Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астаны за июнь 2010 года

В июне на рынке вторичного жилья средневзвешенная цена предложения зафиксирована на уровне 1281 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средней цены можно сделать вывод о ценовой стагнации по отношению к прошлому месяцу, однако в первом квартале 2010 года темп прироста составил 1,7%, а во втором – 2,2%.

Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья прослеживаются на уровне 1642 у.е./кв.м и 958 у.е./кв.м соответственно. Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, увеличился на 6,1% до 1440 объектов, общей площадью 108 тыс. кв.м общей стоимостью 144 млн у.е.

Состояние рынка

Повышение уровня предложения столичной недвижимости, наблюдающееся в данном месяце, связано с уходом части собственников с рынка аренды на рынок продажи. При этом продолжает прослеживаться значительное вымывание качественного предложения, а на оставшиеся объекты продавцы не спешат снижать продажную цену, в связи с уменьшающимся числом ввода нового жилья.

По-прежнему лидером по количеству выставленных на продажу квартир является район правобережья, на его долю приходится 82% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц сократилось с 19% до 18%.

В июне в районе левобережья средняя цена продажи оказалась на уровне 1457 у.е./кв.м (-3% к прошлому месяцу), в районе правого берега – на уровне 1242 у.е./кв.м (0%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-4% (+/-58 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,2% (+/-14 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о ценовой стагнации в обоих районах города (таблица 1). В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, демонстрирует незначительное повышение ценового показателя в районе левобережье.

По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 39,6%, потеряв 956 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 40,9% (-860 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 14,7%.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья по районам г. Астаны

Район

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Май
2010 года,
у.е./кв.м

Июнь
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение

Погрешность

у.е.

%

у.е.

%

левобережья:

258

100,00

1501

1457

-44

-2,96

+/-58

+/-3,98

панель

10

3,95

769

730

-39

-5,09

+/-170

+/-23,29

кирпич

95

36,87

1378

1344

-34

-2,45

+/-98

+/-7,31

монолит

153

59,18

1642

1575

-67

-4,05

+/-65

+/-4,06

1-комнатные

46

17,74

1186

1153

-33

-2,80

+/-96

+/-8,31

2-комнатные

72

27,68

1442

1404

-38

-2,59

+/-99

+/-7,10

3-комнатные

87

33,77

1501

1466

-35

-2,29

+/-79

+/-5,35

Многокомнатные

54

20,81

1806

1767

-39

-2,15

+/-144

+/-8,11

правобережья:

1182

100,00

1242

1243

+1

+0,04

+/-14

+/-1,15

панель

323

27,30

1195

1181

-14

-1,17

+/-20

+/-1,72

кирпич

606

51,29

1273

1269

-4

-0,33

+/-21

+/-1,62

монолит

253

21,41

1230

1259

+29

+2,42

+/-35

+/-2,81

1-комнатные

248

21,02

1228

1254

+26

+2,15

+/-28

+/-2,23

2-комнатные

431

36,47

1205

1196

-9

-0,77

+/-19

+/-1,58

3-комнатные

355

30,00

1273

1259

-14

-1,11

+/-28

+/-2,22

Многокомнатные

148

12,51

1308

1321

+13

+1,06

+/-55

+/-4,13

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в сравнении с январем 2010 года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням в сегментах жилья от 800 у.е./кв.м до 1300 у.е./кв.м, это можно объяснить тем, что спрос на квартиры лежит в основном в данном ценовом сегменте (диаграмма 6). По данным Департамента Юстиции в городе Астана с января по апрель 2010 года в среднем совершается около 850 сделок купли-продажи квартир. Рост количества сделок по сравнению с мартом составил 5%.

Анализ предложения с разделением комнат в целом по городу показывает, что в общем объеме однокомнатные квартиры занимают 20% (294 объекта), 2-комнатные – 35% (503), 3-комнатные – 31% (442) и многокомнатные – 14% (202). Можно отметить значительное увеличение уровня предложения на 1- и многокомнатные квартиры – на 10% и 12% соответственно. Количество 2- и 3-комнатных квартир выросло, по сравнению с предыдущим месяцем, на 4,2% и 3,4%.

С начала года снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 7,6%. Максимальный спад предложения зафиксирован на 1-комнатное жилье на 19%, а на 2- и 3-комнатное снижение составило 11%.

Анализ предложения с разделением домов по типу постройки показал, что в общем объеме квартиры в кирпичных домах занимают 49% (701 объект), в монолитных и панельных – 28% (406) и 23% (333) соответственно. По сравнению с маем, увеличение уровня предложения на квартиры в панельных и кирпичных домах составило 5%, в монолитных – 9%. Однако с начала этого года предложение сократилось в панели на 20%, в кирпиче – на 11% и монолите – на 1%.

Исходя из статистических данных анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры и материала постройки, показал, что изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее в таблице 2.

С ноября 2007 г. максимальный спад цен прослеживается на 2-комнатные квартиры – 41,8%, немного отстают 3- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 40,5% и 39,7% соответственно. А минимальный спад цен пришелся в данном месяце на многокомнатное жилье – 36,1%. В зависимости от материала стен, снижение распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 43,3% от стоимости, в кирпичных – 40,5% и монолитных – 38,5%.

В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 40,4% (-867 у.е./кв.м).

Таблица 2.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Тип и формат жилья

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Май
2010 года,
у.е./кв.м

Июнь
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение

Погрешность

у.е.

%

у.е.

%

Панель

333

23,12

1183

1168

-16

-1,34

+/-22

+/-1,86

Кирпич

701

48,69

1290

1279

-11

-0,85

+/-22

+/-1,71

Монолит

406

28,19

1384

1378

-6

-0,39

+/-36

+/-2,62

1-комнатные

294

20,43

1222

1239

+17

+1,38

+/-28

+/-2,27

2-комнатные

503

34,89

1241

1226

-15

-1,20

+/-22

+/-1,80

3-комнатные

442

30,68

1319

1300

-19

-1,43

+/-29

+/-2,18

Многокомнатные

202

14,00

1464

1441

-23

-1,57

+/-62

+/-4,29

Город

1440

100,00

1291

1281

-10

-0,75

+/-16

+/-1,26

Индекс расслоения

В июне индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,71, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, значительно сузились (диаграмма 15). Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,02 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1- и 2-комнатные (1,61 раза).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1,8% до 1642 у.е./кв.м (диаграмма 16). При этом 2-комнатные квартиры подешевели на 2%, 3-комнатные – на 2,9% и многокомнатные – на 3,1%, а 1-комнатные, напротив, выросли в цене на 1% (таблица 3). Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 47,7% (-1499 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с маем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 0,6% и оказалась на уровне 958 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составил 2,4%, на 3-комнатные – 1,1% и многокомнатные – 0,9%, а на 2-комнатные, напротив, наблюдается спад цен на 0,9% (таблица 3). С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 34,3% (-499 у.е./кв.м).

Таблица 3.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Май
2010 года,
у.е./кв.м

Июнь
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение

у.е.

%

Сегмент
«дорогого»
жилья:

1672

1642

-30

-1,78

1-комнатные

1538

1553

+15

+1,02

2-комнатные

1555

1525

-30

-1,97

3-комнатные

1733

1683

-50

-2,91

Многокомнатные

2037

1975

-62

-3,06

Сегмент
«дешевого»
жилья:

952

958

+6

+0,63

1-комнатные

942

965

+23

+2,35

2-комнатные

956

947

-9

-0,90

3-комнатные

945

956

+11

+1,11

Многокомнатные

972

980

+8

+0,85

Основные тенденции

Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, о чем свидетельствуют месячные изменения ценового показателя, лежащие в пределах среднестатистической погрешности. Однако с минимального значения, зафиксированного в октябре 2009 года, 1229 у.е./кв.м средневзвешенная цена предложения подросла на 4,2%. Вместе с тем наблюдается сокращение объема рынка, хотя в анализируемом месяце зафиксирован небольшой рост предложения. Можно предположить, что с началом делового сезона средние ценовые показатели сохранят тенденцию роста и их изменение будет находиться в пределах 1-3% в месяц.

Известно, что в целях реализации мероприятий антикризисного плана на специальные счета АО «ФНБ «Самрук-Казына» и АО «НХ «КазАгро» в Национальном банке Республики Казахстан на решение проблем на рынке недвижимости выделено 360 миллиардов тенге. По состоянию на 01.06.10 г. освоено по решению проблем на рынке недвижимости в том числе:

  • рефинансирование ипотечных займов в размере 120 миллиардов тенге осуществлено в полном объеме (участвовало 11 банков);
  • на завершение строительства объектов недвижимости в г. Астане и Алматы предназначено 240 миллиардов тенге, процент освоения денег составил 31,3%;
  • на рефинансирование ипотечных займов за счет высвобожденных от погашения заемных средств (по данным БВУ) в сумме 1158,7 миллиона тенге для 260 заемщиков.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков