолит

254

21,24

1280

1243

-37

-2,86

+/-33

+/-2,69

1-комнатные

268

22,37

1235

1242

+7

+0,58

+/-27

+/-2,14

2-комнатные

439

36,71

1201

1199

-2

-0,19

+/-19

+/-1,60

3-комнатные

369

30,82

1247

1269

+22

+1,71

+/-29

+/-2,29

Многокомнатные

121

10,10

1311

1316

+5

+0,35

+/-63

+/-4,77

По сравнению с мартом структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в сравнении с январем 2010 года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням в сегменте «дешевого» жилья, это можно объяснить «вымыванием» квартир данных ценовых сегментов.

Анализ предложения с разделением комнат показывает, что в общем объеме однокомнатные квартиры занимают 21% (311 объектов), 2-комнатные – 35% (514), 3-комнатные – 31% (453) и многокомнатные – 12% (180).

Исходя из статистических данных анализ предложения по городу, в зависимости от формата квартиры и от материала постройки, показал, что изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы, кроме квартир в монолитных постройках, где прослеживается спад на 2,8%. Подробнее на диаграммах 7-13 и в таблице 2.

С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 2-комнатные квартиры – 41,7%, немного отстают 1- и 3-комнатные, цены на которые сократились на 40,2% и 40,3% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 35,6%. В зависимости от материала стен, снижение распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,1% от стоимости, в кирпичных – 40,3% и монолитных – 40,1%.

В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 40,5% (-869 у.е./кв.м).

Таблица 2.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Тип и формат жилья

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Март
2010 года,
у.е./кв.м

Апрель
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение

Погрешность

%

у.е.

%

у.е.

Панель

309

21,17

1188

1191

+3

+0,21

+/-26

+/-2,15

Кирпич

754

51,76

1261

1282

+21

+1,61

+/-23

+/-1,76

Монолит

395

27,07

1381

1343

-38

-2,79

+/-34

+/-2,51

1-комнатные

311

21,36

1224

1228

+4

+0,32

+/-26

+/-2,15

2-комнатные

514

35,24

1217

1227

+10

+0,85

+/-23

+/-1,85

3-комнатные

453

31,07

1296

1304

+8

+0,64

+/-28

+/-2,18

Многокомнатные

180

12,33

1439

1452

+13

+0,88

+/-67

+/-4,64

Город

1457

100,00

1272

1279

+7

+0,53

+/-16

+/-1,26

Индекс расслоения

В апреле индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,75, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились (диаграмма 14). Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,13 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,59 раза).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,2% до отметки 1656 у.е./кв.м (диаграмма 15). При этом 2-комнатные квартиры подешевели на 0,6%, а 1-, 3- и многокомнатные, напротив, выросли на 0,1%, 0,4% и 0,5% соответственно (таблица 3). Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 47,3% (-1485 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с мартом 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 0,7% и оказалась на уровне 946 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составил 2,7%, на 2-комнатные – 0,8% и 3-комнатные – 0,1%, а на многокомнатные, напротив, наблюдается спад цен на 1,5% (таблица 3). С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 35,1% (-511 у.е./кв.м).

Таблица 3.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Март
2010 года,
у.е./кв.м

Апрель
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение

у.е.

%

Сегмент
«дорогого»
жилья:

1660

1656

-4

-0,22

1-комнатные

1531

1533

+2

+0,12

2-комнатные

1563

1554

-9

-0,57

3-комнатные

1708

1714

+6

+0,40

Многокомнатные

2002

2013

+11

+0,52

Сегмент
«дешевого»
жилья:

940

946

+6

+0,67

1-комнатные

941

966

+25

+2,71

2-комнатные

925

933

+8

+0,81

3-комнатные

947

948

+1

+0,11

Многокомнатные

959

945

-14

-1,48

Выводы и прогнозы

Прежде всего, необходимо отметить, что с наступлением весны покупательский спрос активизировался. О чем свидетельствует исчезновение значительного объема выставляемого жилья «дешевого» сегмента. При этом появляются и новые объекты, но они по своим ценам предложения чаще попадают в разряд «дорогого» жилья.

В динамике ценовых трендов в ближайшей перспективе сохраняется стабильность, однако в дальнейшем ожидается восстановление нисходящего ценового тренда. Изменение средних цен предложения пока будет находиться в пределах 1-3% в месяц.

Известно, что 7 апреля 2010 года Председатель Правления АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына» Кайрат Келимбетов и аким города Астаны Имангали Тасмагамбетов заключили соглашение о сотрудничестве в распределении пула жилья АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына». Целью данного сотрудничества является намерение сторон создать условия доступности жилья Фонда недвижимости для населения города Астаны.

По условиям соглашения акимат будет предоставлять Фонду недвижимости списки горожан, нуждающихся в жилье в соответствии с действующими законодательными актами Республики Казахстан. При этом Фонд недвижимости при реализации жилых помещений будет обеспечивать приоритетность лиц, находящихся в списках. Жилье будет предоставляться только при условии подтверждения платежеспособности в установленном Правилами порядке.

Кроме того представители акимата будут включены в Жилищную комиссию Фонда недвижимости, которая и будет заниматься рассмотрением вопросов распределения жилых помещений среди заявителей. Помимо сотрудников акимата в составе комиссии будут представители НДП «Нур Отан», ФНБ «Самрук-Казына», Фонда недвижимости, а также Общенационального союза предпринимателей и работодателей Казахстана «Атамекен».

По официальным данным Агентства Республики Казахстан по статистики за I квартал 2010 года инфляция сложилась на уровне 2,9%, это было обусловлено значительным удорожанием производственных товаров и платных услуг, которые за этот период выросли в цене на 3,7%. Непродовольственные товары стали дороже на 1,1%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков