Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за октябрь 2010 года

В октябре, после сезонного роста, изменения ценовых показателей происходили в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Средневзвешенная цена по городу зафиксирована на уровне 1342 у.е./кв.м. Погрешность в расчете средней цены в данном месяце составила +/-17 у.е./кв.м (+/-1,3%).

Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, увеличился на 2,1% до 1638 объектов, общей площадью 122 тысячи кв.м, общей стоимостью 173 миллиона долларов. Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 1708 и 993 у.е./кв.м соответственно.

Структура рынка

Максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы — 53% (870 квартир от общего объема), а минимальный на Есиль — 18% (296). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (472).

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 35% (575), а минимальный – 5-комнатные и выше — 3% (42). При этом рост числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49% (805 объектов), в монолитных и панельных домах — 30% (484) и 21% (348) соответственно. По отношению к прошлому месяцу уровень предложения повысился во всех типах построек.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к трем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 63% (1032), улучшенной планировки — 26% (426) и хрущевкам — 11% (180). По сравнению с сентябрем, новых квартир стало больше на 4,5%, хрущевок — на 2%, а квартир улучшенной планировки, напротив, меньше на 3%.

Состояние рынка по районам

В октябре в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 1601 у.е./кв.м, в районе правого берега — на уровне 1285 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3,8% (+/-61 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-14 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о стагнации ценовых показателей в обоих районах города (таблица 1). Разбивая район правого берега на два административных района Алматы и Сарыарка, можно отметить незначительный рост средних цен в районе Сарыарка на 2,2% (1277 у.е./кв.м), и изменение на уровне погрешности в районе Алматы – 1290 у.е./кв.м. В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города.

По сравнению с ноябрем 2007 года квартиры левого берега стали дешевле на 33,6%, потеряв 811 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого — на 38,9% (-817 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 19,8%.

Состояние рынка в целом по городу

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако с начала года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, в связи с этим и прослеживается рост среднего ценового показателя в течение года на 8,5%.

Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал, что за месяц изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее в таблице 1.

В целом в Астане с ноября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 37,5% (-806 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В октябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,72, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,04 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,57 раза).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,7% до 1708 у.е./кв.м. При этом подорожали 2- и 3-комнатные квартиры на 0,4% и 2,6% соответственно, а остальные форматы квартир незначительно сократились в цене. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 45,6% (-1433 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с сентябрем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 1,3% и оказалась на уровне 993 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения прослеживается на 1- и 2-комнатные квартиры на 3,9% и 1,4% соответственно, а на остальные форматы квартир средняя цена предложения за месяц не изменилась. С ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 31,9% (-465 у.е./кв.м).

Основные тенденции

на рынке вторичного жилья в течение пяти месяцев наблюдается устойчивый рост предложения;

в среднесрочной перспективе продолжится стагнация ценовых показателей;

с начала текущего года прослеживается увеличение средневзвешенной цены предложения на 8,5%;

рост 9,2% составил с зафиксированного минимума средней цены предложения в октябре 2009 года 1229 у.е./кв.м;

основное влияние на повышение ценового показателя в целом по городу оказывает сегмент «дешевого» жилья, который со своего минимума 880 у.е./кв.м увеличился на 12,8%, а сегмент «дорогого» жилья – с 1583 у.е./кв.м на 7,9%.

Согласно информации департамента статистики по городу Астане, за период январь-сентябрь 2010 года на строительство жилья направлено 45676,8 млн тенге. В сравнении с соответствующим периодом прошлого года это больше на 28,3%. За счет всех источников финансирования введено в действие 11163 квартиры, общая площадь введенного жилья составила 1005555 квадратных метров, а именно в районе Алматы – 552523 кв.м, Есиль – 235069 кв.м и Сарыарка – 217963 кв.м.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры
жилья

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Октябрь
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение
цены
предложения
к сентябрю

Погрешность
расчетов

у.е.

%

у.е.

%

Панель

348

21,28

1207

+20

+1,72

+/-24

+/-1,96

Кирпич

805

49,15

1331

+12

+0,93

+/-23

+/-1,69

Монолит

484

29,58

1458

+19

+1,29

+/-37

+/-2,57

1-комнатные

347

21,21

1290

+24

+1,88

+/-26

+/-1,99

2-комнатные

575

35,14

1294

+19

+1,47

+/-24

+/-1,83

3-комнатные

512

31,29

1346

+11

+0,80

+/-30

+/-2,25

4-комнатные

186

9,77

1539

-1

-0,10

+/-76

+/-4,97

5-комнатные и выше

42

2,59

1736

+50

+2,98

+/-170

+/-9,74

Новые

1032

62,99

1402

+14

+1,01

+/-24

+/-1,68

Улучшенные

426

26,02

1276

+12

+0,97

+/-24

+/-1,88

Хрущевки

180

10,99

1156

+17

+1,49

+/-36

+/-3,07

Есиль

296

18,06

1601

+50

+3,25

+/-61

+/-3,79

Алматы

870

53,11

1290

+6

+0,45

+/-17

+/-1,32

Сарыарка

472

28,82

1277

+28

+2,21

+/-27

+/-2,09

Город

1638

100,00

1342

+16

+1,20

+/-17

+/-1,27

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков