Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за июль 2010 года

В июле на рынке вторичного жилья средневзвешенная цена предложения зафиксирована на уровне 1288 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средней цены +/-16 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о ценовой стагнации по отношению к прошлому месяцу, при этом с начала текущего года средний ценовой показатель увеличился на 4,1%, прибавив 50 у.е. на каждый квадратный метр.

Средние цены «дорогого» и «дешевого» жилья прослеживаются на уровне 1653 у.е./кв.м и 957 у.е./кв.м соответственно. Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, увеличился на 3,1% до 1484 объектов, общей площадью 111 тысяч кв.м общей стоимостью 149 миллион долларов.

Состояние рынка

По-прежнему лидером по количеству выставленных на продажу квартир является район правобережья, на его долю приходится 82% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц не изменилось и составило 18%.

В июле в районе левобережья средняя цена продажи оказалась на уровне 1508 у.е./кв.м (+3,5% к прошлому месяцу), в районе правого берега – на уровне 1243 у.е./кв.м (-0,3%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-4,1% (+/-62 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-14 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о ценовой стагнации в обоих районах города (таблица 1). В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, демонстрирует незначительное повышение ценового показателя в районе левобережья (диаграммы 4-5).

По сравнению с ноябрем 2007 года квартиры левого берега стали дешевле на 37,5%, потеряв 904 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 41,1% (-863 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 17,8%.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья по районам г. Астаны

Район

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Июнь
2010 года,
у.е./кв.м

Июль
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение

Погрешность

у.е.

%

у.е.

%

левобережье:

268

100,00

1457

1508

+51

+3,53

+/-62

+/-4,13

панель

8

3,00

730

842

+112

+15,36

+/-234

+/-27,76

кирпич

102

38,23

1344

1396

+52

+3,90

+/-108

+/-7,77

монолит

158

58,77

1575

1613

+38

+2,43

+/-70

+/-4,32

1-комнатные

46

16,98

1153

1162

+9

+0,79

+/-91

+/-7,80

2-комнатные

77

28,55

1404

1459

+55

+3,90

+/-99

+/-6,78

3-комнатные

90

33,64

1466

1473

+7

+0,49

+/-86

+/-5,87

Многокомнатные

56

20,83

1767

1912

+145

+8,19

+/-149

+/-8,88

правобережье:

1216

100,00

1243

1239

-4

-0,28

+/-14

+/-1,12

панель

337

27,74

1181

1189

+8

+0,71

+/-22

+/-1,82

кирпич

624

51,27

1269

1265

-4

-0,31

+/-20

+/-1,58

монолит

255

20,99

1259

1243

-16

-1,31

+/-33

+/-2,63

1-комнатные

254

20,88

1254

1252

-2

-0,14

+/-28

+/-2,20

2-комнатные

456

37,45

1196

1202

+6

+0,49

+/-19

+/-1,59

3-комнатные

369

30,37

1259

1240

-19

-1,50

+/-26

+/-2,13

Многокомнатные

137

11,29

1321

1336

+15

+1,10

+/-55

+/-4,12

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в сравнении с январем 2010 года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням в сегментах жилья от 800 у.е./кв.м до 1300 у.е./кв.м, это можно объяснить тем, что спрос на квартиры лежит в основном в данном ценовом сегменте.

Анализ предложения с разделением комнат в целом по городу показывает, что в общем объеме однокомнатные квартиры занимают 20% (300 объектов), 2-комнатные – 36% (532), 3-комнатные – 31% (459) и многокомнатные – 13% (193). При этом повышение уровня предложения столичной недвижимости продолжилось. Значительное увеличение наблюдается на 2-комнатное жилье на 5,9%, на 3- и 1-комнатное, скромнее – на 4% и 1,9% соответственно, на многокомнатное, напротив, количество квартир сократилось на 4,2%.

С начала года снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 3%. Максимальный спад предложения зафиксирован на 1-комнатное жилье на 17,6%, а на 2- и 3-комнатное снижение составило 5,5% и 7,4% соответственно.

Анализ предложения с разделением домов по типу постройки показал, что в общем объеме квартиры в кирпичных домах занимают 49% (726 объектов), в монолитных и панельных – 28% (413) и 23% (345) соответственно. По сравнению с июнем, увеличение уровня предложения на квартиры в панельных и кирпичных домах составило 3,8% и 3,5% соответственно, в монолитных – 1,1%. Однако с начала этого года предложение сократилось в панели на 18%, в кирпиче – на 5,5%, в монолите, напротив, выросло на 3%.

Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры и материала постройки, показал, что изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее на диаграммах 7-13 и в таблице 2.

С ноября 2007 г. максимальный спад цен прослеживается на 2-комнатные квартиры – 41,2%, немного отстают 3- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 41,1% и 39,7% соответственно. А минимальный спад цен пришелся в данном месяце на многокомнатное жилье – 33,4%. В зависимости от материала стен, снижение распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,6% от стоимости, в кирпичных – 40,2% и монолитных – 38,3%.

В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 40,1% (-860 у.е./кв.м).

Таблица 2.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Тип и формат жилья

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Июнь
2010 года,
у.е./кв.м

Июль
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение

Погрешность

у.е.

%

у.е.

%

Панель

345

23,27

1168

1181

+13

+1,17

+/-23

+/-1,91

Кирпич

726

48,92

1279

1283

+4

+0,36

+/-22

+/-1,74

Монолит

413

27,81

1378

1384

+6

+0,44

+/-37

+/-2,70

1-комнатные

300

20,18

1239

1239

0

0,00

+/-27

+/-2,20

2-комнатные

532

35,85

1226

1239

+13

+1,10

+/-22

+/-1,81

3-комнатные

459

30,95

1300

1286

-14

-1,08

+/-28

+/-2,18

Многокомнатные

193

13,02

1441

1503

+62

+4,30

+/-68

+/-4,56

Город

1484

100,00

1281

1288

+7

+0,52

+/-16

+/-1,28

Индекс расслоения

В июле индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,73, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, значительно расширились (диаграмма 145. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,05 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,59 раза).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,7% до 1653 у.е./кв.м. При этом 2-комнатные квартиры подорожали на 2% и многокомнатные – на 3,1%, а 1- и 3-комнатные, напротив, сократились в цене на 0,5% и 0,3% соответственно (таблица 3). Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 47,4% (-1488 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с июнем 2010 года, средняя цена предложения незначительно сократилась на 0,1% и оказалась на уровне 957 у.е./кв.м. При этом спад средних цен предложения прослеживается только на 3-комнатные квартиры на 1,8%, а на 1-, 2- и многокомнатные, наблюдается рост цен на 0,6%, 0,6% и 1,4% соответственно (таблица 3). С ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 34,3% (-500 у.е./кв.м).

Таблица 3.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Ценовые показатели

Июнь
2010 года,
у.е./кв.м

Июль
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение

у.е.

%

Сегмент
«дорогого»
жилья:

1642

1653

+11

+0,70

1-комнатные

1553

1545

-8

-0,50

2-комнатные

1525

1555

+30

+1,98

3-комнатные

1683

1678

-5

-0,30

Многокомнатные

1975

2035

+60

+3,05

Сегмент
«дешевого»
жилья:

958

957

-1

-0,09

1-комнатные

965

970

+5

+0,59

2-комнатные

947

953

+6

+0,59

3-комнатные

956

938

-18

-1,83

Многокомнатные

980

993

+13

+1,35

Основные тенденции

Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается. Средневзвешенная цена предложения с минимального значения – 1229 у.е./кв.м, зафиксированного в октябре 2009 года, подросла на 4,7%. Второй месяц подряд прослеживается увеличение объема предложения, однако с начала текущего года количество квартир, предлагаемых к продаже, сократилось на 7,8%. Можно предположить, что с началом делового сезона средние ценовые показатели сохранят тенденцию роста и их изменение будет находиться в пределах 1-3% в месяц.

Согласно информационно-аналитическому обзору экономики Казахстана Национального банка РК в мае 2010 г. все отрасли экономики, кроме строительства, продемонстрировали рост. Наиболее значительно выросли показатели обрабатывающей отрасли, транспорта, внутренней и внешней торговли. Снизился объем строительных работ, продолжился рост цен в промышленности, незначительно замедлилась инфляция.

В мае объемы строительных работ снизились к маю 2009 г. на 2,6%, однако рост к апрелю 2010 г. достиг 32,1%. Сократился объем строительно-монтажных работ, увеличился объем подрядных работ по капитальному и текущему ремонту.

По отношению к маю 2009 года цены в строительстве выросли на 5,1%, к апрелю 2010 г. - на 0,2%. Рост был обусловлен удорожанием всех элементов технологической структуры: строительно-монтажных работ, машин и оборудования, прочих работ и затрат.

Инвестиции в жилищное строительство по отношению к прошлому году увеличились на 4,5%, к предшествующему месяцу - на 21,9%. В основном рост был обеспечен за счет бюджетных и собственных средств предприятий и населения.

В апреле 2010 г. (к апрелю 2009 г.) заработная плата в номинальном выражении выросла на 16,2%, в реальном выражении - на 8,5%. 25%-ное повышение с 1 апреля стипендий и зарплаты бюджетникам способствовало росту денежных доходов населения, которые увеличились в апреле на 8,9%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков