Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за май 2010 года

На рынке вторичного жилья средневзвешенная цена предложения с октября 2009 года, с минимального зафиксированного значения (1229 у.е./кв.м ), подросла на 5% и составила 1291 у.е./кв.м. Можно отметить, что в течение последних восьми месяцев изменения ценового показателя, по отношению к предыдущему месяцу, не превышали среднестатистической ошибки анализируемой базы. Исключение составляет лишь февраль этого года, где наблюдался рост на 3%. Однако в первом квартале 2010 года темп прироста составил 1,7%, а в последние два месяца – 2,3%.

Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья в мае прослеживаются на уровне 1672 у.е./кв.м и 952 у.е./кв.м соответственно. При этом объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, сократился на 6,9% до 1357 объектов, общей площадью 104 тыс. кв.м общей стоимостью 139 млн у.е.

Состояние рынка

Снижение уровня предложения столичной недвижимости, наблюдающееся с сентября прошлого года, объясняется как отложенным спросом, так и статусом самого города. При этом прослеживается значительное вымывание качественного предложения. Однако на оставшиеся объекты продавцы не спешат снижать продажную цену, в связи с уменьшающимся числом ввода нового жилья.

По-прежнему лидером по количеству выставленных на продажу квартир является район правобережья, на его долю приходится 81% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц увеличилось с 18% до 19%.

В мае в районе левобережья средняя цена продажи оказалась на уровне 1501 у.е./кв.м (+3,7% к прошлому месяцу), в районе правого берега – на уровне 1242 у.е./кв.м (0%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-4,2% (+/-57 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,2% (+/-14 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о ценовой стагнации в обоих районах города (таблица 1). В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, демонстрирует незначительное повышение ценового показателя в районе левобережье.

По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 37,8%, потеряв 911 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 40,9% (-860 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 17,3%.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья по районам г. Астаны

Район

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Апрель
2010 года,
у.е./кв.м

Май
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение

Погрешность

%

у.е.

%

у.е.

левобережья:

254

100,00

1448

1501

+53

+3,66

+/-62

+/-4,15

панель

9

3,69

1170

769

-401

-34,30

+/-236

+/-27,21

кирпич

106

41,55

1377

1378

+1

+0,06

+/-101

+/-7,33

монолит

139

54,76

1522

1642

+120

+7,82

+/-71

+/-4,33

1-комнатные

40

15,64

1142

1186

+44

+3,80

+/-111

+/-9,37

2-комнатные

72

28,24

1395

1442

+47

+3,36

+/-118

+/-8,21

3-комнатные

86

33,98

1460

1501

+41

+2,78

+/-85

+/-5,73

Многокомнатные

56

22,15

1728

1806

+78

+4,47

+/-136

+/-7,56

правобережья:

1103

100,00

1242

1242

0

+0,00

+/-15

+/-1,21

панель

307

27,80

1191

1195

+4

+0,29

+/-21

+/-1,79

кирпич

564

51,13

1265

1273

+8

+0,63

+/-23

+/-1,79

монолит

233

21,07

1243

1230

-13

-1,08

+/-34

+/-2,76

1-комнатные

227

20,57

1242

1228

-14

-1,19

+/-29

+/-2,35

2-комнатные

411

37,23

1199

1205

+6

+0,55

+/-19

+/-1,60

3-комнатные

341

30,99

1269

1273

+4

+0,31

+/-30

+/-2,35

Многокомнатные

124

11,21

1316

1308

-8

-0,61

+/-64

+/-4,90

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в сравнении с январем 2010 года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням в сегментах жилья от 800 у.е./кв.м до 1300 у.е./кв.м, это можно объяснить тем, что спрос на квартиры лежит в основном в данном ценовом сегменте.

Анализ предложения с разделением комнат в целом по городу показывает, что в общем объеме однокомнатные квартиры занимают 20% (267 объектов), 2-комнатные – 35% (427), 3-комнатные – 32% (427) и многокомнатные – 13% (180). Можно отметить значительное снижение уровня предложения на 1-комнатные квартиры – на 14%, по сравнению с апрелем, и на 26,5% – с начала года. Количество 2- и 3-комнатных квартир сократилось, по сравнению с предыдущим месяцем, в среднем на 6%, а с начала года – на 14%. Экспонируемых объектов многокомнатных квартир в течение месяца не изменилось, а с начала года снизилось на 4%.

Анализ предложения с разделением домов по типу постройки показал, что в общем объеме квартиры в кирпичных домах занимают 49% (669 объектов), в монолитных и панельных – 27% и 23% соответственно. По сравнению с апрелем снижение уровня предложения наблюдается на квартиры в кирпичных и монолитных домах на 11,% и 6% соответственно, а в панельных, напротив, прослеживается рост на 2%. Однако с начала этого года предложение сократилось в панели на 24%, в кирпиче – на 14% и монолите – на 10%.

Исходя из статистических данных анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры и материала постройки, показал, что изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Исключение составляют квартиры в монолитных домах, где зафиксирован рост средних цен на 3,1%. Напомним, что в прошлом месяце на квартиры данного типа наблюдалось снижение на 2,8%. Подробнее в таблице 2.

С ноября 2007 г. максимальный спад цен прослеживается на 2-комнатные квартиры – 41,1%, немного отстают 1- и 3-комнатные, цены на которые сократились на 40,5% и 39,6% соответственно. А минимальный спад цен пришелся в данном месяце на многокомнатное жилье – 35,1%. В зависимости от материала стен, снижение распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,5% от стоимости, в кирпичных – 39,9% и монолитных – 38,3%.

В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 39,9% (-857 у.е./кв.м).

Таблица 2.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Тип и формат жилья

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Апрель
2010 года,
у.е./кв.м

Май
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение

Погрешность

%

у.е.

%

у.е.

Панель

316

23,27

1191

1183

-8

-0,63

+/-23

+/-1,94

Кирпич

669

49,34

1282

1290

+8

+0,62

+/-25

+/-1,91

Монолит

372

27,39

1343

1384

+41

+3,05

+/-39

+/-2,82

1-комнатные

267

19,64

1228

1222

-6

-0,51

+/-30

+/-2,44

2-комнатные

482

35,54

1227

1241

+14

+1,08

+/-25

+/-1,98

3-комнатные

427

31,55

1304

1319

+15

+1,10

+/-30

+/-2,31

Многокомнатные

180

13,26

1452

1464

+12

+0,82

+/-69

+/-4,71

Город

1357

100,00

1279

1291

+12

+0,92

+/-17

+/-1,36

Индекс расслоения

В мае индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,76, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, незначительно расширились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,10 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1- и 2-комнатные (1,63 раза).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,9% до 1672 у.е./кв.м. При этом 1-комнатные квартиры подорожали на 0,3%, 2-комнатные – на 0,1%, 3-комнатные – на 1,1% и многокомнатные – на 1,2% (таблица 3). Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 46,8% (-1469 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с апрелем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 0,6% и оказалась на уровне 952 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения на 2- и многокомнатные квартиры составил 2,5% и 2,8% соответственно, а на 1- и 3-комнатные, напротив, наблюдается спад цен на 2,5% и 0,3% (таблица 3). С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 34,7% (-505 у.е./кв.м).

Таблица 3.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Апрель
2010 года,
у.е./кв.м

Май
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Сегмент
«дорогого»
жилья:

1656

1672

+0,94

+16

1-комнатные

1533

1538

+0,30

+5

2-комнатные

1554

1555

+0,06

+1

3-комнатные

1714

1733

+1,09

+19

Многокомнатные

2013

2037

+1,23

+24

Сегмент
«дешевого»
жилья:

946

952

+0,58

+6

1-комнатные

966

942

-2,49

-24

2-комнатные

933

956

+2,46

+23

3-комнатные

948

945

-0,31

-3

Многокомнатные

945

972

+2,82

+27

Выводы и прогнозы

Итак, на рынке вторичного жилья столичной недвижимости средние цены прекратили падение и показывают небольшую положительную динамику практически во всех сегментах. При этом объем рынка сокращается значительными темпами, что свидетельствует о возобновлении спроса в «среднем» и «дешевом» ценовом сегменте. Можно предположить, что небольшой рост цен сохранится до конца делового сезона. Изменение средних цен предложения в ближайшей перспективе будет находиться в пределах 1-3% в месяц.

По сообщению пресс-службы фонда недвижимости "Самрук-Казына", 27 мая 2010 года на заседании жилищной комиссии был утвержден перечень распределения в госаренду квартир в жилых комплексах"Акжайык" и "Аль-арка". В соответствии с рейтингом заявителей, прошедших предварительный отбор на распределение квартир государственное арендное жилье смогли получить лишь те, чьи ежемесячные доходы в среднем составили не менее одной тысячи долларов. У всех одобренных жилищной комиссией заявителей отсутствует в собственности жилье. На этом распределение арендного жилья в Казахстане завершилось.

По официальным данным Агентства Республики Казахстан по статистике в марте 2010 года все отрасли экономики продемонстрировали рост. Впервые после февраля 2008 года выросли инвестиции в жилищное строительство, финансируемые за счет государственного бюджета, за счет собственных средств, иностранных инвестиций. При этом снизились инвестиции в основной капитал, замедлился рост инфляции, безработицы, цен в промышленности.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков