Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 31.08.2010 г. по 07.09.2010 г.)

На первой неделе сентября ценовой показатель зафиксирован на уровне 1325 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-17 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о росте ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 0,7% до 1588 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 2,2% (166 млн у.е.).

Состояние рынка

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1588, из них: на левобережье – 317, правобережье – 1271. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (337 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (573), 3-комнатные – 30% (460) и многокомнатные – 14% (218).

Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 51% (803), квартиры в монолитных и панельных домах – 29% (456) и 21% (329) соответственно.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки показала, что новое жилье составляет 62% (990), улучшенное – 28% (442) и хрущевки – 10% (156).

Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных, кроме квартир в кирпичных постройках, где зафиксирован рост на 1,7% (таблицы 1-6).

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат
квартиры

Ценовой
показатель
на 31 августа
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
на 07 сентября
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
у.е.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

Погрешность,
у.е./кв.м

Погрешность,
%

1-комнатные

1268

1278

+10

+0,84

+/-26

+/-2,02

2-комнатные

1253

1273

+20

+1,65

+/-23

+/-1,82

3-комнатные

1310

1329

+19

+1,38

+/-29

+/-2,20

Многокомнатные

1469

1524

+55

+3,76

+/-67

+/-4,39

По городу

1302

1325

+23

+1,76

+/-17

+/-1,26

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Формат
квартиры

Кол-во
предложений
на 31 августа
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
на 07 сентября
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
относ., %

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
шт.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

1-комнатные

330

337

21,22

+7

+2,12

2-комнатные

563

573

36,08

+10

+1,78

3-комнатные

498

460

28,97

-38

-7,63

Многокомнатные

208

218

13,73

+10

+4,81

По городу

1599

1588

100,00

-11

-0,69

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по материалу стен

Материал стен

Ценовой
показатель
на 31 августа
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
на 07 сентября
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
у.е.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

Погрешность,
у.е./кв.м

Погрешность,
%

Панель

1187

1180

-7

-0,56

+/-22

+/-1,89

Кирпич

1297

1320

+23

+1,72

+/-21

+/-1,58

Монолит

1403

1438

+35

+2,55

+/-38

+/-2,66

По городу

1302

1325

+23

+1,76

+/-17

+/-1,26

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по материалу стен

Материал стен

Кол-во
предложений
на 31 августа
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
на 07 сентября
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
относ., %

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
шт.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

Панель

358

329

20,72

-27

-7,58

Кирпич

796

803

50,57

+7

+0,88

Монолит

445

456

28,72

+9

+2,01

По городу

1599

1588

100,00

-11

-0,69

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки

Тип постройки

Ценовой
показатель
на 31 августа
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
на 07 сентября
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
у.е.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

Погрешность,
у.е./кв.м

Погрешность,
%

Новая

1365

1389

+24

+1,76

+/-23

+/-1,64

Улучшенная

1233

1253

+20

+1,63

+/-23

+/-1,80

Хрущевка

1116

1123

+7

+0,62

+/-38

+/-3,40

По городу

1302

1325

+23

+1,76

+/-17

+/-1,26

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Тип
постройки

Кол-во
предложений
на 31 августа
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
на 07 сентября
2010 года,
шт.

Кол-во
предложений
относ., %

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
шт.

Темп
прироста к
предыдущей
неделе,
%

Новая

964

990

62,34

26

2,70

Улучшенная

465

442

27,83

-23

-4,95

Хрущевка

170

156

9,82

-14

-8,24

По городу

1599

1588

100,00

-11

-0,69

На первой неделе сентября в районе левобережья (Есиль) наблюдается рост средней цены предложения, а в районах правобережья Алматы и Сарыарка по-прежнему наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1567 у.е./кв.м, что на 4,3% выше, чем на предыдущей неделе. Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 0,3%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1264 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1276 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1239 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,8%.

За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 38,7% (-838 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,79, при этом диапазон выставленных на продажу квартир значительно расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,65 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,19 раза).

Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 3,6% до уровня 1742 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир. Максимальный рост наблюдается на многокомнатные квартиры на 4,5%, а минимальный – на 1-комнатные – на 3%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 46% (-1482 у.е./кв.м) (таблица 7).

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю достиг отметки 972 у.е./кв.м, что на 0,2% выше показателя прошлой недели. При этом рост средних цен на 2-комнатное жилье составил 0,9% и на многокомнатное – 2%, а на 1- и 3-комнатное, напротив, прослеживается спад цен на 1,8% и 0,2% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 33,6% (-492 у.е./кв.м) (таблица 8).

Таблица 7.

Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)

Формат
квартиры

Верхние
ценовые
сегменты
на 6 ноября
2007 года,
у.е./кв.м

Верхние
ценовые
сегменты
на 07 сентября
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение
верхних
ценовых
сегментов,
%

Изменение
верхних
ценовых
сегментов,
у.е.

1-комнатные

2907

1614

-44,49

-1293

2-комнатные

3168

1656

-47,73

-1512

3-комнатные

3217

1747

-45,70

-1470

Многокомнатные

3419

2158

-36,88

-1261

По городу

3224

1742

-45,95

-1482

Таблица 8.

Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)

Формат
квартиры

Нижние
ценовые
сегменты
на 6 ноября
2007 года,
у.е./кв.м

Нижние
ценовые
сегменты
на 07 сентября
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение
нижних
ценовых
сегментов,
%

Изменение
нижних
ценовых
сегментов,
у.е.

1-комнатные

1503

979

-34,87

-524

2-комнатные

1371

970

-29,29

-401

3-комнатные

1400

964

-31,12

-436

Многокомнатные

1525

987

-35,26

-538

По городу

1464

972

-33,60

-492

Выводы и прогнозы

Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков