Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 27.04.2010 г. по 04.05.2010 г.)

На первой неделе мая ценовой показатель зафиксирован на уровне 1287 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 17 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 5,9% до 1346 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 5,2% (136 млн у.е.).

Состояние рынка

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1346, из них: на левобережье – 248, правобережье – 1098. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако наблюдается небольшое снижение предложения с сегментах от 900 у.е./кв.м до 1200 у.е./кв.м. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 20% (265 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 37% (503), 3-комнатные – 31% (419) и многокомнатные – 12% (159).

Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50%, квартиры в панельных и монолитных домах – 23% и 27% соответственно.

По городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, средние цены продажи не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных, кроме многокомнатных квартир, где прослеживается рост на 4,9% (таблицы 1-4).

С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 42% (-865 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-889 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 40% (-893 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 33% (-734 у.е./кв.м).

За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-898 у.е./кв.м), кирпичных – на 40% (-885 у.е./кв.м) и в монолитных – на 39% (-879 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат
квартиры

Ценовой
показатель
на 27 апреля
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
на 4 мая
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
у.е.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

Погрешность,
у.е./кв.м

Погрешность,
%

1-комнатные

1216

1216

0

0,00

+/-28

+/-2,29

2-комнатные

1218

1231

+13

+1,00

+/-24

+/-1,97

3-комнатные

1302

1312

+10

+0,78

+/-30

+/-2,30

Многокомнатные

1444

1516

+72

+4,99

+/-72

+/-4,89

По городу

1273

1287

+14

+1,12

+/-17

+/-1,35

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Формат
квартиры

Кол-во
предложений
на 27 апреля
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
на 4 мая
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
относ., %

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
шт.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

1-комнатные

292

265

19,69

-27

-9,25

2-комнатные

507

503

37,37

-4

-0,79

3-комнатные

452

419

31,13

-33

-7,30

Многокомнатные

180

159

11,81

-21

-11,67

По городу

1431

1346

100,00

-85

-5,94

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по типу постройки

Тип постройки

Ценовой
показатель
на 27 апреля
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
на 4 мая
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
у.е.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

Погрешность,
у.е./кв.м

Погрешность,
%

Панель

1185

1182

-3

-0,26

+/-25

+/-2,10

Кирпич

1271

1294

+23

+1,81

+/-25

+/-1,92

Монолит

1346

1363

+17

+1,30

+/-37

+/-2,72

По городу

1273

1287

+14

+1,12

+/-17

+/-1,35

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Тип
постройки

Кол-во
предложений
на 27 апреля
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
на 4 мая
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
относ., %

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
шт.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

Панель

303

308

22,88

+5

+1,65

Кирпич

748

679

50,45

-69

-9,22

Монолит

380

359

26,67

-21

-5,53

По городу

1431

1346

100,00

-85

-5,94

За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1464 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, не изменилось.

В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1247 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 7%.

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по районам

Район

Ценовой
показатель
на 27 апреля
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
на 4 мая
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
у.е.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

Погрешность,
у.е./кв.м

Погрешность,
%

Левобережье

1443

1464

+21

+1,49

+/-63

+/-4,31

Панель

1100

1063

-37

-3,35

+/-478

+/-44,05

Кирпич

1330

1312

-18

-1,38

+/-107

+/-8,13

Монолит

1544

1618

+74

+4,81

+/-68

+/-4,28

1-комнатные

1133

1139

+6

+0,50

+/-94

+/-8,23

2-комнатные

1368

1370

+2

+0,18

+/-126

+/-9,23

3-комнатные

1454

1454

0

0,00

+/-81

+/-5,58

Многокомнатные

1742

1802

+60

+3,45

+/-137

+/-7,75

Правобережье

1237

1247

+10

+0,79

+/-15

+/-1,23

Панель

1188

1187

-1

-0,04

+/-23

+/-1,90

Кирпич

1261

1290

+29

+2,30

+/-23

+/-1,80

Монолит

1232

1213

-19

-1,48

+/-33

+/-2,73

1-комнатные

1230

1228

-2

-0,18

+/-28

+/-2,30

2-комнатные

1196

1208

+12

+1,00

+/-19

+/-1,59

3-комнатные

1269

1274

+5

+0,40

+/-31

+/-2,43

Многокомнатные

1302

1364

+62

+4,79

+/-72

+/-5,36

Таблица 6.

Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах

Формат
квартиры
в районах

Кол-во
предложений
на 27 апреля
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
на 4 мая
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
относ., %

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
шт.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

Левобережье

248

248

100,00

0

0,00

Панель

8

12

4,84

+4

+50,00

Кирпич

101

103

41,53

+2

+1,98

Монолит

139

133

53,63

-6

-4,32

1-комнатные

43

34

13,71

-9

-20,93

2-комнатные

67

71

28,63

+4

+5,97

3-комнатные

80

88

35,48

+8

+10,00

Многокомнатные

58

55

22,18

-3

-5,17

Правобережье

1183

1098

100,00

-85

-7,19

Панель

295

296

26,96

+1

+0,34

Кирпич

647

576

52,46

-71

-10,97

Монолит

241

226

20,58

-15

-6,22

1-комнатные

249

231

21,04

-18

-7,23

2-комнатные

440

432

39,34

-8

-1,82

3-комнатные

372

331

30,15

-41

-11,02

Многокомнатные

122

104

9,47

-18

-14,75

С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 40,8% (-1010 у.е./кв.м) и правобережья – 40,7% (-857 у.е./кв.м).

За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,5% (-876 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,79, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 14). Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,62 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,22 раза).

Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 2,3% до уровня 1685 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 0,7%, на 2-комнатное – 1,1%, на 3-комнатное – 2% и многокомнатное – 9,8%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 47,7% (-1539 у.е./кв.м) (таблица 7).

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 0,7% до 944 у.е./кв.м. При этом зафиксирован рост средних цен на 2-комнатное жилье на 2% и многокомнатное – на 0,6%, а на 3-комнатное, напротив, спад – 0,4%. Средняя цена на 1-комнатное жилье за неделю не изменилась. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 35,6% (-520 у.е./кв.м) (таблица 8).

Таблица 7.

Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)

Формат
квартиры

Верхние
ценовые
сегменты
на 6 ноября
2007 года,
у.е./кв.м

Верхние
ценовые
сегменты
на 4 мая
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение
верхних
ценовых
сегментов,
%

Изменение
верхних
ценовых
сегментов,
у.е.

1-комнатные

2907

1531

-47,35

-1376

2-комнатные

3168

1564

-50,64

-1604

3-комнатные

3217

1754

-45,48

-1463

Многокомнатные

3419

2148

-37,18

-1271

По городу

3224

1685

-47,71

-1539

Таблица 8.

Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)

Формат
квартиры

Нижние
ценовые
сегменты
на 6 ноября
2007 года,
у.е./кв.м

Нижние
ценовые
сегменты
на 4 мая
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение
нижних
ценовых
сегментов,
%

Изменение
нижних
ценовых
сегментов,
у.е.

1-комнатные

1503

945

-37,16

-558

2-комнатные

1371

946

-31,04

-425

3-комнатные

1400

932

-33,43

-468

Многокомнатные

1525

968

-36,52

-557

По городу

1464

944

-35,56

-520

Выводы и прогнозы

Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков