Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за сентябрь 2010 года

Сентябрь ознаменовался значительным ростом цен предложения в большинстве сегментов рынка вторичного жилья. Средневзвешенная цена по городу зафиксирована на уровне 1326 у.е./кв.м, что на 3,1% выше прошлого месяца. Погрешность в расчете средней цены в данном месяце составила +/-17 у.е./кв.м (+/-1,3%).

Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, увеличился на 6,6% до 1604 объектов, общей площадью 121 тысяча кв.м, общей стоимостью 168 миллионов долларов. Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 1697 и 980 у.е./кв.м соответственно.

Структура рынка

Лидером по количеству выставленных на продажу квартир является район правого берега, на его долю приходится 80% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц увеличилось с 18% до 20%.

Если принять во внимание административное деление Астаны, то максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы — 52% (843 квартиры от общего объема), а минимальный на Есиль — 20% (317). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 28% (405).

Анализ предложения по типу жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36% (572), а минимальный многокомнатные — 13% (210). При этом рост числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках приходится 49% (790 объектов), в монолитных и панельных домах — 30% (474) и 21% (341) соответственно. По отношению к прошлому месяцу уровень предложения повысился в кирпичных и монолитных постройках на 5,6% и 14,2% соответственно и сократился в панельных — на 0,4%. Однако с начала этого года предложение сократилось в панели на 17,8%, а в монолите и кирпиче, напротив, выросло на 15% и 1% соответственно.

Все многообразие построек в городе можно свести к трем основным типам: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 62% (988), улучшенной планировки — 27% (440) и хрущевкам — 11% (177). По сравнению с августом, квартир улучшенной планировки стало больше на 11,9%, новых — на 6%, а хрущевок, напротив, меньше на 2%.

Состояние рынка по районам

В сентябре в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 1551 у.е./кв.м (+4,3% к прошлому месяцу), в районе правого берега — на уровне 1271 у.е./кв.м (+2,3%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3,6% (+/-56 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,2% (+/-15 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о росте ценовых показателей в обоих районах города (таблица 1). Разбивая район правого берега на два административных района Алматы и Сарыарка, можно отметить рост средних цен как в районе Сарыарка на 2,2% (1249 у.е./кв.м), так и в районе Алматы на 1,7% (1284 у.е./кв.м). В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать повышение ценового показателя во всех районах города.

По сравнению с ноябрем 2007 года квартиры левого берега стали дешевле на 35,7%, потеряв 861 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого — на 39,5% (-831 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 18%.

Состояние рынка по городу

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в сравнении с январем 2010 года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, в связи с этим и прослеживается рост среднего ценового показателя в течение года на 7,2%.

Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа дома, показал, что за месяц рост на 2-, 3- и многокомнатные составил 2,7%, 2,6% и 6,1% соответственно. При этом подорожали квартиры в кирпичных и монолитных постройках на 2,8% и 4% и улучшенной планировки — на 2,5%. Остальные изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее в таблице 1.

С ноября 2007 г. максимальный спад цен прослеживается на 2-комнатные квартиры — 39,5%, немного отстают 3- и 1-комнатные, цены на которые сократились в цене на 38,9% и 38,4% соответственно. А минимальный спад цен пришелся за этот период на многокомнатное жилье — 31,7%. В зависимости от материала стен, снижение распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,4% от стоимости, в кирпичных — 38,6% и монолитных — 35,8%.

В целом в Астане с ноября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 38,3 (-822 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В сентябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,73, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, не изменились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,05 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,63 раза).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 2,6% до 1697 у.е./кв.м. При этом 1-комнатные квартиры подорожали на 1,4%, 2-комнатные — на 1,8%, 3-комнатные — на 2,4 и многокомнатные — на 5,4%. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 46% (-1444 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с августом 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 2,3% и оказалась на уровне 980 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения прослеживается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 3,3%, 1,9% и 5,2% соответственно, а на 1-комнатные наблюдается спад цен на 0,7%. С ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 32,8% (-478 у.е./кв.м).

Основные тенденции

Итак, с началом нового делового сезона, как обычно, наблюдается значительный рост цен предложения на рынке вторичного жилья. При сохранении наметившихся тенденций ожидается инертный рост средних ценовых показателей в течение нескольких месяцев. Можно отметить, что средневзвешенная цена предложения с минимального значения 1229 у.е./кв.м, зафиксированного в октябре 2009 года, подросла уже на 7,9%.

В структуре предложения четвертый месяц подряд прослеживается увеличение объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже, поднялось до уровня января текущего года.

Согласно информации департамента статистики по городу Астане, за период январь-август 2010 года введено 3075 квартир, подлежащих продаже по системе ипотечного кредитования: из них 958 квартир в районе Алматы, 504 квартиры в районе Есиль и 1613 квартир в районе Сарыарка. Всего за данный период введено в эксплуатацию 55 многоквартирных жилых домов и 82 индивидуальных жилых дома, общая площадь которых составила 928743 кв.м, а фактическая стоимость строительства — 74665 миллионов тенге.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры
жилья

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Сентябрь
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение
цены
предложения
к августу

Погрешность
расчетов

у.е.

%

у.е.

%

Панель

340

21,22

1187

+9

+0,80

+/-24

+/-1,98

Кирпич

790

49,26

1319

+36

+2,79

+/-21

+/-1,62

Монолит

474

29,52

1439

+55

+3,98

+/-37

+/-2,57

1-комнатные

335

20,90

1266

+22

+1,73

+/-26

+/-2,07

2-комнатные

572

35,62

1275

+34

+2,70

+/-23

+/-1,81

3-комнатные

487

30,38

1335

+34

+2,61

+/-29

+/-2,15

Многокомнатные

210

13,10

1540

+89

+6,12

+/-69

+/-4,45

Новые

988

61,58

1388

+23

+1,66

+/-23

+/-1,66

Улучшенные

440

27,42

1264

+31

+2,50

+/-23

+/-1,83

Хрущевки

177

11,00

1139

+24

+2,11

+/-35

+/-3,07

Есиль

317

19,73

1551

+64

+4,30

+/-56

+/-3,59

Алматы

843

52,57

1284

+22

+1,74

+/-17

+/-1,35

Сарыарка

444

27,70

1249

+26

+2,16

+/-25

+/-2,01

Город

1604

100,00

1326

+39

+3,06

+/-17

+/-1,25

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков