На второй неделе июля ценовой показатель остановился на уровне 1580 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной на отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1890 объектов, что на 5,5% меньше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения уменьшился на 3,8% (237 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения к продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (419 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (648), 3-комнатные – 32% (612), 4-комнатные – 9% (174) и 5-комнатные и выше – 2% (37). Уменьшениеколичества предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где предложение не изменилось.
Анализ предложения в зависимости от материала постройки дома показал, что в общем объеме предложения к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 49% (917), квартиры в монолитных и панельных домах – 31% (586) и 20% (387) соответственно. Спад количества предложения прослеживается во всех типах построек.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 67% (1270), старой постройки – 2% (47), улучшенной планировки – 21% (401) и хрущевки – 9% (172).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1890, из них: в районе Есиль – 366, Алматы – 984, Сарыарка – 540.
Изменение средней цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1).
Рассматривая город как совокупность районов, можно отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах). Исключение составил район Алматы, где наблюдается небольшой рост цен на 1,4%.
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1991 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, не изменилось.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1482 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1506 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1438 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 6,7%.
За исследуемый период, с 6 ноября 2007 года, снижение средней цены предложения по городу составило 26,9% (-582 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Удельная |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
387 |
20,48 |
1371 |
+10 |
+0,76 |
+/-23 |
+/-1,70 |
Кирпич |
917 |
48,52 |
1567 |
+9 |
+0,60 |
+/-25 |
+/-1,59 |
Монолит |
586 |
31,01 |
1739 |
+12 |
+0,69 |
+/-39 |
+/-2,27 |
1-комнатные |
419 |
22,17 |
1519 |
+24 |
+1,58 |
+/-27 |
+/-1,76 |
2-комнатные |
648 |
34,29 |
1530 |
+1 |
+0,08 |
+/-26 |
+/-1,72 |
3-комнатные |
612 |
32,38 |
1578 |
+9 |
+0,56 |
+/-33 |
+/-2,11 |
4-комнатные |
174 |
9,21 |
1818 |
+2 |
+0,12 |
+/-88 |
+/-4,86 |
5-комнатные и выше |
37 |
1,96 |
2058 |
+72 |
+3,60 |
+/-267 |
+/-12,98 |
Новые |
1270 |
67,20 |
1676 |
+16 |
+0,95 |
+/-24 |
+/-1,46 |
Старые |
47 |
2,49 |
1196 |
+10 |
+0,81 |
+/-94 |
+/-7,88 |
Улучшенные |
401 |
21,22 |
1432 |
+1 |
+0,04 |
+/-23 |
+/-1,63 |
Хрущевки |
172 |
9,10 |
1325 |
-3 |
-0,21 |
+/-33 |
+/-2,50 |
Есиль |
366 |
19,37 |
1991 |
-18 |
-0,91 |
+/-55 |
+/-2,75 |
Алматы |
984 |
52,06 |
1506 |
+21 |
+1,42 |
+/-19 |
+/-1,27 |
Сарыарка |
540 |
28,57 |
1438 |
-4 |
-0,30 |
+/-26 |
+/-1,79 |
Город |
1890 |
100,00 |
1580 |
+12 |
+0,74 |
+/-19 |
+/-1,20 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,65, при этом диапазон выставленных на продажу квартир не изменился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,51 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное и выше (в 1,96 раза).
Увеличение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения выросла на 0,9% до уровня 2011 у.е./кв.м, при этом повышение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 4- и многокомнатных.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 0,7% до уровня 1216 у.е./кв.м. При этом повышение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 4- и многокомнатных.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения. Однако стоит отметить, что темпы роста несколько замедлились.
Прогнозируется изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы в пределах 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz