Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астаны за август 2010 года

В августе на рынке вторичного жилья средневзвешенная цена предложения зафиксирована на уровне 1287 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средней цены +/-16 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о ценовой стагнации по отношению к прошлому месяцу, при этом с начала текущего года средний ценовой показатель увеличился на 4%, прибавив 49 у.е. на каждый квадратный метр.

Средние цены «дорогого» и «дешевого» жилья прослеживаются на уровне 1654 у.е./кв.м и 958 у.е./кв.м соответственно. Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, увеличился на 1,4% до 1505 объектов, общей площадью 113 тысяч кв.м общей стоимостью 150 миллион долларов.

Структура рынка

Географически принято делить город на два района по отношению к реке Ишим на правобережье и левобережье. Лидером по количеству выставленных на продажу квартир является район правого берега, на его долю приходится 82% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц не изменилось и составило 18%.

Если принять во внимание административное деления Астаны, то максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы – 55% (824 квартиры от общего объема), а минимальный – на Есиль – 18%. Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 27% (405).

Анализ предложения с разделением комнат в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры 37% (547), а минимальный – многокомнатные – 12% (188). При этом рост наблюдается на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 1,4%, 2,7% и 1,6% соответственно, снижение – на многокомнатные – на 2,7%.

С начала года снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 0,3%. Максимальный спад предложения зафиксирован на 1-комнатное жилье на 16,4%, а на 2- и 3-комнатное снижение составило 2,9% и 5,9% соответственно.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме квартиры в кирпичных постройках занимают – 49% (748 объектов), квартиры в монолитных и панельных домах – 28% (415) и 23% (342) соответственно. По отношению к прошлому месяцу уровень предложения повысился в кирпичных и монолитных постройках на 3,1% и 0,5% соответственно и сократился в панельных – на 1,1%. Однако с начала этого года предложение сократилось в панели на 17,4%, в кирпиче – на 4,6%, в монолите, напротив, выросло на 1%.

Все многообразие построек в городе можно свести к трем основным типам: новым квартирам, построенных в течение последних десяти лет, доля которых предлагаемых к продаже наибольшая – 62% (932), улучшенной планировки – 26% (393) и хрущевкам – 12% (180). По сравнению с июлем, квартир улучшенной планировки стало больше на 7,7%, новых – на 0,3%, а хрущевок, напротив, меньше на 5,3%.

Состояние рынка по районам

В августе в районе левобережья или Есиль средняя цена продажи оказалась на уровне 1487 у.е./кв.м (-1,4% к прошлому месяцу), в районе правого берега – на уровне 1242 у.е./кв.м (+0,2%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-4% (+/-59 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-13 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о ценовой стагнации в обоих районах города (таблица 1). В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, демонстрирует незначительное повышение ценового показателя в районе левобережья.

Разбивая район правого берега на два административных района Алматы и Сарыарка, также можно отметить незначительные изменения средних цен, лежащие в пределах среднестатистической ошибки расчетов. Средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1262 у.е./кв.м (-0,2% к прошлому месяцу), в районе Сарыарка – 1223 у.е./кв.м (+0,6%).

По сравнению с ноябрем 2007 года квартиры левого берега стали дешевле на 38,4%, потеряв 925 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 40,1% (-860 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 16,5%.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры
жилья

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Август
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение
цены
предложения
к июлю

Погрешность
расчетов

у.е.

%

у.е.

%

Панель

342

22,72

1177

-4

-0,34

+/-24

+/-2,02

Кирпич

748

49,70

1283

0

0,00

+/-23

+/-1,77

Монолит

415

27,57

1384

0

0,00

+/-32

+/-2,32

1-комнатные

303

20,13

1244

+5

+0,46

+/-27

+/-2,21

2-комнатные

547

36,35

1242

+3

+0,22

+/-22

+/-1,77

3-комнатные

467

31,03

1301

+15

+1,22

+/-27

+/-2,06

Многокомнатные

188

12,49

1451

-52

-3,40

+/-68

+/-4,66

Новые

892

59,27

1365

+8

+0,60

+/-22

+/-1,64

Улучшенные

446

29,63

1233

-6

-0,50

+/-21

+/-1,71

Хрущевки

167

11,10

1116

0

0,00

+/-38

+/-3,42

Есиль

276

54,75

1487

-21

-1,38

+/-59

+/-3,96

Алматы

824

26,91

1262

-3

-0,19

+/-17

+/-1,32

Сарыарка

405

18,34

1223

+7

+0,58

+/-27

+/-2,19

Город

1505

100,00

1287

-1

-0,06

+/-16

+/-1,23

Состояние рынка по городу

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в сравнении с январем 2010 года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням в сегментах жилья от 800 у.е./кв.м до 1400 у.е./кв.м, в связи с этим и прослеживает рост среднего ценового показателя в течение года на 4%.

Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типу дома, показал, что изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее в таблице 1.

С ноября 2007 г. максимальный спад цен прослеживается на 2-комнатные квартиры – 41,1%, немного отстают 3- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 40,4% и 39,4% соответственно. А минимальный спад цен пришелся в данном месяце на многокомнатное жилье – 35,6%. В зависимости от материала стен, снижение распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,8% от стоимости, в кирпичных – 40,2% и монолитных – 38,3%.

В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 40,1% (-861 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В августе индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,73, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, не изменились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,05 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,60 раза).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,1% до 1654 у.е./кв.м. При этом 1- и 2-комнатные квартиры подорожали на 0,2% и 2,2% соответственно, а 3- и многокомнатные, напротив, сократились в цене на 0,2% и 3,3%. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 47,3% (-1487 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с июлем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 0,1% и оказалась на уровне 958 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения прослеживается только на 3-комнатные квартиры на 1,9%, а на 2- и многокомнатные, наблюдается спад цен на 0,2% и 3,4% соответственно. Стоимость 1-комнатных квартир за месяц не изменилась. С ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 34,3% (-500 у.е./кв.м).

Основные тенденции

Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается. Средневзвешенная цена предложения с минимального значения – 1229 у.е./кв.м, зафиксированного в октябре 2009 года, подросла на 4,7%. Третий месяц подряд прослеживается увеличение объема предложения, однако с начала текущего года количество квартир, предлагаемых к продаже, сократилось на 6,5%. Можно предположить, что с началом делового сезона средние ценовые показатели сохранят тенденцию роста и их изменение будет находиться в пределах 1-3% в месяц.

По состоянию на 01 августа 2010 года Фондом недвижимости заключены договоры по финансированию 27 объектов незавершенного строительства на общую сумму 90,47 млрд. тенге. Из них 24 объекта расположены в городе Астана (69,67 млрд. тенге), 2 объекта – в городе Алматы (4,75 млрд. тенге), 1 объект – в Алматинской области (16,05 млрд. тенге).

В рамках заключенных договоров в 2010 году будут решены проблемы 1502 дольщиков, выкуплено Фондом недвижимости 125,1 тыс. кв.м. общей площади, в том числе 111,8 тыс. кв.м. жилых площадей (2902 квартир, из которых 958 квартир Фонда недвижимости), 13,3 тыс. кв.м. – коммерческих (нежилых) площадей.

Два объекта (жилые комплексы «Аль-Арка» - 153 квартиры и «Акжайык» - 96 квартир) уже введены в эксплуатацию и сданы.

Финансирование еще 8 объектов на общую сумму 43,8 млрд. тенге находится на различных стадиях рассмотрения. Ввод в эксплуатацию большинства объектов планируется на период 2010 – 2012 гг., при этом до конца 2010 года планируются к сдаче 8 объектов и 4 очереди 4-х объектов.

Таким образом, в рамках финансируемых объектов планируется решить проблемы 3304 дольщиков, выкупить общей площади 707,0 тыс. кв. м., в том числе жилой площади – 491,0 тыс. кв.м. (5775 квартир), коммерческой (нежилой) – 216,0 тыс. кв.м.

Согласно информационно-аналитическому обзору экономики Казахстана Национального банка РК в июне 2010 г. все отрасли экономики продемонстрировали рост. Наиболее значительно выросли показатели обрабатывающей отрасли, транспорта, внутренней и внешней торговли. При этом снизился объем инвестиций в основной капитал, продолжился рост цен в промышленности.

Под воздействием влияния мирового кризиса сократились потоки финансирования казахстанской экономики, поступавшие за счет внешних займов и выручки от экспорта, что снизило предложение денег в экономике.

В июне объемы строительных работ выросли к июню 2009 г. на 0,5%, рост к маю 2010 г. достиг 13,6%. Сократился объем строительно-монтажных работ, увеличились объемы подрядных работ по капитальному и текущему ремонту.

По отношению к июню 2009 года цены в строительстве выросли на 5,2%, к маю 2010 г. - на 0,3%. Рост был обусловлен удорожанием всех элементов технологической структуры – строительно-монтажных работ, машин и оборудования, прочих работ и затрат.

Инвестиции в жилищное строительство по отношению к прошлому году увеличились на 14,5%, к предшествующему месяцу - на 45,7%. Июньский рост был обеспечен за счет бюджетных, заемных и собственных средств предприятий и населения.

В месячном исчислении количество занятых в июне (к маю 2010 г.) увеличилось на 0,7%, безработных - снизилось на 1,2%, в результате показатель уровня безработицы понизился до уровня в 5,7%.

В мае 2010 г. (к маю 2009 г.) заработная плата в номинальном выражении выросла на 15,0%, в реальном выражении – на 7,5%. Снижение в мае заработной платы на 0,5%, способствовало замедлению роста реальных денежных доходов населения с 9,6% до 8,7%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков