Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за ноябрь 2010 года

В ноябре в большинстве сегментов рынка вторичного жилья наблюдается повышение ценовых показателей. Средневзвешенная цена по городу зафиксирована на уровне 1381 у.е./кв.м, что на 2,9% больше, чем в октябре. Погрешность в расчете средней цены в данном месяце составила +/-19 у.е./кв.м (+/-1,4%).

Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, увеличился на 1,1% до 1656 объектов, общей площадью 126 тысяч кв.м, общей стоимостью 183 миллиона долларов. Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 1767 и 1028 у.е./кв.м соответственно.

Структура рынка

Максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы — 53% (878 квартир от общего объема), а минимальный на Есиль — 19% (317). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 28% (461).

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 35% (571), а минимальный – 5-комнатные и выше — 2% (41). При этом рост числа экспонируемых объектов наблюдается на 1- и 4-комнатные квартиры.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50% (829 объектов), в монолитных и панельных домах — 29% (476) и 21% (352) соответственно. По отношению к прошлому месяцу уровень предложения повысился в панельных и кирпичных постройках.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 65% (1071), построек старого типа – 1% (18), улучшенной планировки — 25% (420) и хрущевкам — 9% (147). По сравнению с октябрем, новых квартир стало больше на 3,8%, улучшенной планировки — на 3,5%.

Состояние рынка по районам

В ноябре в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 1679 у.е./кв.м (+4,8%), в районе правого берега — на уровне 1308 у.е./кв.м (+1,9%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3,8% (+/-64 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,2% (+/-15 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о росте ценовых показателей в обоих районах города (таблица 1). Разбивая район правого берега на два административных района Алматы и Сарыарка, можно отметить увеличение средних цен как в районе Сарыарка на 2,6% (1310 у.е./кв.м), так и в районе Алматы – на 1,6% (1310 у.е./кв.м).

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города.

По сравнению с ноябрем 2007 года квартиры левого берега стали дешевле на 30,4%, потеряв 734 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого — на 37,8% (-794 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 22,1%.

Состояние рынка в целом по городу

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер (диаграмма 8). Однако с начала года наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, в связи с этим и прослеживается рост среднего ценового показателя в течение года на 11,6%.

Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал, что за месяц рост ценовых показателей прослеживается в большинстве сегментов рынка. Подробнее в таблице 1.

В целом в Астане с ноября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 35,7% (-767 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В ноябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,72, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, не изменились (диаграмма 9). Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,14 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,50 раза).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 3,4% до 1767 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир. Общее снижение ценового показателя в данном секторе жилья за весь период наблюдения с ноября 2007 года достигло 43,7% (-1374 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с октябрем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 3,6% и оказалась на уровне 1028 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения прослеживается также на все форматы квартир. С ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 29,5% (-429 у.е./кв.м).

Основные тенденции

- на рынке вторичного жилья в течение шести месяцев наблюдается устойчивый рост предложения;

- в среднесрочной перспективе наблюдается рост ценовых показателей;

- с начала текущего года средневзвешенная цена предложения увеличилась на 11,6%;

- с октября 2009 года, с момента минимальной средней цены предложения – 1229 у.е./кв.м, рост составил 12,3%;

- основное влияние на повышение ценового показателя в целом по городу оказывает сегмент «дешевого» жилья, который со своего минимума 880 у.е./кв.м увеличился на настоящий момент на 16,9%, а сегмент «дорогого» жилья – с 1583 у.е./кв.м на 11,6%.

Согласно информации Агентства по статистике РК, за октябрь 2010 года по городу зарегистрировано сделок купли-продажи квартир в многоквартирных домах в количестве 747, что на 59% меньше, чем в сентябре текущего года.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры
жилья

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Ноябрь
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение
цены
предложения
к октябрю

Погрешность
расчетов

у.е.

%

у.е.

%

Панель

352

21,24

1243

+36

+3,02

+/-26

+/-2,10

Кирпич

829

50,03

1374

+42

+3,19

+/-25

+/-1,78

Монолит

476

28,73

1495

+37

+2,55

+/-42

+/-2,82

1-комнатные

367

22,16

1320

+30

+2,32

+/-24

+/-1,84

2-комнатные

571

34,49

1344

+50

+3,84

+/-26

+/-1,93

3-комнатные

511

30,87

1360

+14

+1,04

+/-32

+/-2,33

4-комнатные

166

10,02

1587

+48

+3,12

+/-90

+/-5,66

5-комнатные и выше

41

2,46

1871

+135

+7,80

+/-224

+/-11,95

Новой постройки

1071

64,64

1443

+41

+2,95

+/-26

+/-1,78

Старой постройки

18

1,44

987

+37

+3,92

+/-110

+/-11,17

Улучшенной планировки

420

25,39

1302

+26

+2,01

+/-25

+/-1,94

Хрущевки

147

8,89

1199

+43

+3,74

+/-31

+/-2,60

По району Есиль

317

19,14

1679

+77

+4,83

+/-64

+/-3,82

По району Алматы

878

53,02

1310

+21

+1,59

+/-18

+/-1,34

По району Сарыарка

461

27,84

1310

+33

+2,61

+/-29

+/-2,20

По городу

1656

100,00

1381

+39

+2,87

+/-19

+/-1,35

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков