Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 20.07.2010 г. по 27.07.2010 г.)

На последней неделе июля ценовой показатель зафиксирован на уровне 1287 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-16 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 0,5% до 1501 объекта, а объем в ценах предложения уменьшился на 1,4% (149 млн у.е.).

Состояние рынка

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1501, из них: на левобережье – 279, правобережье – 1222. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (312 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 37% (555), 3-комнатные – 30% (448) и многокомнатные – 12% (186).

Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48% (720), квартиры в монолитных и панельных домах – 29% (437) и 23% (344) соответственно.

Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-4).

С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 40% (-840 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-889 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 41% (-912 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 32% (-729 у.е./кв.м).

За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-897 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-887 у.е./кв.м) и в монолитных – на 39% (-865 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат
квартиры

Ценовой
показатель
на 20 июля
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
на 27 июля
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
у.е.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

Погрешность,
у.е./кв.м

Погрешность,
%

1-комнатные

1232

1241

+9

+0,67

+/-27

+/-2,22

2-комнатные

1240

1230

-10

-0,76

+/-22

+/-1,78

3-комнатные

1297

1292

-5

-0,35

+/-28

+/-2,18

Многокомнатные

1498

1520

+22

+1,49

+/-71

+/-4,71

По городу

1288

1287

-1

-0,10

+/-16

+/-1,27

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Формат
квартиры

Кол-во
предложений
на 20 июля
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
на 27 июля
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
относ., %

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
шт.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

1-комнатные

306

312

20,79

+6

+1,96

2-комнатные

541

555

36,98

+14

+2,59

3-комнатные

475

448

29,85

-27

-5,68

Многокомнатные

187

186

12,39

-1

-0,53

По городу

1509

1501

100,00

-8

-0,53

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по типу постройки

Тип постройки

Ценовой
показатель
на 20 июля
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
на 27 июля
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
у.е.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

Погрешность,
у.е./кв.м

Погрешность,
%

Панель

1185

1183

-2

-0,11

+/-22

+/-1,86

Кирпич

1281

1281

0

0,00

+/-23

+/-1,76

Монолит

1388

1377

-11

-0,77

+/-37

+/-2,65

По городу

1288

1287

-1

-0,10

+/-16

+/-1,27

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Тип
постройки

Кол-во
предложений
на 20 июля
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
на 27 июля
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
относ., %

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
шт.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

Панель

353

344

22,92

-9

-2,55

Кирпич

737

720

47,97

-17

-2,31

Монолит

419

437

29,11

+18

+4,30

По городу

1509

1501

100,00

-8

-0,53

За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1511 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 5%.

В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1236 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2%.

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по районам

Район

Ценовой
показатель
на 20 июля
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
на 27 июля
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
у.е.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

Погрешность,
у.е./кв.м

Погрешность,
%

Левобережье

1512

15411

-1

-0,06

+/-63

+/-4,14

Панель

764

802

+38

+4,96

+/-270

+/-34,43

Кирпич

1371

1373

+2

+0,13

+/-115

+/-8,40

Монолит

1627

1621

-6

-0,38

+/-67

+/-4,14

1-комнатные

1142

1155

+13

+1,16

+/-91

+/-7,92

2-комнатные

1467

1436

-31

-2,10

+/-104

+/-7,19

3-комнатные

1502

1498

-4

-0,28

+/-84

+/-5,61

Многокомнатные

1931

1919

-13

-0,65

+/-153

+/-7,92

Правобережье

1241

1236

-5

-0,39

+/-13

+/-1,08

Панель

1193

1191

-2

-0,16

+/-21

+/-1,77

Кирпич

1268

1266

-2

-0,08

+/-20

+/-1,57

Монолит

1237

1221

-16

-1,34

+/-30

+/-2,44

1-комнатные

1247

1257

+10

+0,75

+/-27

+/-2,19

2-комнатные

1203

1196

-7

-0,62

+/-18

+/-1,48

3-комнатные

1244

1242

-2

-0,17

+/-26

+/-2,11

Многокомнатные

1344

1326

-18

-1,36

+/-56

+/-4,21

Таблица 6.

Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах

Формат
квартиры
в районах

Кол-во
предложений
на 20 июля
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
на 27 июля
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
относ., %

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
шт.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

Левобережье

265

279

100,00

+14

+5,28

Панель

7

7

2,51

0

0,00

Кирпич

96

101

36,20

+5

+5,21

Монолит

162

171

61,29

+9

+5,56

1-комнатные

44

50

17,92

+6

+13,64

2-комнатные

75

80

28,67

+5

+6,67

3-комнатные

97

88

31,54

-9

-9,28

Многокомнатные

49

61

21,86

+12

+24,49

Правобережье

1244

1222

100,00

-22

-1,77

Панель

346

337

27,58

-9

-2,60

Кирпич

641

619

50,65

-22

-3,43

Монолит

257

266

21,77

+9

+3,50

1-комнатные

262

262

21,44

0

0,00

2-комнатные

466

475

38,87

+9

+1,93

3-комнатные

378

360

29,46

-18

-4,76

Многокомнатные

138

125

10,23

-13

-9,42

С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 38,9% (-963 у.е./кв.м) и правобережья – 41,3% (-868 у.е./кв.м).

За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,5% (-876 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,73, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 2-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,62 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,05 раза).

Спад ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,2% до уровня 1653 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 2-комнатное жилье составил 0,8% и 3-комнатное – 0,7%, на 1- и многокомнатное, напротив, прослеживается рост на 1,5% и 0,6% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 48,7% (-1570 у.е./кв.м) (таблица 7).

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю достиг отметки 956 у.е./кв.м, что на 0,9% ниже показателя прошлой недели. При этом спад средних цен на 1-комнатное жилье составил 1,4%, на 2-комнатное – 0,7% и 3-комнатное – 1,6%, а на многокомнатное, напротив, прослеживается рост на 0,9%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 34,7% (-508 у.е./кв.м) (таблица 8).

Таблица 7.

Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)

Формат
квартиры

Верхние
ценовые
сегменты
на 6 ноября
2007 года,
у.е./кв.м

Верхние
ценовые
сегменты
на 27 июля
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение
верхних
ценовых
сегментов,
%

Изменение
верхних
ценовых
сегментов,
у.е.

1-комнатные

2907

1560

-46,33

-1347

2-комнатные

3168

1543

-51,29

-1625

3-комнатные

3217

1684

-47,66

-1533

Многокомнатные

3419

2065

-39,59

-1354

По городу

3224

1653

-48,71

-1571

Таблица 8.

Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)

Формат
квартиры

Нижние
ценовые
сегменты
на 6 ноября
2007 года,
у.е./кв.м

Нижние
ценовые
сегменты
на 27 июля
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение
нижних
ценовых
сегментов,
%

Изменение
нижних
ценовых
сегментов,
у.е.

1-комнатные

1503

954

-36,57

-549

2-комнатные

1371

953

-30,52

-418

3-комнатные

1400

941

-32,76

-459

Многокомнатные

1525

1006

-34,05

-519

По городу

1464

956

-34,72

-508

Выводы и прогнозы

Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков