Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за май 2011 г.

На рынке вторичного жилья незначительный рост средних цен предложения продолжается. По городу ценовой показатель зафиксирован на уровне 1505 у.е./кв.м (+1,3%). Погрешность расчета в данном месяце составила +/-18 у.е./кв.м (+/-1,2%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 1915 и 1151 у.е./кв.м соответственно. Объем предложения по сравнению с предыдущим месяцем увеличился на 3,5%, до 1913 объектов (диаграмма 1), общей площадью 145 тысяч кв.м, общей стоимостью 228 миллионов долларов.

Структура рынка

Максимальный удельный вес предложения (диаграмма 2) приходится на район Алматы – 51% (984 квартиры от общего объема), а минимальный – на Есиль – 21% (391). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 28% (539).

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры – 34% (651), а минимальный – 5-комнатные и выше – 2% (43) (диаграмма 3). При этом рост числа экспонируемых объектов наблюдается на 1- и 3-комнатные квартиры.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48% (911 объектов), в монолитных и панельных домах – 33% (637) и 19% (365) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложения повысился на квартиры во всех типах построек.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая – 68% (1305), постройкам старого типа – 3% (53), улучшенной планировки – 20% (391) и хрущевкам – 9% (164) (диаграмма 5).

Состояние рынка по районам

В апреле в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 1892 у.е./кв.м (+3,5%), в районе правого берега — на уровне 1406 у.е./кв.м (+1,1%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-2,7% (+/-52 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1% (+/-14 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о росте ценового показателя в обоих районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1418 у.е./кв.м, а в районе Сарыарка – 1383 у.е./кв.м.

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья с минимального значения, зафиксированного летом 2009 года, подрос на 46,5%, а в районе правобережья – на 17%.

По сравнению с ноябрем 2007 года, когда наблюдались максимальные цены на жилье, квартиры левого берега стали дешевле на 21,6%, потеряв 520 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 33,1% (-696 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 25,7%.

Состояние рынка в целом по городу

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал рост ценовых показателей в кирпичных постройках, 1- и 2-комнатных квартирах новой постройки. В остальных сегментах изменения происходили в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 1.

С начала года ценовой показатель в целом по городу подрос на 6,7%, где основное влияние оказывали растущие цены нового жилья, количество которых с каждым месяцем продолжает увеличиваться.

С первого ценового дна, зафиксированного в октябре 2009 г. (диаграмма 6), наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, при этом общегородской показатель подрос на 22,4%. В разбивке по сегментам можно отметить значительный рост цен на 4-комнатное жилье на 26,2% и на квартиры в монолитных постройках – на 28,4%.

В целом в Астане с начала кризиса (с ноября 2007 года) средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 29,9% (-643 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В апреле индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,66, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились (диаграмма 7). Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,08 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,48 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,2% до 1915 у.е./кв.м. При этом подорожали 1- и 2-комнатные квартиры.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 39% (-1226 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с мартом 2011 года, средняя цена предложения увеличилась на 2,8% и оказалась на уровне 1151 у.е./кв.м. При этом рост прослеживается на все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где наблюдается незначительное снижение цен.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 21% (-307 у.е./кв.м).

Основные тенденции

  • в течение месяца на рынке вторичного жилья наблюдается увеличение количества предложения во всех сегментах рынка;
  • тенденция роста в динамике средневзвешенной цены предложения продолжает сохраняться;
  • основное влияние на рост средних цен по городу оказывает сегмент «дешевого» жилья, где прослеживается устойчивый рост цен с середины 2009 года.
  • согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в марте 2011 года по городу составило 639, из них: квартир в многоквартирных домах – 582, индивидуальных домов - 57.

Экономические индикаторы

Индекс потребительских цен в марте 2011 г. по сравнению с декабрем 2010 г. составил 103,7%. Цены на продовольственные товары возросли на 6%, непродовольственные – на 0,9%, платные услуги – на 3,6%. Цены предприятий-производителей промышленной продукции в марте 2011 г. по сравнению с декабрем 2010 г. повысились на 12,7%.

Среднедушевые номинальные денежные доходы населения по оценке в феврале 2011 г. составили 42344 тенге. Прирост по сравнению с февралем 2010 г. составил 20% по номинальным и 10,3% по реальным денежным доходам.

Среднемесячная номинальная заработная плата, начисленная работникам в феврале 2011 г. составила 78083 тенге. Прирост к февралю 2010 г. составил 17,7%. Индекс реальной заработной платы к февралю 2010 г. составил 108,2%.

Общий объем кредитования банками экономики за февраль 2011 г. повысился на 0,4%, составив 7604,2 млрд. тенге (с начала года – рост 0,1%).

В отраслевой разбивке наиболее значительная сумма кредитов банков экономике приходится на такие отрасли, как торговля (доля в общем объеме – 23,2%), строительство (17,9%), промышленность (10,4%) и сельское хозяйство (4,0%).

Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры
жилья

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Апрель
2011 года,
у.е./кв.м

Изменение
цены
предложения
к предыдущему
месяцу

Погрешность
расчетов

у.е.

%

у.е.

%

Панель

365

19,07

1318

+10

+0,74

+/-24

+/-1,82

Кирпич

911

47,63

1474

+25

+1,74

+/-23

+/-1,53

Монолит

637

33,30

1658

+24

+1,48

+/-37

+/-2,24

1-комнатные

430

22,48

1448

+31

+2,21

+/-24

+/-1,67

2-комнатные

651

34,01

1475

+39

+2,71

+/-26

+/-1,79

3-комнатные

613

32,05

1512

+16

+1,08

+/-33

+/-2,17

4-комнатные

176

9,21

1655

-36

-2,15

+/-83

+/-5,03

5-комнатные и выше

43

2,25

1810

-80

-4,21

+/-230

+/-12,67

Новой постройки

1305

68,23

1587

+29

+1,88

+/-23

+/-1,46

Старой постройки

53

2,76

1126

+66

+6,23

+/-90

+/-7,97

Улучшенной планировки

391

20,45

1365

0

0,00

+/-24

+/-1,73

Хрущевки

164

8,56

1314

+5

+0,36

+/-33

+/-2,54

По району Есиль

391

20,43

1892

+63

+3,47

+/-52

+/-2,74

По району Алматы

984

51,42

1418

+17

+1,22

+/-17

+/-1,20

По району Сарыарка

539

28,15

1383

+12

+0,85

+/-25

+/-1,84

По городу

1913

100,00

1505

+19

+1,26

+/-18

+/-1,20

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков